양도세 감면을 더받기 위한 분할매도, 인정받을 수 있을까요?

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◆ 자경농지 양도세 감면

· 농지 소재지에 거주하는 자가 8년 이상 자경한 토지를 양도하는 경우에는 양도세 감면혜택을 받을 수 있습니다.

· 8년 이상 자경기간 요건은 계속적인 8년이 아닌, 농지 소유기간 동안 실제 자경한 기간을 통산하여 판단합니다.

· 그리고 자경농지에 대한 양도세는 전액 감면해주지만, 그 한도가 있습니다.

8년이상 자경한 농지를 매도하면 1년에 1억원, 5년간 최대 2억원까지 양도소득세 감면을 받을 수 있습니다.

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이를 활용한다면 2개의 필지를 동일인에게 매도하면서 1개는 올해, 1개는 내년 1월 1일 잔금을 치른다고 했을 때, 누진세율 미적용으로 절세효과를 누림과 동시에, 매년 1억씩 감면되므로 최대 2억원을 감면받아 양도세 절세를 할 수 있습니다.

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◆ 자경농지 분할양도시 주의점

자경농지 양도세 감면은 1년 기준 1억원입니다.

자경농지를 분할하여 절반은 올해 양도하고, 나머지는 다음해에 양도하면 2억원의 양도세를 감면받을 수 있을까요?

· 자경농지 양도세 감면 혜택을 위해 양도일 직전 급하게 토지를 분할하여 2건의 양도하는 경우에는

· 과세관청이 해당 2건의 거래를 부인하고 연속된 하나의 거래로 보아 과다하게 감면받은 금액을 인정하지 않을 수 있습니다.

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​(불인정 이유)

1. 1필지의 토지를 짧은 기간 내 분할하여 양도
2. 당초 토지 전부를 양도하려는 의도가 있었음
3. 매수인의 자금난으로 인한 것이 아니라 매도인의 의도로 인할 분할 양도
4. 매수인이 2회 이상 나누어 취득할 이유 부존재
5. 매수인이 동일이거나 혹은 사실상 공동의 이해관계를 갖고 있음

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(인정 이유)

1. 부동산을 지분으로 양도한 것이 아니라 당초부터 별개의 부동산임
2. 매수인의 특별한 사정에 의해 대금이 각 자산별로 지급됨
3. 기간 과세(1년) 단위 및 물건별 과세원칙을 무시하면 안됨

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◆ 인정 사례

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◆ 분할양도 요건

현재 분할매도와 관련하여 세법이 개정되었으며, 아래의 요건을 모두 갖춘 분할양도는 1개 과세기간에 해당 양도가 모두 이루어진 것으로 봅니다. 2024.1.1. 이후 토지의 일부 또는 지분을 양도하는 분부터 적용되며, 요건은 아래와 같습니다.

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① 분필한 토지(해당 토지의 일부를 양도한 날부터 소급하여 1년내 토지를 분할한 경우) 또는 토지 지분을 양도

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② 분필한 토지(또는 지분)를 양도한 후 양도일부터 2년이내에 나머지 토지나 그 지분의 전부 또는 일부를 동일인 또는 그 배우자에게 양도

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반대로 해석하면 다음의 경우에는 분할매도가 인정될 것으로 보입니다.

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① (분필되지 아니한 토지를) 필지별로 분할매도하는 경우

② 양도일로부터 소급하여 1년전에 분필하여 분할매도하는 경우

③ 당초 매수자가 아닌 다른 사람(배우자 제외)에게 분할매도하는 경우

④ 최초 양도일로부터 2년을 경과하여 분할매도하는 경우

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2023년까지 이루어진 양도는 어떻게 판단될까요?

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부칙【(부칙 제34조(2023. 12. 31. 법률 제19936호)】에 따르면 법 시행 전에 이루어진 양도, 즉 2023년까지 이루어진 양도는 개정규정에 따라 1개 과세기간에 이루어진 것으로 보는 양도에 포함하지 아니합니다.

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참고 :세정일보(https://www.sejungilbo.com)

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◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였습니다. 근무하며 얻은 현장실무 경력을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속,증여, 양도등의 어려운 일들, 세금조사및 조세불복 등 어려운 일들을 상담및 해결해 드리고 있으니 언제든 전화 또는 내방해 주시면 ​최선의 방법과 결과를 제공해 드리겠습니다.

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◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서(부가세,소득세 실무)

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