조정대상지역 주택거주요건과 양도소득세 비과세 요건: 1세대 1주택자의 주의사항

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2020년 7월, 무주택자였던 A씨는 수원의 한 아파트 청약에 당첨되었습니다. 이후 세입자를 어렵게 구한 끝에 잔금을 모두 지급하고 3년이 지난 지금, 본인의 주거지로 사용하거나 매각할 방법을 고민하던 중 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 필요한 조건을 확인하게 되었습니다. A씨가 알아본 조정대상지역 관련 세법 내용과 국세청 답변을 바탕으로, 조정대상지역 주택에 대한 비과세 요건을 정리해 드립니다.

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1. 양도소득세 비과세 요건과 보유기간 기준

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양도소득세 비과세 요건은 일반적으로 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상인 경우에 적용됩니다. 하지만 조정대상지역의 경우에는 보유뿐만 아니라 거주 요건도 충족해야 하는 조건이 추가됩니다. 국세청에 따르면, 조정대상지역의 기준은 주택을 취득한 당시의 상황을 기준으로 판단하게 됩니다.

따라서, A씨가 취득한 아파트가 조정대상지역 해제된 상태라면 거주 요건을 충족할 필요가 없습니다.

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2. 조정대상지역 주택과 거주 요건의 적용 시기

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국세청은 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택에 대해서는 해당 주택이 조정대상지역에 위치한 경우, 보유기간 2년에 더해 거주 기간 2년 이상을 충족해야 한다고 안내하고 있습니다. A씨의 경우 청약 당시에는 조정대상지역이었으나, 분양 아파트 취득 시점이 해제된 후라면, 거주 요건이 적용되지 않아 양도세 비과세 요건으로는 보유 기간 2년만 충족하면 됩니다.

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3. 분양 아파트의 취득 시점 판단

국세청은 분양 아파트의 취득 시점에 대해 다음과 같은 기준을 제시하고 있습니다.

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▷ 준공일 이후에 잔금을 청산한 경우

대금청산일과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날이 취득 시점으로 간주

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▷ 준공일 이전에 잔금을 청산한 경우

사용검사필증 교부일, 임시 사용 승인일, 실제 입주일 중 빠른 시기가 취득 시점으로 간주

이와 같은 기준으로 A씨가 소유권 이전 등기를 하거나 대금 청산일을 기준으로 취득 시점을 확정할 수 있습니다.

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◆ 관련 법령 요약

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▷소득세법 제89조: 1세대 1주택 양도소득세 비과세 조건을 규정하고 있습니다. 비과세 혜택을 받으려면 보유 기간이 2년 이상이어야 하며, 조정대상지역의 경우에는 거주 요건도 추가적으로 요구됩니다.

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▷조정대상지역에 관한 규정: 2017년 8월 이후 취득한 조정대상지역 내 주택에 대해서는 보유 기간 외에 거주 요건을 2년 이상 충족해야 양도소득세 비과세가 가능합니다.

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◆ 실질적 조언: 청약 주택의 양도소득세 비과세 전략

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조정대상지역의 기준은 주택을 취득한 시점에 적용되므로, A씨처럼 조정대상지역이었던 곳이 해제된 경우에는 거주 요건을 걱정하지 않고도 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다. A씨와 같은 사례의 경우, 아래와 같은 점들을 고려해 향후 양도세 비과세 혜택을 확인하는 것이 중요합니다.

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▷ 주택 취득 당시 조정대상지역 여부 확인: 조정대상지역 지정과 해제 여부에 따라 거주 요건이 달라질 수 있으므로, 반드시 주택 취득 시점을 기준으로 판단해야 합니다.

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▷ 보유 기간 2년 이상 유지: 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 1세대 1주택 보유 조건을 2년 이상 유지해야 합니다.

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▷ 추후 양도 시기 고려: 고가 주택 기준인 양도가액 12억원을 초과하는 경우 비과세 혜택이 달라질 수 있으므로, 실거래가액에 따라 적절한 양도 시점을 계획하는 것이 필요합니다.

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◆ 마무리

조정대상지역과 관련된 주택 보유와 거주 요건의 적용 시기는 많은 분들에게 혼란을 줄 수 있습니다. A씨와 같이 청약 당시 조정대상지역으로 지정되었으나 이후 해제된 경우, 보유 요건만 충족하면 된다는 점은 많은 무주택자 또는 1주택자에게 유용한 정보가 될 것입니다.

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

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