상가주택의 주택 부분이 12억 이상일 경우 소득세 과세는 어떻게 될까요?

 

 

 

상가주택의 주택 부분의 기준시가가 12억 원을 초과할 경우, 1가구 1주택 비과세 혜택이 제한되며 주택 임대수익에 대해 소득세가 과세됩니다. 특히 주택임대소득 비과세가 기본적으로 1가구 1주택, 기준시가 9억 이하라는 조건이 붙기 때문에, 이를 초과할 경우 주택 부분에서 발생한 임대소득에 대해 소득세를 납부해야 합니다.

아래는 주택 부분이 12억 원 이상인 상가주택에서 적용되는 소득세 과세 기준과 주의사항입니다.

 

1. 기준시가 12억 원 초과 시 적용되는 과세 기준

주택 부분의 기준시가가 12억 원을 초과하면 1가구 1주택 비과세 혜택이 제한됩니다. 주택의 임대소득에 대해서도 소득세 과세 대상이 되며, 그에 따른 신고와 납부가 필요합니다.

 

📌 과세 대상의 주요 내용

• 기준시가 12억 초과 주택의 임대소득: 주택 임대수익에 대해 종합소득세가 과세됩니다. 12억 원 이상 주택을 임대할 경우 임대수익 규모에 따라 세율이 달라지며, 이는 누진세율로 적용됩니다.

 

예시

• 만약 상가주택의 주택 부분 임대료가 월 100만 원이라면, 연간 1,200만 원의 주택 임대수익에 대해 종합소득세가 적용됩니다. 세율은 연소득에 따라 구간별로 다르게 적용되므로, 임대수입과 기타 소득을 종합하여 세율을 산정하게 됩니다.

 

2. 임대소득에 대한 종합소득세 신고 의무

주택 부분에서 발생한 임대소득이 12억 원을 초과하여 과세 대상이 되면, 임대수익에 대해 종합소득세 신고를 해야 합니다. 종합소득세는 연간 5월에 신고하며, 신고 시 소득 공제 및 경비 공제를 통해 소득세 부담을 일부 줄일 수 있습니다.

 

▶소득세 절감 방법

• 경비 처리: 임대 소득을 창출하는 데 사용된 경비, 예를 들어 관리비나 임대 관리 수수료 등을 경비로 공제할 수 있습니다.
• 기타 소득 공제: 종합소득세 신고 시 다른 소득공제 항목과 함께 주택 임대수익에 대한 세금 부담을 줄일 수 있는 소득공제 항목을 고려해 절세할 수 있습니다.

 

📌 주의할 점

• 주택 임대수입이 있을 경우에는 신고 누락 시 가산세 및 과태료가 부과될 수 있으므로 정해진 신고 기한을 엄수해야 합니다.

 

 

3. 상가와 주택 부분 임대소득을 구분하는 이유

상가주택에서 주택 부분이 12억 원을 초과하여 과세 대상이 되면, 상가 부분과 주택 부분의 임대수익을 명확히 구분해야 합니다. 상가와 주택 부분을 정확히 구분하여 각각의 수익을 분리 신고하는 것은 종합소득세 신고 시 중요한 절세 포인트입니다.

 

▶주택 부분 임대수익 관리 방법

• 별도 장부 작성: 상가 부분과 주택 부분의 임대료를 별도로 기록하여 수익을 관리하는 것이 바람직합니다.
• 필요 경비 구분: 상가와 주택 각각에 필요한 관리비, 수수료 등 경비를 구분해 경비 공제를 받을 수 있습니다.

 

 

4. 더감 세무회계의 전문가 상담을 통한 체계적 절세

더감 세무회계의 정해경 세무사님은 국세청 24년 경력의 전문가로서 상가주택 임대소득의 세금 신고에 대한 전문적 조언을 제공해 드립니다. 12억 원 초과 주택의 세금 문제에 대해 정확한 절세 전략을 수립해 드리며, 상가와 주택 부분의 수익을 명확히 구분하여 과세 부담을 줄일 수 있는 방법을 제시해 드립니다.

 

• 정확한 소득 구분: 주택과 상가 임대수익을 명확히 분리해 불필요한 세금 부담을 줄이는 방법을 제공합니다.
• 절세 전략 제시: 임대수익 규모에 따른 최적의 절세 방안을 상담해 드립니다.

 

📞 더감 세무회계 상담 전화: 031-8023-9440

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▶결론

상가주택의 주택 부분이 12억 원을 초과할 경우, 주택 임대수입에 대한 소득세 과세 대상이 되므로 정확한 세금 신고와 절세 전략이 필요합니다. 정해경 세무사님과 상담을 통해 주택과 상가 부분의 수익을 체계적으로 관리하고, 종합소득세 신고에서 절세 효과를 최대화해 보세요.

 

 

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

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▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

 

 

 

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