상속받은 주택, 양도 시 주의할 점 – 1세대 1주택 비과세 특례

 

 

 

안녕하세요, 상속·증여·양도(재산) 전문 더감 세무회계 정해경 세무사입니다. 부모님의 건강이 악화되어 부득이하게 주택을 상속받는 경우, 많은 분들이 세금 문제를 놓치곤 합니다. 상속받은 주택을 포함해 주택을 보유하고 있을 경우, 1세대 1주택 비과세 특례를 잘못 이해하면 큰 세금 부담이 발생할 수 있습니다. 오늘은 상속주택 보유 시 양도소득세 비과세에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

1. 상속주택과 1세대 1주택 비과세 특례

 

 

1세대 1주택 비과세는 1세대가 국내에서 1주택을 보유하고 일정 조건을 충족하면, 해당 주택을 양도할 때 발생한 양도차익에 대해 세금을 면제해주는 제도입니다. 하지만 부모님의 사망으로 상속받은 주택이 있는 경우, 본인의 의사와 상관없이 2주택자가 될 수 있습니다.

이때 상속 주택은 1세대 2주택에 해당하지만, 상속 주택을 주택 수에서 제외하여 1주택자로 간주, 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 그렇다면 상속주택 1채와 본인 주택 1채를 보유한 경우, 무조건 비과세 혜택을 받을 수 있을까요?

 

 

2. 상속주택과 일반주택의 비과세 조건

 

현행 세법에서는 상속받은 주택과 본인의 일반주택이 있을 경우, 일정 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 특히, 상속주택을 받은 후 일반주택을 양도할 때 주의할 점이 있습니다.

• 상속받은 주택 이전에 보유한 일반주택을 양도하는 경우: 상속주택을 주택 수에서 제외하여 1주택자로 인정받고 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
• 상속받은 주택 이후에 취득한 일반주택을 양도하는 경우: 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

즉, 상속주택보다 나중에 취득한 주택은 비과세 혜택 대상에서 제외되므로, 이를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

 

 

3. 사례로 본 비과세 특례 적용

 

김사랑 씨는 2018년 9월에 아버지의 사망으로 A주택을 상속받았습니다. 이후 2021년 7월에 B주택을 5억 원에 취득해 2024년 8월 B주택을 6.5억 원에 양도했으나, 세무서로부터 양도소득세 무신고 납부 안내를 받았습니다.

김 씨는 상속주택이 주택 수에서 제외되는 것으로 생각하고 B주택을 양도한 후 1세대 1주택 비과세로 신고했으나, 상속개시일 이후에 취득한 B주택은 비과세 특례 대상이 아니었기 때문입니다. 결국 양도차익 1.5억 원에 대한 양도소득세 약 5,000만 원을 가산세와 함께 납부해야 했습니다.

 

 

4. 상속주택 비과세 주의사항

 

비과세 특례를 받기 위해서는 상속받은 주택이 주택 수에서 제외되는 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

• 상속 개시일로부터 소급해 2년 이내에 증여받은 주택은 일반주택으로 보지 않으므로 비과세 대상에서 제외됩니다.
• 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 상속주택으로 인정되지 않아 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
• 동거봉양을 위해 세대를 합친 경우: 세대를 합치기 이전에 보유하던 주택은 상속주택으로 간주하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
• 상속주택이 여러 채일 경우: 세법에서 정한 우선순위에 따라 1채만 상속주택으로 인정됩니다.

 

 

5. 상속지분에 따른 비과세 적용

 

상속받은 주택이 지분으로 보유된 경우에도 비과세 특례가 적용될 수 있습니다. 상속인들이 주택을 공동 상속한 경우, 소수지분권자가 일반주택을 양도할 때 해당 상속주택은 거주자의 주택으로 보지 않아 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

특히, 상속 지분이 가장 큰 상속인에게 주택 소유권이 인정되므로, 상속지분이 중요한 판단 기준이 됩니다. 만약 소수지분권자라면 일반주택 양도 시 양도소득세 부담을 피할 수 있습니다.

 

 

6. 상속재산 분할협의로 절세 전략 세우기

 

상속으로 주택을 취득한 후 일반주택을 취득한 경우, 양도 시 비과세 혜택을 받기 어렵습니다. 이런 상황에서는 상속재산 분할협의를 통해 주택을 상속받지 않거나 소수지분만 상속받는 것이 절세에 큰 도움이 될 수 있습니다. 상속과 양도 시기를 잘 조정하고, 상속지분을 현명하게 분배하는 것이 세금 부담을 줄이는 핵심입니다.

 

 

▶최신 정보: 2024년 세법 개정 사항

 

2024년 현재, 정부는 상속주택 관련 세금 규정을 보완하고 있습니다. 상속세 면제 한도가 현재 10억 원으로 설정되어 있으며, 상속주택의 취득세 및 양도소득세 규정은 다주택자에 대한 세금 부담을 완화하는 방향으로 조정될 예정입니다. 특히, 상속주택의 비과세 요건을 강화하는 추세이므로 상속주택 보유 시 주택 양도 계획을 세밀히 검토해야 합니다.

 

 

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◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였으며, 풍부한 현장실무 경험을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속.증여.양도. 세금조사및 조세불복 등 어려운 문제들을 최상의 솔루션으로 해결해 드리고 있습니다.

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​◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격

▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

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