상속받은 주택 여러 채인데…'1주택 특례'될까

국세청은 올해 종합부동산세(이하 종부세) 합산배제·과세특례 대상 부동산을 정기고지(11월)에 반영하기 위해 7만여명에게 신고(신청) 안내문을 발송했다. 보유주택을 종부세 과세대상에서 빼주거나, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택·부부 공동명의 주택을 1세대 1주택자 과세방식으로 바꿀 수 있다. 신고 기간은 이달 16일부터 내달 4일까지다. 특히 올해부터는 기본공제금액이 오르면서 부부 공동명의 특례를 통해 1세대 1주택자의 과세방식을 적용받는 게 되려 불리할 수 있다. 국세청은 11일 종부세 합산배제·과세특례에 관련한 궁금증을 문답형식으로 정리해서 발표했다.

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[합산배제 및 특례 일반]

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Q. 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지

A. 올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 23일경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지다.

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Q. 합산배제 및 과세특례 신고(신청)는 어떻게 하는지

신고서를 작성해서 서면으로 신고하거나 홈택스 이용이 가능하다. 홈택스를 이용할 때 과세물건 명세 조회와 합산배제 자가진단, 모의 세액계산 등 각종 신고 도움 서비스를 통해 보다 쉽게 신고할 수 있다.

◆…(자료 국세청)

[합산배제 관련]

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Q. 아파트는 합산배제 임대주택으로 적용받을 수 없는지

A. 아파트의 경우 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정으로 매입임대 주택 유형은 합산배제를 적용받을 수 없고, 건설임대 주택 유형을 장기 임대하는 경우에는 합산배제를 적용받을 수 있다.

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Q. 자동말소된 임대주택을 재등록한 경우에 합산배제 적용을 받을수 있는지. 2018년 5월 A오피스텔 주택임대등록(단기 4년)→2022년 5월 임대주택 자동말소→2022년 7월 장기임대주택 재등록(10년).

자동말소된 임대주택이 과세기준일(6월1일) 현재 계속 임대 중인 경우로서, 합산배제 신고기간 종료일까지 임대주택을 재등록한 경우에는 합산배제 대상에 해당한다.

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Q. 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지

A. 변동사항이 없는 경우에는 신고하실 필요가 없다. 다만, 기존에 합산배제를 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권·면적 등)이 있는 경우에만 신고기간 내에 물건 변동내역을 반영해서 신고하면 된다. 또 기존 합산배제 적용 주택이 임대료 상한을 초과하는 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 해야 한다.

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Q. 5층 이상 도시형 생활주택을 임대등록한 경우 합산배제가 가능한지

A. '민간임대주택에 관한 특별법' 개정(2021년 3월 16일)에 따라 5층 이상 도시형 생활주택은 아파트에서 제외되어 민간임대주택 등록이 허용되며, 그에 따라 합산배제 역시 가능하다.

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Q. 합산배제 신고 후 법정요건을 미충족할 경우 불이익은

합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액(납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 22/100,000 가산)을 포함해 추가로 신고․납부해야 한다. 또 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외된다.

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Q. 종합부동산세 부과 시 조정대상지역 판단하는 시점은

A. 종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 기준으로 조정대상지역에 해당하는지 여부를 통해 판단한다.

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Q. 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용되고 어떤 불이익이 있는지

A. 2019년 2월 12일 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 그 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용되며, 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도까지 총 2년간 합산배제 대상에서 제외된다.

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Q. 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득했으나, 취득 계약은 2018년 9월 13일 이전에 한 경우 장기일반민간임대주택으로 합산배제 적용이 가능한지

A. 2018년 9월 13일까지 조정대상지역 내 주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 합산배제가 적용된다.

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Q. 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무임대 기간에 포함되는지

A. 임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며, 임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않는다.

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Q. 실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지

A. 종부세 과세기준일 현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자의 경우, 합산배제 신고기간 종료일(10월 4일)까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있다.

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Q. 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지

A. 주소지 관할 시·군·구청에서 본인 소유 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 된다.

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[부부 공동명의 특례 관련]

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Q. 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인지

A. 부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이나, 지분율이 동일한 경우에는 납세자가 납세의무자를 선택할 수 있다. 지분율 판단 기준은 공부상 면적이 아니라, 주택과 부속토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율이다.

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Q. 부부가 주택과 부속토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지

A. 주택과 부속토지를 나누어서 보유했더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용받을 수 있다.

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Q. 부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 부부 공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지

A. 과세기준일 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 부부공동명의 특례 적용이 가능하며, 부부 공동명의 1주택의 납세의무자(지분율이 큰 자)가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 1세대 1주택자 특례적용이 가능하다.

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다만, 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례적용이 불가하다.

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Q. 자녀와 공동으로 1주택을 보유한 경우 공동명의 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는지

A. 공동명의 1세대 1주택 특례는 부부로 한정하며, 자녀와 공동명의로 1주택을 보유한 경우는 특례를 적용받을 수 없다.

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[일시적 2주택 등 1세대 1주택자 특례 관련]

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Q. 일시적 2주택 특례를 적용 받기 위해서는 이사할 집을 언제 사야 하는 것인지

A. 일시적 2주택 특례와 관련해 양도소득세의 경우(양도세는 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득 )와 달리 종전주택 보유기간에 대한 제한은 없다.

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Q 2023년 4월 10일에 취득한 신규주택에 대해 1세대 1주택자 특례를 신청한 경우 종전주택 처분기한은 언제까지인가

A. 매년 과세기준일을 기준으로 처분기한(3년) 경과여부를 판단하므로, 종전주택 처분기한은 2026년 6월 1일이다. 즉, 납세자가 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지난 후 최초로 도래하는 과세기준일 이전에 종전주택을 처분하면 된다. 이후에도 종전주택을 보유하는 경우에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징한다.

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Q. 상속주택을 여러 채 소유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

A. 주택을 여러 채 상속받은 경우에도 법적 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다.

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상속을 원인으로 취득한 주택으로 ①상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택 ②상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택 ③상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하인 주택 중 어느 하나에만 해당하면 된다.

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Q. 상속 받은지 5년이 지난 후 수도권 소재 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 경우 5월 31일까지 일부를 처분해서 6억원 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지

A. 1주택자가 상속받은 주택의 일부를 처분(양도·증여 등)하여 과세기준일 현재 상속지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다.

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Q. 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 경우에도 지분율(40%)이나 공시가격 요건(6억원, 수도권 밖 3억원)을 충족해야 하는것인지

A. 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 모든 상속주택은 1세대 1주택자 특례적용 대상이 된다. 상속개시일로부터 5년이 경과한 상속주택의 경우에도 ①상속주택의 지분율이 40% 이하이거나, ②과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하인 경우 특례적용 대상이 된다.

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Q. 피상속인이 일부만 소유하던 주택을 상속받은 경우, 1세대 1주택자 특례 적용 기준인 '지분율 40% 이하'는 상속받은 지분의 40%인지 아니면 전체 주택의 40%를 의미하는 것인지

A. '1세대 1주택자 특례'의 적용기준인 '지분율 40% 이하'의 의미는 상속받은 지분의 40%가 아니라 전체 주택에서 상속받은 지분이 차지하는 비율이 40% 이하인 경우를 말하는 것이다. 예컨대, 피상속인이 50%를 소유하던 주택을 상속인 2명이 각각 50%씩 상속받은 경우 상속주택 지분율은 25%이므로 1세대 1주택자 특례적용이 가능하다.

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Q. 6억원(수도권 밖 3억원) 이하의 주택을 상속받으면 5년이 지나도 계속 종부세 특례를 적용받을 수 있는 것인지

A. 상속개시일로부터 5년이 경과하더라도, 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하이거나 지분율이 40%이하인 경우 '1세대 1주택자 특례'를 적용받을 수 있다.

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Q. 상속주택에 대한 1세대 1주택자 특례와 세율 적용시 주택수 계산 특례는 어떻게 다른 것인지

A. 상속주택에 대한 2가지 특례 모두 동일한 법적 요건을 갖추어야 특례가 적용된다. 다만, 1세대 1주택자 특례는 1주택자만 신청 가능하나, 세율 적용시 주택수 계산 특례는 1주택자가 아니더라도 신청 가능하다.

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1세대 1주택자 특례는 1주택자가 법적 요건을 갖춘 상속주택을 보유하고 특례를 신청하는 경우, 기본 공제(12억원) 및 연령․보유기간에 따른 세액공제를 적용받을 수 있도록 하는 제도다(상속주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제 불가). 세율 적용 시 주택수 계산 특례는 납세자가 법적 요건을 갖춘 상속주택을 보유하고 특례를 신청하는 경우, 상속주택을 주택수에서 제외하여 3주택 이상에게 적용되는 중과세율(0.5%~5%) 대신 기본세율(0.5%~2.7%)을 적용받을 수 있도록 하는 제도다.

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Q. 경기도 읍․면지역에 소재하는 3억원 이하 주택도 지방 저가주택으로서 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지

A. 수도권에 소재하는 주택은 1세대 1주택자 특례 적용대상인 지방 저가주택에 해당하지 않으며, 수도권에는 '수도권정비계획법'에 따라 서울특별시와 인천광역시, 경기도가 포함된다.

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다만, 올해부터는 예외적으로 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역에 소재(경기 연천군, 인천 강화군·옹진군)하는 지방 저가주택에 대해서는 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다.

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Q. 지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지

A. 지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없다.

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Q. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 모두 보유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지

A. 1세대 1주택자 특례 요건을 갖춘 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 보유한 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다.

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Q. 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세를 하지 않는 것인지

A. 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산해서 세액계산 하므로 종합부동산세가 과세된다. 다만, 해당 납세자를 1세대 1주택자로 인정하여 기본 공제(12억원) 및 연령·보유기간에 따른 세액공제를 적용받을 수 있다.

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출처 : 세정일보

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

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