매수자가 양도세 부담 시 양도가액 합산 기준 변경, 손피거래에 큰 영향

 

 

 

 

◆ 새로운 세법 해석: 매수자 양도세 부담 시 양도가액 재산정

2023년 11월, 기획재정부의 세법 해석 변경에 따라 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 경우, 부담한 세금을 양도가액에 모두 합산해야 합니다. 이는 부동산 입주권, 분양권 등에서 종종 활용되던 손피거래 방식에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. 이번 해석 변경은 11월 7일 이후 양도분부터 적용됩니다.

 

◆ 양도가액 재산정 방식의 변화

 

1. 기존 방식

• 매수자가 양도세를 부담하는 경우, 최초 1회 부담분만 양도가액에 합산.

2. 변경된 방식

• 매수자가 부담하는 모든 양도세(1차, 2차, 추가 세액 등)를 양도가액에 합산.

 

◆ (분양권)사례로 알아보는 변경 내용

 

1. 기존 방식

• 취득가액: 12억 원
• 매매가: 17억 원
• 기존 방식 양도세:
• 양도차익 5억 원 × 66% 세율 = 3억 2,800만 원.
• 매수자가 이를 부담할 경우, 17억 원에 3억 2,800만 원을 합산해 양도가액 20억 2,800만 원 기준으로 재산정.
• 최종 양도세: 5억 4,500만 원.

2. 변경된 방식

• 매수자가 부담한 양도세 전액(1차, 2차 세액)을 모두 합산.
• 양도가액이 26억 7,000만 원으로 상승.
• 최종 양도세: 9억 6,600만 원.

 

※결과: 매수자가 추가로 부담해야 하는 금액이 기존 대비 2배 이상 증가.

손피거래의 영향: 사실상 어려워질 전망

 

◆ 손피거래란?

• 매수자가 매도자의 양도세를 대신 내는 조건으로 진행되는 거래.
• 주로 부동산 분양권이나 입주권 시장에서 활용.

 

◆ 변경의 주요 영향

• 변경된 양도가액 산정 방식으로 인해 손피거래 시 매수자 부담이 급증.
• 예를 들어, 매매가가 17억 원인 분양권의 손피거래 경우, 매수자의 자금 부담이 20억 2,800만 원 → 26억 7,000만 원으로 급증.

 

◆ 다운거래 우려 및 국세청의 대응

 

▷ 다운거래란?

• 거래액을 실제보다 낮게 신고하여 세금 부담을 줄이는 불법 행위.

▷ 국세청의 강화된 점검

• 변경된 해석으로 인해 다운거래 유혹이 증가할 가능성을 인지.
• 이에 따라 부동산 거래 점검 강화 및 탈세 적발 시 엄정 대응 방침 발표.

▷ 불법행위 시 불이익

1. 부당 과소 신고 가산세(과소 신고액의 40%) 부과.
2. 비과세·감면 혜택 박탈.
3. 추가 과태료 부과.

 

◆ 매수자와 매도자가 알아야 할 주요 포인트

 

1. 양도세 부담 합의 시 주의점

• 매수자가 일부 세금만 부담한 경우, 증빙자료를 제출하면 해당 금액만 양도가액에 합산.

2. 손피거래 계약 시 재정 점검 필요

• 매수자의 자금 계획에 큰 변화가 생길 수 있으므로, 계약 전 신중한 검토 필요.

3. 전문가 상담 필수

• 복잡해진 세법 해석과 양도소득세 계산 방식에 대해 세무 전문가의 도움을 받는 것이 중요.

 

◆ 더감세무회계의 지원 서비스

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