2년 이상 보유·거주 시 주택 양도세 혜택, 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제

 

 

 

 

주택을 양도할 때 2년 이상 보유 및 거주 조건을 충족하면 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 특히 1세대 1주택 비과세 혜택과 장기보유특별공제가 대표적인데요. 이번 글에서는 이 혜택들의 조건과 적용 방법을 상세히 알아보겠습니다.

 

 

1. 1세대 1주택 비과세 혜택 조건

 

1세대 1주택 비과세란, 주택 한 채를 가진 세대가 주택을 양도할 때 일정 조건을 충족하면 양도세가 면제되는 혜택입니다. 특히 2년 이상 보유 및 거주 여부에 따라 비과세 혜택의 적용이 결정됩니다.

• 2년 보유 요건: 소득세법상 1세대 1주택의 비과세 혜택을 받기 위해서는 주택을 2년 이상 보유해야 합니다.
• 조정대상지역 거주 요건: 2017년 9월 19일 이후, 주택을 취득할 당시 조정대상지역에 해당했다면, 2년 이상 거주해야 비과세 혜택이 주어집니다.

참고로, 주택을 취득할 때 조정대상지역이었으나 양도할 때
조정지역에서 해제되었더라도 2년 거주 요건을 충족해야 합니다.

 

 

 

2. 보유 및 거주 기간 계산 방식

양도세 혜택을 받기 위해서는 보유 및 거주 기간이 정확히 계산되어야 합니다. 주요 조건별 계산 방식은 다음과 같습니다.

• 보유 기간: 주택의 취득일부터 양도일까지를 보유 기간으로 계산합니다.
• 거주·보유 기간의 통산: 다음의 경우에는 보유 기간을 합산하여 계산할 수 있습니다.

1. 배우자 증여: 주택을 배우자에게 증여한 후 10년 이내에 양도하는 경우, 증여한 사람과 받은 사람의 보유 기간을 합산합니다.
2. 재건축한 주택: 주택을 재건축하면서 멸실·재건축된 경우, 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유·거주 기간을 합산합니다. 재건축으로 인한 공사 기간도 보유 기간에 포함됩니다.
3. 상속 주택: 상속인과 피상속인이 동일 세대라면 상속 개시일(사망일) 이전 거주·보유 기간을 합산할 수 있습니다.

 

3. 1세대 1주택 장기보유특별공제와 공제율

 

장기보유특별공제는 1세대 1주택자가 오랜 기간 주택을 보유하고 거주한 경우 양도 차익에 대한 공제 혜택을 주는 제도입니다. 장기보유특별공제율은 최대 **80%**까지 적용되며, 2년 이상 거주해야 높은 공제율이 적용됩니다.

• 기본 공제율 조건: 1세대 1주택자로서 2년 이상 보유한 경우 공제율이 적용됩니다.
• 최대 공제율 조건: 2년 이상 거주 조건을 충족하며, 10년 이상 보유·거주하면 양도 차익의 최대 80%까지 공제가 가능합니다.

예를 들어, 주택 양도가액이 12억 원 이상이고 취득 당시 비조정지역에 해당하여 비과세 판정 시 거주 요건이 필요하지 않은 경우라도, 양도 차익 중 12억 원을 초과하는 부분에 대해서는 과세됩니다. 이때 장기보유특별공제율 80% 적용을 위해서는 2년 이상 거주 요건을 충족해야 하며, 10년 이상 보유 시 최대 공제율을 적용받을 수 있습니다.

 

4. 주택 양도 시 유의사항

주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받기 위해서는 거주·보유 조건을 충족하는 것이 중요합니다. 특히 조정대상지역의 경우 2년 거주 요건이 추가되므로, 사전에 거주 요건을 정확히 확인하는 것이 좋습니다.

 

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