부가가치세 쟁점- 오피스텔(오피스텔 업무용.주거용, 면세여부등등..)

 

 

 

◆ 오피스텔(부가가치세 쟁점)

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1. 처음부터 상시 주거용으로 임대시 오피스텔 신축·취득시 부담한 부가가치세를 매입세액으로 공제가능한가요?

안됩니다. (☞ 이유 : 면세사업 관련한 매입세액이기 때문임)

따라서, 사업자가 오피스텔의 신축 또는 취득시 부담한 매입세액은 불공제되는 것이고, 임차자의 오피스텔 임대료 역시 면세대상에 해당하는 것입니다.

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2. 오피스텔 임차자가 업무용 시설로 사용하는 경우 임대료에 포함된 부가가치세를 매입세액 공제받을 수 있나요?

가능합니다.

즉, 임차자가 오피스텔을 사무실 등 업무용 시설로 사용하는 경우에 있어, 사업자의 오피스텔 신축 또는 취득시 부담한 매입세액은 공제되는 것이고, 오피스텔 임차료도 과세대상 용역의 공급으로 보아 부가가치세가 과세되는 것입니다.

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3. 오피스텔이 업무용 시설로 사용되다가 상시 주거용으로 사용되는 경우 과세문제는?

① 신축 또는 취득시 부담한 매입세액 : 공제가 가능합니다.

② 상시 주거용으로 사용되는 시점 : 면세전용으로 과세됩니다.

③ 오피스텔 임대료 : 상시 주거용으로 사용되는 시점부터 면세대상에 해당하는 것입니다.

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4. 오피스텔을 일시적·잠정적으로 주거용으로 임대한 경우도 과세되나요?

당초 오피스텔을 분양할 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적·잠정적으로 주거용으로 임대한 경우 ‘면세전용 자가공급’ 에 해당하지 않습니다.

이 경우 일시적·잠정적 임대인지에 대한 판단은 사업목적, 임대조건, 기타 계약내용 등에 의하여 사실판단할 사항입니다.

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5. 오피스텔의 면세전용(상가>주택)시 과세되는 경우에 계산 사례를 든다면?

(사례예시) 20×1. 5월 오피스텔 100백만원에 취득 후 사무실 임대하다가, 20×3. 8월 주거용으로 임대시 과세금액은?

① 취득시 : 100백만원×10%＝10백만원 매입세액 공제

② 면세전용시 : [100백만원×{1-(5%×5(경과된 과세기간 수)}]×10%＝7.5백만원 과세

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6. 매입세액 불공제한 오피스텔의 주거용 전환이 과세 대상인가요?

과세대상에 해당되지 않습니다.

양도자가 매입세액 공제를 받지 아니한 상태에서 양수자가 사업양도로 취득한 재화를 면세사업(주거용)을 위하여 사용·소비하는 경우 부가가치세 과세대상에 해당되지 않습니다.

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7. 주거용 오피스텔 공급을 국민주택 공급으로 보아 면세를 적용받을 수 있나요?

조세특례제한법에 따라 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 공급에 한해 적용하는 것으로 오피스텔은「주택법」에 따른 주택에 해당하지 않으므로 이를 적용받을 수 없습니다.

 

※ 출처 및 참고자료 :국세청홈텍스

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

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