아버지 집에 살아도 공짜라면 증여세 피해갈 수 없다

 

 

 

 

요즘 같은 저성장시대를 사는 젊은이들 중에는 자수성가하여 스스로 부를 축적하는 사람도 있지만 상당수 젊은이들에게는 부모의 지원이 절실할 수밖에 없다. 이런 상황에서 자녀들을 지원해주기 위해 부모들이 재산을 직접 증여해주기도 하지만 증여세율이 높은 우리나라 세법하에서는 증여세 부담 때문에 증여 이외의 다양한 방법을 선택하기도 한다. 대표적으로 사업 자금을 대여해주거나 부모의 자산, 특히 부동산을 이용하게 해주는 것을 예로 들 수 있다.

 

그런데 우리나라의 상속 증여세법에서는 부모의 자금을 무상으로 이용하는 경우 증여세를 매길 뿐 아니라 부모의 재산을 무상으로 이용하는 경우에도 증여세가 과세된다. 이를 자세히 살펴보면 다음과 같은 경우들이다.

 

 

 

1. 주택의 무상 이용 또는 저가 이용

 

타인의 주택을 이용하면 이용료, 즉 임대료를 지급하여야 한다. 따라서 주택을 무상으로 이용한다면 임대료만큼의 이익이 발생하게 된다. 세법은 이러한 주택의 무상 이용을 증여세 과세대상으로 규정하고 있다. ‘타인’에는 가족도 포함되므로 부모의 주택을 무상으로 사용하면 증여세를 내야 한다. 가끔씩 성공한 연예인이 큰 상금이나 돈을 벌게 되면 그동안 고생하신 부모님께 집을 사준다든지 아니면 좋을 집을 사서 부모님이 거주하도록 해준다는 등 효도 연예인에 대한 훈훈한 기사가 화제가 되는데 집을 사주면 당연히 증여세를 내야 하지만 자녀 소유의 집에 부모가 무상으로 거주하는 경우도 증여세 과세대상이 된다. 다만 주택 소유자인 가족과 같은 집에서 같이 사는 경우에는 증여세를 과세하지 않는다.

 

증여세는 무상으로 거주하는 경우뿐 아니라 세법에서 정한 적정 임대료보다 낮은 임대료를 지급하는 경우에도 과세된다. 관련법에는 ‘주택 시가×2%’를 1년간의 적정 임대료로 규정하고 있다. 예를 들어 시가 20억원짜리 주택을 자녀에게 무상으로 임대하는 경우 1년간의 적정임대료는 4000만원(20억원×2%)이다. 따라서 1년에 4000만원씩 증여가 이루어지는 셈이다.

 

이때 저가 임대와 무상 임대의 과세방법이 조금 다르다. 저가 임대는 1년 단위로 증여세를 과세하되 적정임대료와 실제 지급한 임대료와의 차액이 적정임대료의 30%가 넘지 않으면 증여세를 과세하지 않는다.

 

위 사례에서 적정임대료는 4000만원인데 실제로 월 200만원씩 연 2400만원의 임대료를 지급하였다면 적정임대료와 실제 지급한 임대료의 차액은 1600만원(4000만원-2400만원)이 된다. 1600만원은 4000만원의 30%인 1200만원을 초과하기 때문에 증여세 과세대상이 된다. 그러나 매월 250만원씩 1년간 3000만원을 지급하였다면 적정임대료와 실제 지급한 임대료와의 차액(4000만원-3000만원=1000만원)이 4000만원의 30%인 1200만원에 미달하므로 증여세 과세대상에 해당하지 않는다.

 

무상임대의 경우에는 1년 단위가 아닌 5년 단위로 과세가 이루어지는데 무상임대에 대한 세법상 적정임대료가 1억원에 미달하면 증여세를 과세하지 않는다. 위 사례에서 1년간의 적정임대료는 4000만원인데 이를 5년간의 임대료로 산출하면 2억원(4000만원×5년)이 된다. 그런데 5년간의 무상임대에 대한 증여세는 무상임대를 시작하는 시점에 과세하기 때문에 아래의 계산식과 같이 5년간의 미래수익을 현재가치로 할인하여 증여세 과세대상 금액을 산출한다.

 

‘4000만원×3.79079(5년의 현재가치할인율)=1억5163만1600원’

 

위 금액이 1억원이 넘기 때문에 주택을 무상으로 사용하는 가족은 5년간 1억5163만1600원을 증여받은 것으로 보아 무상임대를 시작하는 날을 기준으로 증여세를 신고하고 납부하여야 한다.

 

5년 이후에도 계속 무상으로 사용한다면 5년이 되는 날에 다시 무상임대가 이루어진다고 보아 위와 같은 방법으로 증여세 과세금액을 산출하며 반대로 5년 이전에 무상임대를 중지한 경우에는 이미 납부한 증여세를 환급받게 된다.

 

주택 임대의 경우에는 주택 임대료에 대한 소득세도 과세된다. 2주택 이상 보유자가 임대하는 경우에만 소득세가 과세되지만 1주택 보유자라 하더라도 주택의 고시가액이 12억원, 소위 고가주택을 임대하는 경우에는 소득세가 과세된다. 하지만 직계존비속이 주택에 무상으로 거주하는 경우에는 주택임대소득세가 과세되지 않는다.

 

 

 

2. 주택 이외 부동산의 무상 또는 저가 이용

 

상가나 나대지 등 주택 이외의 부동산을 임대하는 경우 임대인은 임차인으로부터 받은 임대료에 대해 소득세뿐 아니라 부가가치세도 내야 한다. 부가가치세나 소득세는 실제 받은 임대료에 대하여 세금을 내야 하지만 세법은 가족 등 특수관계자에게 무상으로 임대하거나 저가로 임대를 한 경우 실제로 받은 임대료가 아닌 세법이 정한 적정임대료를 기준으로 세금을 과세한다.

 

부가가치세와 소득세를 과세할 때의 1년간 적정임대료는 위에서 설명한 증여세의 과세금액 산출방법과는 다르게 부동산 시가의 50%에 연 2.9%를 곱하여 산출(부동산의 시가×50%×2.9%)한다. 예를 들어 시가 20억원짜리 상가의 경우 소득세와 부가가치세를 과세하는 기준인 1년간의 적정임대료는 ‘시가 20억원×50%×2.9% = 2900만원’이 된다.

 

이때 적정임대료보다 적게 받거나 혹은 무상으로 임대하면 어떠한 경우라도 부가가치세는 시가(적정임대료)인 2900만원을 기준으로 과세한다. 하지만 임대소득세의 경우에는 적정임대료와 실제지급한 임대료와의 차액이 적정임대료의 5% 또는 기준금액인 3억원 중 적은 금액 이하인 경우에는 실제 지급한 임대료를 기준으로 소득세를 과세하며 그 이상 차이가 날 경우에는 적정임대료인 시가를 기준으로 소득세를 과세한다.

 

위 사례에서 적정임대료가 2900만원이므로 2900만원의 5%인 145만원과 기준금액인 3억원 중 적은 금액인 145만원보다 적게 주거나 무상임대인 경우에는 적정임대료인 2900만원을 기준으로 소득세를 과세하게 된다.

 

상가 등 주택 이외의 자산을 저가 또는 무상으로 임대한 경우 임차인에게 과세하는 증여세는 위 주택의 사례와 동일하게 1년 단위로 과세하는 저가임대와 5년 단위로 과세하는 무상임대방식을 동일하게 적용한다.

 

 

 

3. 부모가 담보제공한 경우의 증여세

 

자녀가 자금이 필요하여 금융기관에서 대출을 받고자 할 때 만약 자녀가 소득이나 재산이 없는 경우에는 대출이 불가능하거나 매우 높은 이자를 물어야만 대출을 받을 수 있다. 이럴 경우 재산이 있는 부모가 자녀의 대출에 부동산을 담보로 제공해준다면 자녀는 쉽게 그리고 낮은 이자율로 대출을 받을 수 있다. 결국 자녀는 부모의 재산을 담보로 이용함으로써 이자에 대한 이익을 얻게 된다. 세법은 이렇게 자녀가 대출을 받는데 부모가 담보를 제공하여 낮은 이자를 적용받는 행위를 증여로 규정하여 증여세를 과세하고 있다. 여기서 낮은 이자율이란 세법이 정한 기준이자율인 연 4.6%보다 낮은 이자율을 말한다. 따라서 자녀의 대출 이자율이 연 4.6%보다 낮다면 이자에 대한 이익을 받은 것으로 보는 것이다.

 

예를 들어 부모가 담보를 제공해주어서 자녀가 10억원의 대출을 연 3%로 빌렸다면 증여이익은 1600만원이 된다.

 

‘적정이자(10억원×4.6%)-실제이자(10억원×3%)=1600만원’

 

다만 적정이자(4.6%)와 실제 적용이자(3%)와의 차액이 연간 1000만원에 미달하면 증여세를 과세하지 않는다.

 

출처 : 주간조선(http://weekly.chosun.com)

 

 

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

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