주택을 상속받는 경우 고려해야할 것들

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2017년부터 2021년까지 부동산 가격이 크게 올라 이제는 주택을 한 채만 가지고 있어도 상속세를 걱정하는 시대가 되었다. 상속주택과 관련해 취득부터 보유, 처분의 시점까지 절세의 시각에서 고려할 만한 것들을 정리하는 시간을 가져보도록 한다.

*특별한 언급이 없다면 상속주택은 선순위상속주택에 해당하는 것으로 가정했다.

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1. 주택을 상속받아 취득하는 시점의 고려할 사항:취득세 및 상속세

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(1) 취득세

주택을 상속받아 취득하는 경우 2.96% 또는 3.16%의 취득세율(부가세율 포함)이 적용된다. 일반적으로 취득세율이 1.1%~13.4%인 점을 고려하면 상속취득세는 매우 낮은 편에 속한다.

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이 때, 상속인 및 해당 상속인 세대의 세대원 전원이 무주택자인 경우, 상기 2.96% 또는 3.16%보다도 더 낮은 세율인 0.96%의 세율을 적용해준다.

뿐만 아니라, 취득세에서는 일정한 요건을 충족하는 다주택자의 경우 9.0%~13.4%의 중과세율을 적용하는데, 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택은 취득세 중과세율을 적용할 때의 주택수에서 제외되므로, 상속개시 이후에 주택을 취득할 계획이 있다면 5년 이내 취득하는 것이 취득세를 절감할 수 있는 방법이다.

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(2) 상속세

① 동거주택상속공제

피상속인과 동일세대로서 함께 거주한 무주택자 상속인이 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속하여 거주한 1세대 1주택을 상속받는 경우, 상속주택의 순자산가액에 대해서 6억원을 한도로 공제해준다. 다만, 해당 규정은 배우자 및 별도세대인 상속인에게는 그 해당사항이 없다. 이는 피상속인과 하나의 세대를 구성하여 장기간 동거·봉양한 자녀세대 상속인의 상속세 부담을 완화하고 주거안정을 도모하려는데 그 취지가 있기 때문이다.

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따라서, 상속인들 중 동거주택상속공제의 대상이 되는 직계비속 상속인이 있다면, 상속재산협의분할을 통해 동거주택상속공제를 최대한으로 받을 수 있는 지분만큼을 해당 상속인에게 귀속시켜 상속세를 절감할 수 있다.

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② 단기재상속에 대한 세액공제

단기재상속에 대한 세액공제란 단기간(10년)에 상속이 반복됨으로써 이미 상속세가 부과된 재산에 재차 상속세가 부과되어 상속인의 재산권을 침해하는 것을 방지하고자 하는 규정이다.

상속받는 주택의 등기부등본을 통해 피상속인의 주택 취득원인 및 취득시기를 알 수 있다. 직전 피상속인의 상속개시일이 재차상속개시일로부터 10년 이내인 경우로서 취득원인이 상속이나 증여라면, 단기재상속에 해당할 수 있으니, 이를 고려할 필요가 있다.

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2. 상속주택을 보유하는 경우의 고려해야하는 세금:종합부동산세

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주택을 상속받아 보유하는 경우 매년 6월 1일(=재산세 및 종합부동산세의 과세기준일)의 소유자를 기준으로 재산세 및 종합부동산세가 과세되며, 종합부동산세를 중심으로 살펴보겠다.

종합부동산세는 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액이 9억원(1세대 1주택자의 경우는 12억원)에 미달하는 경우 부과되지 않는다.

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이 때, 세대원 중 1인이 1주택과 아래의 요건 중 어느 하나를 충족한 상속주택만을 보유한 2주택자의 경우, 상속주택을 주택수에서 제외하여 1세대 1주택자의 12억원 기준으로 종합부동산세를 부과한다.

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① 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택

② 지분율이 100분의 40 이하인 주택

③ 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 주택

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즉, 일반주택과 상속주택이 있다고 하더라도 상기 조건에 맞는 특례상속주택이라면 불가피하게 취득한 점을 인정하여 해당 상속주택을 처분하는 시점까지 종합부동산세 부담을 최소화하여 경제적 부담을 낮추려고 하는 것이다.

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3. 상속주택을 처분하는 경우의 고려해야하는 세금:양도소득세

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① 상속주택특례(소득세법 시행령§155②)

상속개시 당시 별도세대였던 자가 상속주택을 단독으로 상속받거나, 공동으로 최대지분을 상속받는 경우, 상속개시일 현재 이미 보유한 다른 주택(일반주택)이 있어 2주택자가 된다고 하더라도, 일반주택을 먼저 양도하는 경우 1세대 1주택 양도로 보아 비과세 규정을 적용한다.

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② 공동상속주택 소수지분 특례(소득세법 시행령§155③)

위의 상속주택특례가 상속주택을 단독으로 상속받거나 최대지분으로 상속받는 경우에 해당하는 규정이었다면, 공동상속주택특례는 상속개시 당시 별도세대였던 자가 상속주택의 소수지분을 상속받는 경우에 해당하는 규정이다. 즉, 일반주택과 공동상속주택 소수지분 2채만을 가지고 있는 경우라면, 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도로 보아 비과세 규정을 적용한다.

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③ 1세대 1주택 비과세 보유기간의 통산

1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 주택을 취득한 시기부터 2년 이상 보유(취득시 조정대상지역 내의 주택은 2년 이상 거주 포함)해야 하나, 상속개시일 당시 동일세대원인 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우, 보유기간 등을 판단 시 동일세대로서 피상속인의 보유기간을 합산한다.

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④ 장기보유특별공제 적용시의 판단

장기보유특별공제는 주택 보유기간에 공제율(표1 또는 표2)를 적용해 양도차익에서 차감해준다. 이 때, 주택의 보유기간은 상속개시일로부터 기산한다.

한편, 공제율(표1 또는 표2)의 적용과 관련해서는 동일세대원인 피상속인으로부터 상속받은 주택이라면 피상속인과 상속인이 동일세대원으로서 보유·거주한 기간을 통산해 판단한다. 즉, 상속취득 이후 거주하지 않았다고 하더라도, 상속개시 전 피상속인과 함께 보유·거주한 기간이 2년 이상이라면 장기보유특별공제 표2의 공제율을 적용받을 수 있다.

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⑤ 단기세율 적용 시의 피상속인 보유기간의 통산

주택의 보유기간에 따라 1년 미만 보유시 70%, 1년 이상~2년 미만 보유시 60%, 2년 이상 보유해야 비로소 기본세율을 적용받을 수 있다.

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다만, 상속주택의 경우, 부득이하게 취득해 처분하게 되는 것을 고려해 피상속인의 취득시점부터 보유시점을 판단하여 단기세율 여부를 판단한다. 즉, 피상속인이 2년 이상 보유한 주택이라면 상속이 개시된 후 1년 이내 양도한다고 하더라도, 단기세율 70%가 아닌 기본세율(6%~45%)이 적용된다.

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주택을 상속받는 경우 취득시점부터 처분시점까지의 기간별로 고려해야 할 사항들을 확인해 봤다. 상속주택은 그 특이성 때문에 세법에서 다양한 규정 및 혜택을 두고 있으므로 상속개시시점부터 세무전문가와 충분한 상담을 통해 최적의 절세 플랜을 찾아 나가기를 바란다.

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*출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr)

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

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