"분양권 증여로 세금을 줄이자! 절세 타이밍과 방법 총정리"

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최근 부동산 시장에서는 ‘프리미엄 10억’, ‘분양권 신고가 속출’과 같은 뉴스가 자주 등장합니다. 인기 지역의 분양권은 분양가에 웃돈이 붙어 거래되는 경우가 많습니다. 반면, 시세 하락 또는 경기 침체로 분양권이 오히려 분양가보다 낮은 금액에 거래되는 경우도 종종 볼 수 있습니다. 이를 두고 흔히 ‘마피(마이너스 프리미엄)’라는 표현을 쓰기도 합니다.

분양권 시장의 이러한 특성을 활용해 최근에는 분양권 증여나 저가 양도를 통해 세금을 줄이려는 움직임이 늘어나고 있습니다. 자산가들 사이에서는 자녀에게 어차피 물려줄 재산이라면, 자산 가치가 낮을 때 넘겨 세금 부담을 최소화하자는 전략이 주요 트렌드로 자리 잡고 있습니다. 특히 우리 회사에서도 입주권과 분양권 관련 감정평가 업무가 크게 증가한 것을 실감하고 있습니다.

그렇다면, 분양권 증여가 절세에 어떤 이점을 제공하며, 언제 증여하는 것이 가장 효과적일까요? 이번 글에서는 분양권 증여의 세부 전략과 타이밍을 자세히 알아보겠습니다.

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국세청 국세조사팀장 자격증 /정해경 세무사 더감세무회계

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1. 분양권 증여 – 절세의 핵심 포인트는?

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분양권은 분양가와 현재까지 납입한 분양금, 그리고 프리미엄(또는 마피)으로 가치가 산정됩니다. 증여세는 이 분양권의 가치에 따라 부과되므로, 증여 시점이 빠르고 프리미엄이 붙지 않은 상태일수록 증여가액이 낮아져 절세에 유리합니다.

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▶ 분양권 가치 산정 공식

• 분양권 가치 = 납입한 분양금 + 프리미엄(또는 마피)
• 예를 들어, 분양가가 5억 원인 아파트 분양권의 경우, 계약금 1억 원만 납부된 상태에서는 가치가 1억 원으로 산정됩니다. 여기에 프리미엄이 붙지 않았다면 증여가액 역시 낮아집니다.

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2. 증여 시점에 따른 세금 차이

증여 시점에 따라 자녀가 부담해야 할 증여세는 크게 달라질 수 있습니다.

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① 계약금만 낸 상태에서 증여하는 경우

• 상황: 부모가 계약금 1억 원(분양가의 20%)을 납부한 후 증여.
• 증여세: 자녀는 약 485만 원의 증여세를 납부.

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② 중도금까지 납부 후 증여하는 경우:

• 상황: 부모가 분양가의 60%인 중도금 3억 원을 추가 납부 후 증여.
• 증여세: 자녀는 약 3880만 원의 증여세를 부담.

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③ 잔금 납부 후 완공된 아파트를 증여하는 경우:

• 상황: 아파트 시세가 7억 원으로 오른 상태에서 증여.
• 증여세: 자녀는 약 1억 3000만 원의 증여세를 납부.

이처럼 증여 시점이 늦어질수록 납부 금액과 프리미엄이 증가하며, 이에 따른 증여세 부담도 커지게 됩니다.

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국세청 국세조사 팀장 자격증 / 정해경 세무사 더감세무회계

 

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3. 프리미엄이 붙은 분양권의 절세 방법은?

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분양권에 이미 프리미엄이 붙은 경우라면 감정평가를 통해 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 감정평가는 해당 분양권의 가치를 합리적이고 정확하게 산정하여 신고할 수 있는 절세 도구로 활용됩니다.

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▶ 감정평가를 통한 절세의 장점

1. 적정 분양권 가치 산정: 국세청이 인정하는 범위에서 분양권의 가치를 책정.
2. 세무 리스크 감소: 문제 소지가 적은 금액으로 신고하여 세무조사 리스크 축소.
3. 최대 절세 효과: 실제 납부해야 할 증여세를 최소화.

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4. 분양권 증여, 20~30대에게 왜 필요할까?

20~30대가 스스로 청약에 당첨되는 것은 현실적으로 어려운 일이 많습니다. 또한, 부모가 재산을 보유하다가 가격이 상승한 후에 상속이나 증여를 진행하면 높은 세율로 인해 막대한 세금 부담을 지게 됩니다. 이 때문에 부모는 분양권의 가치가 낮은 상태에서 일찍이 자녀에게 증여를 진행하려 합니다.

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5. 실무 사례로 보는 절세 전략

부모가 5억 원짜리 분양권을 자녀에게 증여하려는 경우, 프리미엄이 붙기 전 계약금만 납부된 상태에서 증여하는 것이 가장 유리합니다. 만약 이미 프리미엄이 붙었다면, 감정평가를 통해 합법적으로 절세 효과를 극대화할 수 있습니다. 우리 회사에서도 분양권 증여를 위한 감정평가를 진행한 대부분의 사례에서 세금 부담을 성공적으로 줄였습니다.

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6. 더감세무회계 – 24년 경력의 세무 전문가가 함께합니다

분양권 증여와 관련된 세금 문제는 복잡하고, 실수나 부주의가 큰 세금 부담으로 이어질 수 있습니다. 더감세무회계는 24년 동안 국세청에서 근무한 경험을 바탕으로, 세무 전문가들이 정확하고 효율적인 절세 전략을 제공합니다. 정해경 대표 세무사는 서울지방국세청 조사 3국에서 상속, 자금출처, 주식변동 등 다양한 분야의 세무 업무를 담당했으며, 강남세무서, 서초세무서, 용산세무서 등에서 여러 해석과 실무 경험을 쌓은 전문가입니다.

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국무총리 모범 표창장 수상 / 국세청장 모범 표창장 수상 / 정해경 세무사 더감세무회계

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▶ 왜 더감세무회계를 선택해야 할까요?

• 국세청 24년 경력: 세무조사와 세금 관련 전문적인 지식과 경험 보유
• 체계적인 절세 전략 제시: 실무 사례에 기반한 맞춤형 절세 솔루션
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▶ 결론

분양권 증여는 자녀에게 일찍 자산을 이전하면서도 세금 부담을 줄일 수 있는 효과적인 방법입니다. 특히 분양권의 가치가 낮을 때 증여를 진행하거나, 감정평가를 활용한 전략적 신고는 세금을 합법적으로 절감할 수 있는 최선의 방법입니다. 전문가와 함께 올바른 절세 플랜을 세워 보세요!

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📞 더감세무회계 상담 전화: 031-8023-9440, 이메일: thegamtax@daum.net

위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호

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국세청 조사3국 조사팀장, 강남·서초·역삼 등 주요 세무서 재산팀장으로 자금출처 조사, 법인 세무조사, 주식 변동 조사 등 고난도 세무를 담당한 실무 경험을 바탕으로, 개인과 사업자의 모든 세무 이슈를 전문적으로 해결합니다.

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​​◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격

▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격​​​​

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