상속주택 양도 시 절세 방법: 꼭 알아야 할 핵심 정보

 

 

 

상속주택을 양도하려 할 때는 양도소득세 부담이 클 수 있습니다. 특히 다주택자 규정이나 상속세, 양도소득세 등 다양한 세금 문제를 고려해야 하므로 절세 전략이 매우 중요합니다. 상속주택의 특성을 활용해 적절한 절세 전략을 세운다면, 세금을 절약할 수 있습니다. 이번 글에서는 상속주택을 양도할 때 활용할 수 있는 절세 방법과 감정평가를 통한 절세 전략을 소개합니다.

 

 

 

1. 상속주택이란?

상속주택은 부모나 다른 가족으로부터 사망에 의해 주택을 물려받은 경우를 말합니다. 상속을 통해 주택을 물려받으면 일반 주택과 달리 여러 세금 규정이 적용됩니다. 상속주택은 상속 당시 상속세를 납부할 수 있고, 이후 주택을 양도할 때는 양도소득세가 부과됩니다. 특히, 다주택자로 분류될 경우 양도소득세 중과세율이 적용될 위험이 있습니다.

 

2. 상속주택에 적용되는 양도소득세 중과 예외

일반적으로 다주택자는 주택을 양도할 때 중과세율이 적용되어 세금 부담이 큽니다. 하지만 상속주택의 경우 특정 조건을 충족하면 다주택자 중과세율에서 예외를 적용받을 수 있습니다.

• 상속 후 5년 이내 양도 시: 상속받은 주택을 상속 개시일로부터 5년 이내에 양도하는 경우, 상속주택은 다주택자의 주택 수에 포함되지 않아 중과세가 적용되지 않습니다. 이때는 일반 주택과 동일한 세율로 양도소득세를 계산할 수 있습니다.
• 상속주택이 소재한 지역이 조정대상지역이 아닌 경우: 상속주택이 조정대상지역(부동산 규제지역) 외 지역에 있는 경우, 상속주택을 보유한 상태에서 다른 주택을 양도하더라도 중과세율에서 예외를 적용받을 수 있습니다.

3. 감정평가를 통한 절세 전략

감정평가는 상속주택을 양도할 때 절세를 할 수 있는 중요한 방법 중 하나입니다. 상속을 받으면, 보통 상속 당시의 기준 시가(공시가격)로 상속세와 양도세가 계산됩니다. 그러나 부동산의 시가가 기준 시가보다 높다면, 감정평가를 통해 더 정확한 시가를 산정할 수 있습니다.

1. 감정평가의 절세 효과
2. 상속주택을 양도할 때, 상속 당시의 시가가 높을수록 양도차익(양도소득)이 줄어들게 됩니다. 양도소득은 주택을 매도할 때의 매도 금액과 상속 당시의 주택 가치를 비교하여 계산되기 때문에, 감정평가를 통해 상속 시점의 주택 가치를 높게 산정할 수 있다면 양도차익이 줄어들고, 그만큼 양도소득세를 절감할 수 있습니다.
3. 상속 당시 시가 반영
4. 상속 당시의 시가를 반영하면, 공시가격(기준 시가)보다 높은 실제 시장 가치를 반영할 수 있습니다. 공시가격이 실제 거래되는 금액보다 낮게 책정되는 경우가 많기 때문에, 감정평가를 받아 상속 시점의 주택 가치를 높게 인정받으면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.
5. 감정평가 시점과 중요성
6. 감정평가는 상속개시일(사망일) 기준으로 실시해야 하며, 해당 주택의 가치를 제대로 반영하기 위해 신뢰할 수 있는 감정평가사를 통해 진행해야 합니다. 이 과정을 통해 상속 당시 주택의 가치를 명확히 산정할 수 있고, 이를 기준으로 세금 계산이 이루어집니다.

4. 상속주택 보유 시 1세대 1주택 비과세 혜택

상속주택은 상속 이후에도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 상속주택이 있음에도 불구하고 1세대 1주택 혜택을 적용받기 위한 방법은 다음과 같습니다.

 

• 상속주택 외에 보유 중인 주택이 1주택일 경우: 상속받은 주택 외에 본래 거주 중인 주택이 1채뿐이라면, 상속주택을 제외하고 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 경우 상속주택을 주택 수에 포함하지 않고, 본래의 주택을 매도할 때 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다.
• 상속주택을 양도하는 경우: 상속주택을 양도할 때는 상속 후 5년 이내에 양도하는 것이 절세의 핵심입니다. 이 기간 내에 양도하면 중과세율이 적용되지 않으며, 보유 기간에 따라 양도세를 줄일 수 있는 장기보유특별공제도 적용받을 수 있습니다.

5. 양도소득세 절세를 위한 전략

상속주택을 양도할 때 절세를 위해서는 몇 가지 전략을 고려할 수 있습니다.

 

1. 상속주택의 양도 시점 조정
2. 상속주택을 5년 이내에 양도하는 것이 가장 기본적인 절세 방법입니다. 상속주택을 5년 이내에 매도하면 다주택자 중과세율을 피할 수 있기 때문에, 양도 시점을 조정해 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
3. 장기보유특별공제 활용
4. 상속받은 주택을 오랜 기간 보유할 경우, 장기보유특별공제를 통해 양도세를 절감할 수 있습니다. 이 공제는 보유 기간에 따라 양도차익에서 일정 비율을 공제해 주기 때문에, 상속주택을 오랜 기간 보유하고 있다가 매도하면 양도세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
5. 주택 수 계산 시 상속주택 제외
6. 상속주택이 있는 경우에도, 상속 후 5년 동안은 주택 수에 포함되지 않는다는 점을 활용해 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다. 특히, 다주택 규제 지역에서 주택을 양도하려는 경우 이 규정을 잘 활용하면 절세가 가능합니다.
7. 감정평가를 통한 양도차익 최소화
8. 상속 당시 감정평가를 통해 주택 가치를 높게 산정하면, 매도 시 양도차익을 최소화할 수 있습니다. 양도차익이 줄어들면 그만큼 양도소득세도 줄어들기 때문에, 감정평가는 절세의 핵심 전략이 될 수 있습니다.
9. 부동산 전문가 상담
10. 상속주택을 양도할 때는 개인의 상황에 따라 절세 전략이 달라질 수 있습니다. 상속주택의 위치, 보유한 다른 주택의 수, 상속세 납부 여부 등에 따라 절세 방법이 달라지기 때문에 세무 전문가와 상담을 통해 정확한 전략을 세우는 것이 중요합니다.

▶ 상속주택 양도 시 주의할 점

상속주택을 양도할 때는 다음과 같은 사항들을 주의해야 합니다.

1. 양도세 신고 기한 준수
2. 상속주택을 양도한 후에는 양도일로부터 2개월 이내에 양도세를 신고해야 합니다. 신고 기한을 넘기면 가산세가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.
3. 공제 요건 확인
4. 장기보유특별공제나 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받으려면 각종 요건을 충족해야 합니다. 보유 기간, 거주 요건 등을 꼼꼼히 확인해 실수 없이 신고하는 것이 중요합니다.
5. 다른 주택과의 중복 규제 확인
6. 상속주택 외에도 다른 주택을 보유하고 있다면, 다주택 규제를 받지 않도록 주택 수와 규제 지역을 정확히 파악해야 합니다.

▶ 전문가의 도움을 받아 절세 전략을 세우세요

상속주택을 양도할 때는 복잡한 세법 적용과 절세 전략이 필요합니다. 더감세무회계는 상속주택 양도와 관련된 모든 세금 문제를 정확하게 분석하고, 최적의 절세 전략을 세워드립니다. 상속주택 양도로 인해 불필요한 세금을 납부하지 않도록 전문가의 도움을 받으세요.

 

 

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

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