양도소득세 세율 및 절세방법, 임대소득세 과세기준 및 절세방법

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◆​ 양도세

​양도세란 토지와 건물 주식등을 양도하여 얻은 소득에 대해 부과하는 세금입니다.

​양도세의 범위는 선박,건물,토지등 이런 것 들을 양도할 때 내는 세금과 부동산과 부동산에 대한 권리 그리고 주식 그리고 기타자산 파생상품이 존재합니다.

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◆ 양도소득세 세율 변동

▷ 기본세율​

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▷ ​부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

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1) 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 중 큰 것

(예 : 기본세율＋10%p 와 40 or 50% 경합시 큰 세액 적용)

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2) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우

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3) 보유기간이 1년 미만인 것

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4) ’16.1.1. 이후(’15.12.31.까지 지정지역은＋10%) 모든 지역의 비사업용 토지

→ 비사업용 토지 세율(기본세율＋10%p, 소득법 §104①8)

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5) 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 內 주택을 ’22.5.10일부터 ’24.5.9일까지 양도 시 기본세율 적용

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◆ 2023년 이후에 개정된 ​양도세 기본세율

과세	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	​
5천만 원 이하	15%	126만 원
8,800만 원 이하	24%	576만 원
1억 5천만 원 이하	35%	1,544만 원
3억 원 이하	38%	1,994만 원
5억 원 이하	40%	2,594만 원
10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

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◆ 양도세 계산방법

양도차익 = 양도가액 - 취득세액 - 필요경비

​양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

​양도소득금액 - 감면대상소득금액 - 양도소득기본공제 = 양도소득과세표준

​양도소득과세표준 X 세율 = 산출세액

​산출세액 - 세액공재 + 감면세액 = 자진납부할세액입니다.

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인터넷에 부동산계산기.com을 입력하여 사이트에 접속하여 계산하면 양도세액을 확인할수 있습니다.

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◆ ​ 양도세 납부기한

​양도세 납부기한은 내가 양도한 날을 기준으로 2개월 안에 납부하시면 됩니다.

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◆ 양도소득세 절세방법

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▷ 1세대 1주택 비과세

국내 소재 주택을 2년 이상 보유한 1세대 1주택의 양도에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 고가주택의 경우 기준금액(12억 원)을 초과하는 부분의 양도차익에 대해서만 과세합니다. 1세대 1주택 비과세는 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 보유기간이 2년 이상일 것(2주택 이상을 보유한 1세대가 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산), 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

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▷ 일시적 2주택 비과세

일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 종류에는 일시적 2주택 비과세와 상속, 혼인, 동거 봉양, 농어촌주택으로 일시적 2주택이 된 경우가 있습니다.

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일시적 2주택 비과세를 위해서는 (1) 종전 주택의 보유기간이 1년 이상일 것, (2) 종전 주택을 신주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 처분할 것, (3) 종전 주택은 양도일 현재 2년 이상 보유해야 합니다.

종전 주택은 양도일 현재 2년 이상 거주해야 하며 (2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 경우), 신규주택으로 전입해야 하며 (2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 내에서 주택을 취득한 경우)을 요하는 경우가 있습니다.

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1세대 1주택에 대한 비과세를 위해서는 우선 주택 수가 1주택(일시적 2주택 포함)이 되어야 합니다. 1세대는 부부 등 생계를 같이하는 가족을 의미하며, 세대분리 또는 세대합가에 따라 세금이 달라질 수 있는데, 세대분리 후 양도하면 1세대 1주택 비과세가 적용될 수 있으며, 이때의 2년 보유기간은 애초 취득일부터 산정합니다. 그런데 원칙적으로 비과세 요건 중 2년의 보유 및 거주요건은 최종 1주택만을 보유한 날로부터 계산합니다. 그러므로 다주택자는 비과세 대상 주택이 1채 남은 날로부터 2년 이상 보유한 후에 양도해야 합니다. 다만, 일시적 2주택, 상속, 혼인, 동거 봉양, 농어촌주택 등의 경우에는 애초 취득일부터 보유기간을 기산합니다. 2020년 12월 31일 이전에 1세대 1주택이나 일시적 2주택을 만들어 둔 경우에는 개정세법이 적용되기 전이므로 종전처럼 취득일부터 보유기간을 기산하면 됩니다. 그러므로 일시적 2주택을 유지한 상태라도 중도에 주택이나 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔 등을 매수해 매도하게 되어 개정 규정이 적용된다면 비과세 혜택이 무용지물이 될 수 있습니다.

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▷ 주택임대사업자의 경우

임대 주택사업자가 임대 주택을 자신의 거주 주택으로 사용할 수 있으며, 이때 마지막 주택은 일반규정인 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 단, 전체 양도차익에 대해 비과세가 적용되는 것이 아니라 임대 주택을 거주 주택으로 사용한 이후의 부분에 대해서만 비과세가 적용됩니다. 주택임대사업자가 자신이 거주할 주택을 2019년 2월 12일 이후에 취득하면 비과세는 1회만 주어집니다. 그런데 등록임대주택을 모두 처분하고 거주주택 1채가 남아 있다면 이때에는 주택임대사업자가 아니므로 임대 주택을 모두 정리한 날로부터 2년 이상 보유한 후에 거주주택을 양도해야 비과세를 받을 수 있습니다. 민간임대주택 사업자의 세제 혜택으로는 재산세 감면(전용면적 40㎡ 이하 재산세 면제, 60㎡ 이하 재산세 75% 경감, 85㎡ 이하 재산세 50% 경감), 종합부동산세에서 임대 주택의 과세표준 합산 대상 배제 혜택, 종합소득세에서 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면이 있고, 장기 임대사업자에 대한 양도소득세 과세 특례로 장기임대주택을 6년 이상 임대하였으면 양도소득세 추가공제 혜택이 있으며, 장기일반민간임대주택을 양도하는 경우 10년 이상 임대하고 양도할 것 등의 일정한 요건을 갖추면 100분의 100에 상당하는 세액감면을 합니다. 또한 원칙적으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도할 때는 10% 세율을 양도소득세에 가산해 부과하는데 1세대 3주택 이상 임대사업자에 대해서는 가산세율 배제 혜택이 있습니다.

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◆ ​임대소득세

소득에 따라서 내게 되는 세금인데요. 여기서 뜻하는 소득은 전월세같이 집을 임대할 때 생기는 것을 말하며 보통 2개의 주택을 가진 사람이 한 채를 임대할 시에 발생합니다.

가격이 높은 주택의 경우는 2채가 아니더라도 소득세를 부과해야 할 수 있습니다.

전세 혹은 월세를 받을때는 사업자등록을 해야 하기에 소득이 생기면 신고와 납부가 필요합니다.

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신고납부는 내년 5월 한 달간 관할 세무서에 가서 하시면 됩니다.

문제가 될 수 있는 점은 건강보험료에 원래 피부양자 자격이었지만 사업소득이 생겨 그 자격을 박탈 당할 수도 있습니다.

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◆ ​ 주택임대사업자 과세 기준

1. 주택자의 경우 과세 국외주택 임대소득 기준시가 12억 원 초과 주택 월세 수입이며 비과세는 국내 기준시가 12억 원 이하 주택 월세수입 입니다.

2. 주택자의 경우 모든 월세 수입이 과세되며 비과세는 보증금, 전세금만 있는 경우입니다.

3. 주택자의 경우 과세는 모든 월세 수입, 비 소형주택 3채 이상 보유하거나 해당 보증금 또는 전세금 총액이 3억 원 초과하는 경우입니다.

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또한 비과세는 소형주택의 보증금 전세금, 비소형주택 3채 미만 보유한 경우에 발생하는 보증금 또는 전세금입니다. 소형주택이란 주거전용면적 40제곱미터 이하이며 기준시가 2억 원 이하 주택을 말합니다. 주택임대수입금액 2천만 원 이하는 종합과세와 분리과세 중 선택해 신고가 가능하며 2천 만 원을 초과하는 경우 다른 종합과세 대상 소득과 합산해 신고를 합니다.

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분리과세를 선택하면 임대수입금액에 일정 비율의 필요경비를 적용받을 수 있습니다. 일정 금액의 공제금액을 차감한 주택임대사업 소득금액에 타 소득 여부와 상관 없이 14퍼센트의 비례세율을 적용받을 수 있습니다.

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종합과세는 임대수입금액에 임대수입과 관련된 경부를 공제받을 수 있습니다. 임대사업자에게 발생하는 수입금액보다 필요경비가 많으면 적자가 발생하며 15년 동안 소득금액에서 공제가 가능합니다. 타 소득이 있다면 합산해서 공제를 받을 수 있습니다. 주택임대소득이 있는 근로자의 경우 연말정산에 기납부한 세금이 있을 때 근로소득에서 공제를 받을 수 있으며 환급도 가능합니다. 이미 신고 납부를 한 세금은 과거 5년까지 경정청구가 가능해 환급이 가능합니다.

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◆ 주택임대사업자 세금 계산 방법

주택임대사업자 세금 계산 방법으로 분리과세는 임대수입금액으로 월세와 간주 임대료를 합한 금액입니다. 필요경비는 임대수입금액 X60퍼센트 또는 50퍼센트이며 공제금액은 400만 원, 200만 원입니다. 분리과세 주택임대 소득 금액 X14퍼센트 비례세율이며 산출세액, 세액감면은 납부할 세액이 있습니다.

​​주택임대사업자 절세방법 필요 경비를 꼼꼼하게 챙기셔야 하며 장부를 자세히 적어야 합니다. 소득세 절세, 기장세액공제, 무기장가산세 제외 혜택을 받을 수 있으며 결손금, 이월결손금 공제받기가 가능하며 장부 작성을 해야 가능합니다. 임대소득세 신고를 해야 하며 미신고 시 가산세 불이익을 받을 수 있으며 종합과세, 분리과세를 선택해 주택임대사업자 절세방법을 꼼꼼하게 확인을 하셔야 합니다.

​주택임대사업자 세제 혜택을 꼼꼼하게 확인을 하셔야 하며 주택을 2채 이상 구입을 하고 단기에 매도할 목적이 아닐 때는 장기임대사업자 등록을 통해 취득세, 종합부동산세, 재산세, 양도소득세를 절세하는 것이 좋습니다. 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득했다면 임대사업자 등록을 해도 장기보유 특별공제 특례 혜택을 적용받을 수 없으며 양도소득세 전액 감면 혜택을 적용받을 수 없다는 점을 꼭 확인을 하셔야 합니다.

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◆ 임대소득세 절세 기준​

- 1주택자

주택임대로 돈을 얻는다고 다 소득세를 내야하는 것은 아닙니다.

매월 월세를 받더라도 1주택자이고 보유하는 집의 금액이 기준시가로 12억이 안 된다면 내지 않아도 됩니다.

하나더라도 국내가 아니고 국외에 있는 곳이라면 수입에 대해 과세대상입니다.

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- 2주택자

전세 같은 경우는 2개의 주택까지는 비과세를 적용해 소득세가 부과되지 않는데요. 하지만 월세는 다릅니다.

집 2채를 보유중인데 한곳은 월세 80만원을 받고 한곳은 전세보증금으로 3억을 받았을 때 80만원에 대한 세금을 내야합니다.

본인이 어디에 살고 있는지는 중요하지 않습니다. 이때는 종합과세 혹은 분리과세 중 하나를 택해서 신고해야하는데요.

2018년이 지나기 전 까지는 2천만원이 넘지 않으면 비과세였는데 현재는 2천만 원이 되지 않더라도 분리과세, 종합과세 중에서 본인이 원하는 방법으로 소득세 납부를 해야합니다.

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- 3주택자

3채를 가졌을 때에는 전세, 월세 모두 소득세가 적용됩니다. 주택수를 계산할 때는 본인 명의로 된 집뿐만 아니라 배우자의 집까지 합산해야합니다.

상가가 아닌 주택은 모든 보증금에 대해 부과되는 것이 아니라 3억이 넘는 금액의 60퍼센트가 부과됩니다. 3억은 해당 전세금과 보증금의 합계를 뜻합니다.

3채가 안 되거나 3억이 넘지 않는다면 과세대상이 아니므로 잘 확인하시기 바랍니다.

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◆ ​임대소득세 절세 방법

납부방법에는 종합과세와 분리과세가 있습니다. 과세금액을 계산할 때 분리과세로 하면 임대소득세 절세가 가능합니다.

분리과세란 다른 소득을 더하지 않고 독자적으로 해당되는 소득에 대해서만 과세하는 방법입니다.

분리과세는 개인당 1년 동안 주택임대소득이 2000만원이 안 넘을 때 할 수 있습니다.

무조건 분리과세를 해야하는 것은 아니고 선택에 따라 종합과세로 하셔도 됩니다.

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계산방법은 ‘주택임대수익’에서 ‘필요경비’와 ‘공제금액’을 뺀 것에서 14%를 곱하면 되는데요.

여기서 말하는 ‘필요경비’란 수입 중에서 50퍼센트(미등록사업자)나 60퍼센트(등록사업자)의 금액입니다.

미등록사업자의 경우에는 2백만원이 공제되고 등록사업자는 400만원을 공제해줍니다.

보통 근로해서 수입이 생기는 직장인은 주택임대로도 수익을 받을 때 분리과세가 유리합니다.

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분리과세를 택했을 때 지자체임대주택과 임대사업자로 등록하면 총 수입이 1천만원 이하는 0원으로 줄이기가 가능하답니다.

지자체등록 임대주택이 아니면 400만원 아래여야 0원을 만들 수 있답니다.

정리해보면 2천만원 밑의 주택임대수입이 존재하는 사람은 임대소득세를 내는 방식으로 분리과세 선택이 되는데 이때는 종합과세보다 임대소득세 절세가 가능합니다.

그래서 임대수입이 2000만원을 넘기지 않도록 하는 게 키포인트입니다.

부부라면 한명이 4천만원을 가지는 것보다 반씩 나눠서 2000만원씩 맞춰 분리 과세로 신고하는 게 훨씬 이득입니다.

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주택임대소득을 잘 조절해서 분리과세로 세금을 좀 더 아낄 수 있을 것입니다.

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◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였습니다. 근무하며 얻은 현장실무 경력을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속,증여, 양도등의 어려운 일들, 세금조사및 조세불복 등 어려운 일들을 상담및 해결해 드리고 있으니 언제든 전화 또는 내방해 주시면 ​최선의 방법과 결과를 제공해 드리겠습니다.

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◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서(부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서(부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서(부가세,소득세 실무)

▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격, 공인중개사 시험 합격

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