상속주택 매도 순서와 시기에 따른 양도세 절세 방법 가이드

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최근 상속을 통해 주택을 소유하게 된 분들이 주택 매도와 관련된 세금 문제로 많은 고민을 하고 계십니다. 특히 상속 주택과 기존 주택을 보유한 경우, 매도 순서와 시기에 따라 양도소득세(양도세)에 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 이번 글에서는 상속받은 주택의 매도 절차와 절세 방법에 대해 자세히 알아보고자 합니다. 국세청에서 24년 경력의 정해경 세무사님의 조언을 통해 보다 효과적인 전략을 소개합니다.

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1. 상속 주택 보유 시 양도세 부담을 줄이는 방법

일반적으로 주택을 상속받은 상속인은 상속세와 양도세 부담을 함께 고려해야 합니다. 특히 상속인에게 주택이 두 채 이상 있다면 보유 주택 수와 매도 순서에 따라 양도세가 달라집니다. 예를 들어, 상속 주택을 먼저 팔게 되면 비과세 특례를 받기 어렵지만, 기존 주택을 먼저 매도하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

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☑️ 기존 주택 우선 매도 시 비과세 특례 적용

‘상속 주택 비과세 특례’는 상속으로 인해 2주택자가 된 상속인이 기존 주택을 매도할 경우, 비과세 혜택을 받을 수 있도록 한 제도입니다. 국세청의 소득세법 시행령 155조 제2항에 따라 ▲상속개시일 기준 1세대 1주택자 ▲주택 1채 상속 ▲기존 주택 매도라는 3가지 조건을 충족하면 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.

즉, 상속 개시일(피상속인이 사망한 날) 기준으로 상속인이 주택을 한 채만 물려받은 경우, 상속받은 주택을 보유하고 기존 주택을 매도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 특례는 시한이 없으므로 언제든 요건을 충족하면 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.

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그래픽=정서희

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2. 상속 주택을 먼저 매도하는 경우: 6개월 이내 처분 전략

만약 상속받은 주택을 먼저 매도해야 하는 상황이라면, 상속 개시일 기준 6개월 이내에 매도하는 것이 유리할 수 있습니다. 상속 주택을 6개월 내에 매도하면 매매가액과 취득가액이 동일하게 책정되어 양도차익이 없으므로 양도세가 발생하지 않습니다.

예를 들어, 상속받은 주택을 11억 원에 매도할 경우, 취득가액도 동일하게 평가되어 ‘양도가액 – 취득가액 = 0원’으로 처리되며, 이 경우 양도세는 없습니다. 단, 이 기간을 넘기더라도 양도차익이 없을 경우에는 여전히 양도세가 부과되지 않으므로 상속 주택 매도 시 점검해야 할 요소입니다.

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3. 절세를 위한 상속 주택 매도 전략

상속 주택 매도 시 예상되는 상속세와 양도세를 함께 고려하여 최적의 절세 방안을 찾는 것이 중요합니다. 상속세를 줄이려면 주택을 낮은 가격에 매도하고, 양도세를 줄이려면 높은 가격에 매도하는 방식으로 전략을 구성할 수 있습니다. 예를 들어, 상속 주택을 11억 원보다 낮은 가격인 10억 원에 매도하면 상속세가 줄어들지만, 이후 높은 가격에 팔면 양도세 부담이 발생할 수 있습니다. 반면, 높은 가격에 매도하면 상속세는 늘어날 수 있지만 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.

국세청에서 24년 경력을 쌓은 더감 세무회계 정해경 세무사님에 따르면 “상속세 공제 한도 등을 고려해 매도 시기와 양도가액을 신중하게 결정하는 것이 중요하다”는 조언을 남기셨습니다. 상속 주택을 매도할 때 세금을 최소화하는 가장 좋은 방법은 전문가와 상의하여 개인 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 수립하는 것입니다.

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4. 다주택자 양도세 중과 유예제도 활용

현재 다주택자에게 부과되는 양도세 중과세율은 2024년 5월 9일까지 한시적으로 유예되었습니다. 다주택자는 주택을 양도할 때 기본세율에 추가 세율을 더해 과세되는데, 이 유예기간 동안은 해당 중과가 적용되지 않으므로, 주택 매도를 계획 중인 다주택자는 이 기간을 활용해 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.

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5. 정해경 세무사와 함께하는 맞춤형 절세 상담

양도세와 상속세는 상황에 따라 달라지는 복잡한 세금입니다. 국세청에서 24년간 재산조사를 담당하며 상속·증여·양도 관련 전문성을 쌓아온 더감 세무회계의 정해경 세무사님은 이러한 복잡한 세금 문제를 해결하는 전문가로서, 상황에 맞는 맞춤형 절세 상담을 제공하고 있습니다. 상속 주택을 매도할지, 보유할지 고민 중인 분들이라면 정해경 세무사와 상담을 통해 최적의 절세 전략을 마련하는 것이 좋습니다.

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결론

상속 주택을 보유하게 되었을 때 주택 매도 순서와 시기를 어떻게 잡느냐에 따라 큰 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 1세대 1주택 비과세 특례와 상속 주택 비과세 규정을 잘 활용하면 양도세 부담을 줄이는 데 큰 도움이 됩니다. 상속 주택을 매도해야 한다면 상속개시일로부터 6개월 이내에 매도하여 양도세를 줄일 수 있고, 기존 주택을 먼저 매도하는 방법으로 비과세 특례 혜택을 활용할 수도 있습니다.

양도세와 상속세 관련하여 전문가의 도움이 필요하시다면, 국세청에서 다년간의 경험과 전문성을 바탕으로 신뢰받는 정해경 세무사님과 함께 절세 계획을 수립해보세요.

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📞 더감세무회계 상담 전화: 031-8023-9440, 이메일: thegamtax@daum.net

위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호

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​◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였으며, 풍부한 현장실무 경험을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속.증여.양도. 세금조사및 조세불복 등 어려운 문제들을 최상의 솔루션으로 해결해 드리고 있습니다.

​​☎ 031-8023-9440

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​◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격

▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

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