"양도소득세, 매수자가 부담하면 양도가액은? 세금 계산법 총정리 - 더감세무회계"

 

 

 

◆ 양도소득세를 매수자가 부담하면 양도가액은 어떻게 달라질까?

부동산 매매 계약에서 양도소득세를 누가 부담하는지에 따라 양도가액 산정 방식이 달라질 수 있다는 점, 알고 계셨나요? 원칙적으로 양도소득세는 **양도자(판매자)**가 부담합니다. 하지만 계약 조건에 따라 **매수자(구매자)**가 이를 부담하기로 하면, 양도가액에도 변화가 생기는데요. 이번 글에서는 양도소득세 부담 주체가 변경될 때 양도가액이 어떻게 계산되는지, 최근의 유권해석과 사례를 통해 알아보겠습니다.

 

1. 양도소득세와 양도가액의 관계

양도소득세는 양도자가 발생한 소득에 대해 납부하는 세금으로, 매매 과정에서 큰 비중을 차지합니다. 그러나 매수자가 양도소득세를 대신 부담하면 해당 금액을 양도가액에 합산하는 방식으로 계산합니다. 이는 매수자가 부담한 금액도 결국 양도자가 얻은 이익으로 간주되기 때문입니다.

 

※예시

• 매매가: 25억 원
• 양도소득세: 5억 원
• 매수자가 부담 시, 양도가액: 30억 원

 

2. 실제 사례와 논란

최근 조세심판원의 결정(조심2019서3577)에서는 양도소득세 부담으로 인한 복합적인 계산 문제가 다뤄졌습니다. 매수자가 부담한 세금을 기준으로 양도가액을 산정하다 보니, 양도세가 순환적으로 증가하는 상황이 발생했습니다.

 

※사례

• 매매가: 25억 원
• 양도소득세(25억 기준): 5억 원
• 양도소득세(30억 기준): 6억 원
• 최종 양도가액: 31억 원

이처럼 매수자의 세금 부담이 양도가액에 가산되면서 과세 기준이 변경되는 문제가 있었는데요. 이에 따라 "1회의 양도세만 합산해야 하는지, 아니면 모든 부담 금액을 포함해야 하는지"에 대한 명확한 기준이 필요했습니다.

 

3. 유권해석 변화와 최종 결론

* 2023년 말 유권해석

기획재정부는 매수자가 부담하는 양도소득세는 최초 1회에 한해 양도가액에 합산하는 것으로 해석했습니다.

즉, 매매가 25억 원에 양도세 5억 원이 발생하면, 양도가액은 30억 원으로 신고하면 됩니다.

* 2024년 11월 변경된 유권해석

기획재정부의 새로운 해석에 따르면, 매수자가 부담하는 모든 양도소득세를 양도가액에 합산해야 합니다.

따라서, 매매가에 따라 추가로 발생하는 세금도 포함되어 최종 양도가액이 늘어날 수 있습니다.

* 적용 시점

2024년 11월 7일 이후 최초로 양도하는 거래부터 적용됩니다.

 

4. 절세 전략과 주의점

* 계약 조건 명확히 하기

양도소득세를 누가 부담할 것인지 계약서에 명확히 기재하세요. 매수자가 부담하기로 했더라도 세법상 합산 방식에 대한 이해가 필요합니다.

* 최신 해석 확인

세법은 자주 바뀌기 때문에, 거래 시점의 유권해석을 확인하는 것이 중요합니다. 특히, 2024년 11월 이후 거래부터는 새로운 기준이 적용되니 주의하세요.

* 전문가 상담 받기

부동산 매매는 큰 금액이 오가는 거래입니다. 세금 문제를 놓치면 추후 큰 비용이 발생할 수 있으니, 세무사나 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.

 

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