상가조합원이 재건축 아파트 분양권을 받은 경우 양도소득세 Q&A

 

 

 

재건축 아파트 조합원입주권을 취득한 상가소유 조합원이 기존 주택을 보유하고 있는 경우, 양도소득세 비과세 여부는 조건에 따라 달라집니다. 비과세 요건과 적용 가능한 사례를 질문과 답변 형식으로 상세히 정리해 보았습니다.

이 글은 더감세무회계 정해경 세무사의 실무 경험과 최신 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 양도세와 관련된 중요한 정보를 꼼꼼히 확인해보세요.

 

Q1. 기존 주택을 소유한 상태에서 관리처분계획인가를 받은 조합원입주권을 승계 취득했습니다. 기존 주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 있나요?

A1. 네, 다음의 조건을 충족하면 비과세를 받을 수 있습니다.

 

1. 조합원입주권 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우

 

① 종전 주택 취득 후 1년 경과 후 조합원입주권 취득

기존 주택(종전 주택)을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 뒤에 조합원입주권을 취득해야 합니다.

② 조합원입주권 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도

입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 합니다.

③ 종전 주택의 비과세 요건 충족

기존 주택이 2년 이상 비과세 요건(보유 및 거주 요건)을 충족해야 합니다.

조정대상지역에서 취득한 주택의 경우, 2년 이상 보유 및 거주해야 비과세가 가능합니다.

④ 고가주택 양도 시 초과분 과세

기존 주택의 양도가액이 12억 원을 초과하면 초과 금액에 대해 양도세가 과세됩니다.

단, 장기보유특별공제는 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다(10년 이상 보유 및 거주 시).

 

2. 조합원입주권 취득 후 3년이 지나 기존 주택을 양도하는 경우

 

① 종전 주택 취득 후 1년 경과 후 조합원입주권 취득

마찬가지로 기존 주택을 취득한 날로부터 1년이 지난 뒤에 조합원입주권을 취득해야 합니다.

② 재건축 아파트 완성 후 3년 이내 기존 주택 양도

재건축 아파트가 완공된 이후 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 합니다.

③ 새 아파트로 세대 전원 이주 및 거주 요건 충족

재건축 아파트 완공 후 세대 전원이 이사하여 1년 이상 거주해야 합니다.

④ 종전 주택 비과세 요건 충족

기존 주택 역시 2년 이상 보유(조정대상지역의 경우 보유 및 거주)해야 합니다.

 

3. 상가 소유 조합원의 경우

 

상가 조합원이 재건축 아파트 조합원입주권을 취득한 경우에도 위 조건을 충족하면 비과세 가능합니다.

① 조합원입주권 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도

조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

② 3년 이후 양도 시 추가 요건 충족

3년 이후에 기존 주택을 양도하려면 재건축 아파트 완공 후 3년 이내에 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주해야 합니다.

 

Q2. 재건축 아파트 조합원입주권으로 신규 아파트를 분양받았지만, 이주가 어려운 경우 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

A2. 네, 이주가 어려운 경우에도 조합원입주권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도하면 비과세 가능합니다.

단, 종전 주택의 비과세 요건(보유 및 거주 요건)을 반드시 충족해야 합니다.

 

Q3. 고가주택(양도가액 12억 원 초과)일 경우 비과세 혜택은 어떻게 적용되나요?

A3. 고가주택은 양도가액 12억 원 초과분에 대해 양도세가 과세됩니다.

초과 금액에 대해 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다(10년 이상 보유 및 거주 요건 충족 시).

보유 기간에 따라 공제율이 달라지므로, 장기보유특별공제를 확인하세요.

 

Q4. 조합원입주권 취득 시 가장 주의해야 할 점은 무엇인가요?

 

A4. 주요 체크 포인트

*기존 주택과의 보유 및 거주 요건 충족 여부 확인

종전 주택이 비과세 요건을 충족하는지 확인하세요.

*조합원입주권 취득 및 양도 시점 관리

입주권 취득 후 3년 이내 또는 아파트 완공 후 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 비과세가 적용됩니다.

*조정대상지역 여부

기존 주택이 조정대상지역에 위치한 경우 2년 이상 거주 요건이 필수입니다.

*고가주택 공제율

12억 원 초과분에 대한 양도세를 고려하고, 장기보유특별공제 조건을 철저히 확인하세요.

정해경 세무사의 팁

 

"조합원입주권과 기존 주택의 비과세 요건은 세법에 따라 세부 규정이 달라질 수 있습니다. 정확한 요건 충족 여부를 전문가와 상의해 불필요한 세금 부담을 줄이세요."

 

​📞 더감세무회계 상담 전화: 031-8023-9440, 이메일: thegamtax@daum.net

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​​​◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였으며, 풍부한 현장실무 경험을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속.증여.양도. 세금조사및 조세불복 등 어려운 문제들을 최상의 솔루션으로 해결해 드리고 있습니다.

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​◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

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· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

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▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격​​

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