오피스텔 임대 시 꼭 알아야 할 세금 상식!

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오피스텔 임대와 세금, 꼭 알아야 할 핵심 세금 상식

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▶ 부가가치세

업무용으로 임대할 경우에는 사업자 등록이 필수입니다. 사업자 등록 시 일반과세자로 등록하면 건물분의 10%를 부가가치세액으로 돌려받을 수 있지만, 연간 임대료가 4000만 원 이하일 경우 간이과세자로 전환될 위험이 있으므로 간이과세 포기신고를 통해 일반과세를 유지하는 것이 좋습니다.

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주거용으로 임대할 경우 부가가치세는 면세되며 사업자 등록이 필요하지 않지만, 매출 등을 보고하는 면세사업장 현황신고는 매년 해야 합니다.

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▶취득세

오피스텔은 4.6%의 취득세가 부과되며, 2020년 8월 12이후 취득한 주거용 오피스텔은 다른 주택의 취득세 중과 여부 판단 시 주택 수에 포함되므로 주의해야 합니다.

이렇게 취득한 오피스텔을 주거용으로 사용하다가 조정대상지역의 아파트를 추가 매수한다면 2주택자는 8%, 3주택자는 12%의 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.

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▶보유세(재산세)

오피스텔의 경우 전입신고 여부에 따라 주거용 또는 업무용으로 간주하여 재산세가 부과됩니다. 주거용은 공시지가의 60%, 업무용은 70%로 적용해 계산됩니다.

종합부동산세는 재산세가 주택분으로 부과될 경우 다른 주택과 합산하여 계산되며, 공제 한도를 초과하면 종부세가 발생할 수 있습니다.

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▶종합소득세

업무용으로 임대하는 경우 무조건 종합소득세 신고 대상이 되며, 다른 소득과 합산하여 종합소득세를 신고해야 합니다.

주거용으로 임대하는 경우 부부합산 1주택일 때는 기준시가 12억 원 이상의 고가가 아니라면 소득세가 면제되며, 2주택 이상인 경우에는 자가 월세로 임대한 주택은 소득세를 신고 납부해야 합니다. 다만, 연간 임대료가 2000만 원 이하라면 다른 소득과 합산하지 않고 14% 분리과세로 신고할 수 있습니다. 부부합산 3주택 이상이면 전세보증금 수입도 과세 대상이 될 수 있으니 유의해야 합니다.

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양도소득세사무실로 사용하더라도 주거용으로 사용했다면 주택 양도로 간주하여 양도소득세가 부과될 수 있으며, 업무용으로 매도할 경우 2년 보유 시 일반과세가 적용됩니다.

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▶마무리

오피스텔 임대를 계획 중이라면 각종 세금을 제대로 이해하는 것이 중요합니다. 국세청경력24년의 실무경험이 많은 재산전문 정해경 세무사의 전문적인 상담을 통해 보다 명확하고 안전한 세무 계획을 세우시기 바랍니다.

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위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

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· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격

▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

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