1세대1주택자는 '조합원 입주권'으로 팔지 마세요

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예전에는 재개발 또는 재건축 '조합원 입주권'이 부동산을 취득할 수 있는 권리(비주택)로 보아 양도세 비과세 규정을 적용하지 않았습니다. 1999.1.1. 이후부터 비과세를 받을 수 있게 되었습니다.

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조합원입주권에 대해 1세대1주택 양도세 비과세를 적용받으려면 어떤 요건을 갖추어야 할까요? 아래의 요건을 모두 갖추어야 합니다.

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① 「도시 및 주거환경정비법」 에 따른 관리처분계획인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 1세대1주택 비과세 요건을 갖출 것

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② 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니하거나, 양도일 현재 1조합 입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것

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분양권(2022.1.1. 이후 취득한 분양권에 한함)을 보유하지 않아도 되는 요건은 2022.1.1. 이후 취득하는 조합원입주권부터 적용합니다. 따라서 2021.12.31. 이전에 취득한 조합원 입주권의 비과세요건은 종전규정에 따라 분양권을 갖고 있는 경우에도 적용합니다.

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③ 거주자인 경우

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조합원입주권의 양도세 계산은 어떻게 할까요?

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양도차익을 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리부분 양도차익’과 ‘기존의 부동산 부분 양도차익’으로 구분합니다.

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ㅇ 부동산을 취득할 수 있는 권리부분 양도차익

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= 양도가액 – (기존건물과 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) – 기타 필요경비

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ㅇ 기존의 부동산부분 양도차익

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= (기존건물과 부수토지의 평가액 – 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) – 기타필요경비

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장기보유특별공제는 모든 양도차익에 대해서 적용하는 것은 아니며 기존의 부동산부분 양도차익만 적용합니다. 따라서 장기보유특별공제 계산을 위한 보유기간은 관리처분계획 인가전까지만 인정되는 것입니다.

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결국 입주권상태로 팔게 되면 기존부동산부분 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 적용됩니다. 기존부동산부분 양도차익의 비율이 작다면 장기보유특별공제혜택은 굉장히 작을 수밖에 없죠.

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1세대1주택자가 12억원을 초과하는 조합원입주권을 매각하게 된다면 장기보유특별공제(최대 80%) 효과를 살펴보고 상황에 따라서는 준공후 매각하는 것이 좋겠습니다.

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출처 : 세정일보

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