분양권 거주 의무 기간

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의무거주기간 : 청약을 하는 일부 단지에 당첨 시 의무적으로 실거주해야하는 기간​을 말합니다. 

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◆ 실거주의무

2021년 2월 19일 이후 분양가상한제 적용한 수도권 아파트 분양계약자에게 입주 가능일로부터 2~5년 일정 기간 동안 실거주의무를 부과한 제도입니다.

주택의 입주자( 상속받은 자는 제외)는 해당 주택의 최초 입주 가능일로부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 인근 지역 주택 매매가격의 비율에 따라 일정 기간 동안 계속해서 해당 주택에 거주해야 합니다.

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◆ 거의무 위반 시 처벌

▷ 입주권 반환 및 LH에서 주택 매입 (LH 매입 가격= 입주금(분양대금)+은행 1년 만기 정기예금의 평균 이자율 적용이자)

▷ 단순 위반 시 과태료 300만 원

▷ 위장전입 등 의도적 위반 시 징역 1년 이하 또는 벌금 1천만 원 이하

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◆ 분양가 상한제 적용주택

​▷ 사업주체가 수도권에서 건설 공급하는 분양가상한제 적용주택

▷ 행정중심복합도시 중 투기과열지구에서 건설 공급하는 주택으로서 행정중심복합도시로

이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 입주자 모집 조건을 달리 정하여 별도로 공급되는 주택

▷ 공공재개발사업(분양가상한제 적용 지역에 한정)에서 건설 공급하는 주택

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◆ 의무거주기간이 있는지 없는지 확인법은?

의무거주기간의 유무는 분양가 상한제의 적용을 받는지의 여부에 따라 나뉘게 됩니다

 

◆ 분양가 상한제의 적용을 받는 곳은?

1. 신도시의 공공택지

2. 투기과열지구 민간택지 중 지정된 곳 (재개발, 재건축같은 민간택지 중에서 정부가 지정한곳)서울은 거의 전부라고 생각하면 되고, 이 때문에 거의 전부 의무거주기간이 존재한다고 생각하면 됩니다. 따라서 청약을 넣을 때에는 입주자 공고문을 필히 확인 하셔야 합니다(의무거주기간 등 여러 세부사항이 적혀있음)

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◆  유형별로 요구한 거주 의무 기간

의무거주기간은 분양가 대비 주변의 시세에 따라 달라지는데 아래의 표와 같습니다

쉽게 본다면 시세 대비 분양가가 낮을수록 의무거주기간이 길어진다고 생각하시면 됩니다

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공공택지에서 건설 공급되는 주택	거주 기간	공공택지 외에서 건설, 공급되는 주택	거주 기간
분양가격이 인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만인 주택	5년	분양가격이 인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만인 주택	3년
분양가격이 인근 지역 주택 매매가 겨의 80% 이상 100% 미만인 주택	3년	분양가격의 인근 지역 주택 매매가격의 80% 이상 100% 미만인 주택	2년

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행정중심복합도시 중 투기과열지구에서 건설 공급하는 주택으로서 행정중심복합도시로 이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 입주자 모집 조건을 달리 정하여 별도로 공급되는 주택: 3년

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상업지역, 공업지역, 등에서 도시 기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 공공 재개발사업(분양가상한제 적용 지역에 한정)에서 건설공급하는 주택 분양가격이 인근 지역 주택 매매가격의 100% 미만인 주택의 경우 : 2년

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◆ 거주의무 예외

다음의 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다

1. 해당 주택에 입주하기 위하여 준비 기간이 필요한 경우 (최초 입주 가능 일부터 90일까지로 한정)

2. 거주의무자가 거주의 무기가 중 근무 생업 취학 또는 질병 치료를 위하여 해외에 체류하는 경우

3. 거주의무자가 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의 무기가 중 해당 주택 건설지역이 아닌 지역에 거주하는 경우

4. 거주의무자가 거주의 무기가 중 새 대원(거주의무자가 포함된 세대의 구성원)의 근무, 생업, 취학 또는 질병 치료를 위하여

세대원 전원이 다른 주택 건설지역에 거주하는 경우(다만, 수도권 안에서 거주를 이전하는 경우는 제외)

5. 거주의무자가 거주의 무기가 중 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고,

해당 주택에 계속 거주하려는 거주의무자의 직계존속, 비속 배우자(종전 배우자를 포함)

또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의 무기가 중 남은 기간을 승계하여 거주하는 경우

6. 가정 어린이집을 설치, 운영하려는 자가 해당 주택에 가정 어린이집의 설치를

목적으로 인가를 받은 경우(가정 어린이집을 성치 운영하는 기간으로 한정)

7. <주택법>에 따라 전매 제한이 적용되지 않는 경우

(다만 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우 또는 실직 파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우는 제외)

8. 거주의무자의 직계비속이 초, 중, 고등학교에 재학 중인 학생으로서

주택의 최초 입주 가능일 현재 해당 학기가 끝나지 않은 경우( 학기가 끝난 후 90일까지로 한정)

※ 2번~8번까지 항목 중 해당 여부는 한국토지주택공사 (사업주체가 공공 주택 사업자인 경우에는 공공 주택 사업자를 말함)의 확인을 받아야 합니다.

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6.21 부동산 대책에서 의무거주기간이 최초 입주가능일부터 즉시가 아닌, 팔거나 상속하기 전까지로 바뀌었습니다.

 

이로인해서 적어도 23년 상반기 이후에 나오는 단지에 청약을 넣었다면 세입자 넣는 전략이 가능하게 됩니다. 하지만 의무거주기간이 없어지는 것이 아니라 미룰 수 있다는 것입니다.

 

예시) 청약 당첨 후 10년 후에 판다면, 최초 입주가능일에는 전세입자를 구해서 자금조달을 하고 주택을 팔기 전에 아무때나 의무거주기간을 채우면 됩니다. (10년 안에 아무때나)

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◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였습니다. 근무하며 얻은 현장실무 경력을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속,증여, 양도등의 어려운 일들, 세금조사및 조세불복 등 어려운 일들을 상담및 해결해 드리고 있으니 언제든 전화 또는 내방해 주시면 ​최선의 방법과 결과를 제공해 드리겠습니다.

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◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서(부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서(부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서(부가세,소득세 실무)

▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

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