자녀 주택자금 지원 시 알아야 할 증여세 절세 전략

 

 

 

자녀의 결혼을 앞두고 많은 부모들이 주택자금 지원을 고려하지만, 고액의 증여세가 부담될 수 있습니다. 주택 구매와 관련한 증여세 절세 방법에는 다양한 옵션이 있으니 이를 잘 활용하는 것이 중요합니다. 오늘은 자녀의 주택자금 지원 시 적용할 수 있는 증여세 절세 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 주택 구매 자금 증여 시 증여세 계산 방법

예를 들어 부모가 자녀에게 7억 원 상당의 아파트를 증여하려면 다음과 같은 세금이 부과됩니다.

• 기본공제: 5,000만 원
• 혼인공제: 1억 원

이를 차감한 금액에 대해 증여세가 부과되므로 7억 원의 아파트를 증여하면 약 1억 500만 원의 증여세가 산출됩니다. 하지만, 자녀가 증여세를 납부할 여력이 없는 경우에는 증여세와 별도의 취득세를 부모가 또다시 현금으로 증여해야 합니다. 이러한 방식으로 진행하면 약 9억 원에 달하는 자금이 필요할 수 있습니다.

 

2. 일부 금액은 대출 방식으로 지원 가능

자녀에게 주택 자금을 전부 증여하기 어려운 경우, 일부 금액을 대출로 지원하는 방법도 고려할 수 있습니다. 다만 세법상 자녀에게 빌려준 금액이 증여로 간주되지 않기 위해서는 연 4.6%의 이자를 받아야 하며, 이자를 정상적으로 지급하고 원금을 상환해야 대출로 인정받습니다.

• 이자 면제 예외: 연간 이자가 1,000만 원 미만일 경우에는 이자를 받지 않아도 증여로 간주되지 않습니다. 예를 들어, 2억 원을 연이자 없이 대출할 경우 증여세를 내지 않아도 됩니다.
• 대출과 증여의 혼합: 부모가 2억 원은 대출하고 나머지 5억 원을 증여하여 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 이 경우 차용증을 작성해 공증하고, 원금과 이자를 실제로 상환하는 절차가 필요합니다. 국세청에서는 대출금을 실제 상환하는지 관리하므로, 사전 준비를 철저히 해야 합니다.

 

 

3. 자녀의 부모 소유 아파트 무상 거주 시 세금 문제

자녀가 부모 소유의 아파트에 무상 거주하는 경우도 있습니다. 일반적으로 부모의 재산을 자녀가 무상으로 사용하면 증여세가 발생할 수 있지만, 일정 조건을 충족하면 증여세가 과세되지 않습니다.

• 5년간 무상 사용 조건: 부모의 아파트를 무상으로 사용하는 경우, 5년 단위로 무상 사용의 이익이 1억 원 이하라면 증여세가 부과되지 않습니다. 이를 계산하기 위해 아파트 가액에 2%를 곱한 후 3.7908을 곱하는 방식을 사용합니다.
• 실제 무상 사용 허용 조건: 약 13억 원 이하의 아파트라면 자녀가 무상으로 사용해도 증여세가 발생하지 않으므로 부담 없이 거주할 수 있습니다.

 

4. 부모 자금을 통한 전세 지원

부모가 자녀에게 주택 자금을 전세로 지원할 경우, 증여세 발생 여부는 다음과 같이 나눌 수 있습니다.

• 자녀 명의로 전세 계약: 부모가 자금을 지원하여 자녀 명의로 전세 계약을 체결할 경우, 전세금이 자녀의 증여재산으로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다. 이때, 차용계약서를 작성하고 원금 상환을 한다면 증여로 간주되지 않습니다.
• 부모 명의 전세 계약: 부모 명의로 전세를 얻고 자녀가 무상 거주할 경우, 이는 전세 보증금을 자녀에게 무상으로 대출한 것으로 볼 수 있으나, 자녀가 학업 등 목적으로 미성년자인 경우 생활비로 간주되어 증여세가 면제될 수 있습니다.

 

 

5. 국세청의 감시와 세금 리스크 관리

국세청은 PCI 분석시스템을 통해 자산, 소비, 소득 등을 연계하여 부의 편법적인 이전을 감시하고 있습니다. 따라서 자녀 주택 자금 지원 시 세금 리스크를 줄일 수 있는 다양한 방법을 미리 고려해야 합니다. 이와 같은 절세 방안은 반드시 법적 절차를 준수해야 하므로 전문가와의 상담이 중요합니다.

 

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