조정대상지역 내 신규 주택 취득 시 양도세 비과세 혜택 기한 계산 방법

 

 

 

주택 시장 안정화를 위해 조정대상지역이 지정되면서, 이 지역 내 신규 주택을 취득한 경우 양도소득세 비과세 혜택 적용 기한에 관한 규정이 복잡해졌습니다. 특히, 종전 주택의 양도와 신규 주택 취득이 연계된 경우 기한 계산이 중요한 요소로 작용합니다. 이번 글에서는 조정대상지역 내 신규 주택 취득 시 양도세 비과세 혜택의 기한 계산 방법을 상세히 설명하겠습니다.

 

1. 조정대상지역이란?

조정대상지역은 주택 가격의 급격한 상승을 억제하고 주택 시장의 안정화를 도모하기 위해 국토교통부에서 지정한 지역입니다. 주요 특징은 다음과 같습니다.

• 투기수요 억제를 목적으로 지정.
• 해당 지역 내 주택 매매 시 대출 규제와 세제 제한이 강화됨.
• 양도소득세 비과세 요건도 더욱 엄격하게 적용.

현재 조정대상지역 여부는 국토교통부 홈페이지나 지역 부동산 공고를 통해 확인할 수 있습니다.

 

2. 조정대상지역에서 양도소득세 비과세 특례 요건

**소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택 특례)**에 따르면, 조정대상지역 내 신규 주택을 취득한 경우 종전 주택의 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 아래 요건을 충족해야 합니다.

• 종전 주택 보유 기간: 신규 주택 취득일 기준으로 종전 주택을 1년 이상 보유해야 함.
• 신규 주택 취득 후 양도 기한: 조정대상지역 내 신규 주택을 취득한 경우, 종전 주택은 2년 이내에 양도해야 함.

다만, 조정대상지역으로 지정되기 전 이미 신규 주택의 계약을 체결하고 일부 계약금을 지급했다면 기한이 완화될 수 있습니다.

 

3. 기한 계산 방식

조정대상지역 내 주택 취득과 관련하여 양도세 비과세 기한을 계산하는 방식은 다음과 같습니다.

 

① 신규 주택 취득일을 기준으로 기한 설정

• 조정대상지역에서 신규 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다.
• 기한 초과 시 종전 주택은 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

② 조정대상지역 지정 이전 계약 사례

• 조정대상지역 지정 이전에 신규 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙된다면, 일반적인 비조정대상지역 기준이 적용됩니다.
• 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

4. 사례로 보는 기한 계산

 

사례 1: 조정대상지역 신규 주택 취득

• 종전 주택(A): 2015년 3월 취득
• 신규 주택(B): 2024년 6월 취득 (조정대상지역 내)
• 기한: A주택을 2026년 6월까지 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있음.

 

사례 2: 조정대상지역 지정 이전 계약 체결

• 신규 주택(B): 계약 체결일 2022년 8월, 계약금 지급 완료
• 조정대상지역 지정일: 2023년 4월
• 기한: B주택 취득일로부터 3년 이내인 2027년 4월까지 양도 시 비과세 가능.

 

사례 3: 기한 초과로 비과세 불가

• 종전 주택(A): 2019년 취득
• 신규 주택(B): 2024년 1월 취득 (조정대상지역 내)
• 기한 초과: A주택을 2026년 2월 이후 양도한 경우 비과세 혜택을 받을 수 없음.

 

5. 기한 초과 시 불이익

기한을 초과해 종전 주택을 양도하면, 비과세 혜택을 받을 수 없으며 양도소득세는 전체 차익에 대해 과세됩니다.

• 기본 세율: 6~45%
• 2주택 이상 보유자는 중과세율(20~30% 추가) 적용.

 

6. 절세를 위한 실무 팁

 

▷ 계약 및 지급 일정 확인

계약 체결일과 계약금 지급일은 기한 산정에 매우 중요한 역할을 합니다. 이에 대한 명확한 증빙이 필요합니다.

▷ 조정대상지역 지정 여부 파악

주택이 위치한 지역이 조정대상지역으로 새롭게 지정된 경우, 해당 지역 내 주택 거래 기한을 반드시 확인해야 합니다.

▷ 전문 세무 상담 권장

세무사가 제공하는 컨설팅을 통해 복잡한 기한 계산을 정확히 진행하고 불필요한 과세를 피할 수 있습니다.

 

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