국세청 24년 조사국 출신 / 상속 증여 양도 자금출처 법인조사 기장대리

부동산을 자녀에게 증여할 때 한 번쯤 들어보셨을 겁니다."전세보증금이나 대출까지 자녀에게 넘기면 증여세를 줄일 수 있다."실제로 맞는 이야기입니다.그런데 여기서 꼭 붙여야 할 말이 있습니다."대신 부모에게 양도소득세가 생길 수 있습니다."더 큰 문제는 자녀에게 넘긴 채무를 나중에 부모가 대신 갚아주는 경우입니다.처음에는 절세처럼 보였는데, 나중에는 오히려 추가 세금과 가산세까지 발생할 수 있습니다.오늘은 세금 소식처럼 가볍게, 최근 관심이 커지고 있는 부담부증여의 장점과 주의할 점을 정리해보겠습니다.▶ 전세보증금까지 넘기면 왜 증여세가 줄어들까?예를 들어 부모가 보유한 아파트가 있다고 해보겠습니다.집값은 9억원이고, 세입자의 전세보증금이 6억원입니다.자녀에게 집 전체를 그냥 증여한다면 원칙적으로 증여재산..

부동산을 매도할 때 많은 분들이 가장 먼저 확인하는 것은 매매가격입니다.하지만 세금 측면에서는 매도가격만큼이나 중요한 것이 있습니다.바로 취득가액과 보유기간, 주택 수, 필요경비, 거주요건, 세율입니다.▶ 취득가격부터 확인해야 하는 이유양도소득세는 기본적으로 양도가액과 취득가액의 차이를 바탕으로 계산합니다.따라서 오래전에 취득한 부동산이라면 취득계약서나 관련 자료를 먼저 찾아보는 것이 좋습니다.취득 당시 계약서를 찾지 못하는 경우에는 다른 입증자료를 검토해야 할 수도 있습니다. ▶ 필요경비도 놓치지 않아야 합니다부동산을 취득하거나 보유·처분하는 과정에서 실제 발생한 비용 중 일정 요건을 갖춘 비용은 양도소득세 계산에 반영될 수 있습니다.취득세, 중개보수, 법무 관련 비용, 자본적 지출 등은 거래 형태와 ..

부모가 보유하고 있는 아파트를 자녀에게 넘겨주고 싶은데 증여세가 부담스러운 경우가 있습니다. 그렇다고 정상적인 시세대로 매매하면 자녀가 마련해야 할 돈이 너무 많습니다. 그래서 부모가 흔히 생각하는 방법이 있습니다. “증여 대신 자녀에게 조금 싸게 팔면 어떨까?”예를 들어 현재 시가가 8억원인 주택을 자녀에게 6억원에 매도하는 방식입니다. 실제로 부모와 자녀 사이에서도 부동산 매매는 가능합니다. 하지만 세법에서는 가족 간 거래라고 해서 일반적인 제3자 거래와 똑같이 보지 않습니다. 특히 이 거래에서 중요한 것은 증여세와 양도소득세가 서로 다른 기준으로 판단된다는 사실입니다. 따라서 “30% 정도 싸게 팔면 괜찮다”는 말만 듣고 계약을 체결하는 것은 위험할 수 있습니다. ▶ 부모 자녀 간 부동산 매매, 왜..

부모님이 돌아가신 뒤 남은 가족에게는 장례 외에도 처리해야 할 세금과 법률 절차가 많습니다. 특히 부모님 명의로 아파트, 상가, 토지 등 부동산이 있었다면 단순히 상속인 명의로 소유권을 이전하는 것으로 끝나지 않습니다. 상속재산의 범위, 채무, 사전증여, 부동산 평가액, 상속세, 취득세, 향후 양도소득세를 차례로 검토해야 합니다. 상속세는 사망 당시 부모님이 가지고 있던 재산만을 대상으로 계산하는 것이 아니기 때문에 과거 금융거래까지 확인해야 하는 경우가 있습니다. 또한 부동산은 단순히 공시가격을 적용하는 것이 아니라 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 평가하는 것이 원칙입니다. 국세청 역시 상속재산을 상속개시일 현재의 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용한다고 안내하고 있..

사업을 오래 운영한 사업자라면 한 번쯤 세무조사에 대한 걱정을 하게 됩니다.특히 매출이 증가하거나 사업 규모가 커지면 “혹시 나도 세무조사를 받는 것은 아닐까?”라는 생각을 하게 됩니다.세무조사는 모든 사업자에게 동일하게 진행되는 것은 아닙니다.세무조사는 신고내용과 실제 거래의 차이를 살펴봅니다세무당국은 신고된 매출과 비용, 업종별 특성, 거래관계 등을 종합적으로 검토할 수 있습니다.따라서 단순히 매출이 많다는 이유 하나만으로 세무조사 대상이 된다고 단정하기는 어렵습니다.▶ 매출 누락은 대표적인 위험요소입니다현금매출이나 계좌이체 매출이 많은 업종이라면 매출관리가 특히 중요합니다.카드매출만 확인하고 현금매출을 별도로 관리하지 않는다면 신고과정에서 누락이 발생할 가능성이 있습니다.비용도 마찬가지입니다비용을 ..

증여세를 계산할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것은 증여받은 재산의 금액만이 아닙니다. 증여자와 수증자의 관계, 과거 증여재산, 증여재산공제, 증여재산의 평가방법 등을 함께 확인해야 정확한 세액을 계산할 수 있습니다. 특히 자녀에게 현금을 여러 번 나누어 증여하는 경우에는 10년 이내 증여내역을 확인하는 과정이 필수적입니다. 이번 글에서는 특정 절세 사례보다는 증여세의 기본적인 계산구조를 중심으로 설명하겠습니다. ▶ 증여세 과세표준은 어떻게 계산할까? 증여세는 증여받은 금액에 바로 세율을 곱하는 구조가 아닙니다. 일반적인 증여의 경우 증여세 과세가액을 기준으로 법에서 정한 공제 등을 반영하여 과세표준을 산출합니다. 「상속세 및 증여세법」 제55조도 증여세 과세표준을 이러한 구조로 규정하고 있습니다. 따라서..

토지를 자녀에게 증여하려고 할 때 많은 분들이 가장 먼저 확인하는 것이 개별공시지가입니다.“공시지가가 이 정도니까 증여세도 그 금액을 기준으로 계산하면 되겠지.”하지만 토지 증여는 이렇게 단순하게 접근하면 예상하지 못한 세금이 나올 수 있습니다.토지는 아파트처럼 동일한 물건의 거래가격을 쉽게 비교하기 어려운 데다, 증여재산가액을 어떻게 평가하느냐에 따라 증여세가 크게 달라질 수 있기 때문입니다.더구나 토지를 증여할 때는 증여세만 생각해서는 안 됩니다.증여계약과 소유권 이전등기, 취득세, 증여세 신고까지 각각 챙겨야 하고, 토지에 담보대출이나 임대보증금 등이 있다면 부담부증여 여부도 함께 검토해야 합니다.오늘은 토지를 가족에게 증여할 때 실제로 어떤 순서로 진행하는지, 증여세는 어떻게 계산하는지, 그리고 ..

부모님이 돌아가신 후 상속세를 알아보다 보면 가장 먼저 접하는 금액이 5억원입니다. 흔히 “상속세는 5억원까지 면제된다”, “상속재산이 5억원이면 상속세가 없다”고 알고 있는 경우가 많습니다. 하지만 정확하게 표현하면 5억원은 모든 상속인에게 무조건 주어지는 면제금액이 아니라, 일정한 요건에서 적용되는 상속세 일괄공제입니다. 따라서 상속재산이 얼마인지뿐만 아니라 상속인이 누구인지, 상속포기가 있었는지, 유증이 있는지, 과거 증여재산이 있는지 등을 함께 살펴봐야 합니다. 오늘은 상속세를 계산할 때 자주 혼동하는 일괄공제 5억원의 적용 원리와 주의해야 할 상황을 정리해 보겠습니다. ▶ 상속세 일괄공제와 상속세 면제한도는 같은 말일까? 먼저 용어부터 구분할 필요가 있습니다. 상속세에는 일정한 상속공제 제도가..