재건축 후 미등기 상태, 가족 간 지분 증여 방법과 절차

 

 

 

부동산 재건축이 완료된 후에도 법적 분쟁이나 기타 사유로 인해 등기가 완료되지 않은 경우가 종종 있습니다. 이러한 상황에서 가족 간 지분 증여를 고려할 때, 어떻게 진행해야 하는지에 대해 많은 분들이 궁금해하십니다. 이번 글에서는 미등기 상태에서 지분을 증여하는 방법과 증여세 신고 시 유의할 점을 상세히 설명해 드리겠습니다.

 

1. 사례 소개

부모님이 거주하는 아파트가 재건축을 마치고 약 2년 전 입주하였습니다. 현재 아파트는 아버지 명의이며, 어머니께 6억 원 상당의 지분을 증여하려고 합니다. 하지만 상가 조합과 아파트 조합 간의 법적 분쟁으로 인해 아직 등기를 완료하지 못한 상태입니다. 이 경우, 미등기 상태에서 지분 증여를 진행할 수 있는 방법과 증여세 계산 방식에 대해 알아보겠습니다.

 

2. 미등기 상태에서의 지분 증여 가능 여부

입주가 완료된 상태라면, 해당 재산은 ‘입주권’이 아닌 ‘아파트’로 간주됩니다. 따라서 등기가 되지 않았다고 하더라도 지분 증여가 가능합니다. 다만, 증여 재산의 가치를 평가하는 방법이 중요하며, 이에 따라 증여세 부담이 달라질 수 있습니다.

 

국세청 국세 조사팀장 자격증 / 상속 양도 증여 전문 정해경세무사 /더감세무회계

3. 증여 재산 가치 평가 방법

지분 증여 시 증여세를 산정하기 위해서는 해당 재산의 가치를 평가해야 합니다. 대표적인 두 가지 방법을 소개합니다.

 

▶ 공동주택 공시가격 활용

재건축 후 입주한 지 2년이 지났고, 재산세도 납부한 상태라면 해당 아파트의 공동주택 공시가격을 확인할 수 있습니다. 이는 구청에서 조회가 가능하며, 공시가격을 기준으로 6억 원에 해당하는 지분만큼 증여하는 방식으로 증여계약서를 작성하면 됩니다.

예를 들어, 해당 아파트의 공시가격이 20억 원이라면 6억 원의 지분은 전체의 30%에 해당합니다. 따라서 아파트 지분의 30%를 어머니에게 증여하는 방식으로 계약서를 작성할 수 있습니다.

 

▶ 감정평가를 통한 평가

공시가격 외에도 감정평가를 받아 증여재산의 가치를 산정할 수 있습니다. 감정평가를 활용할 경우, 재산의 시가를 보다 정확하게 반영할 수 있는 장점이 있습니다.

• 감정평가가 필요한 경우
• 공시가격이 시세보다 현저히 낮을 경우
• 공시가격이 10억 원을 초과하는 경우
• 보다 정확한 가치를 반영하고 싶을 경우

공시가격이 10억 원 이하라면 감정평가 1개로도 가능하지만, 10억 원을 초과하는 경우에는 두 개의 감정평가를 진행한 후 평균값을 적용해야 합니다. 감정평가를 통해 산정된 금액을 기준으로 6억 원에 해당하는 지분을 증여받는 방식으로 진행하면 됩니다.

 

4. 증여세 신고 절차

지분 증여 계약서를 작성한 후, 증여세 신고를 진행해야 합니다. 신고 절차는 다음과 같습니다.

역삼세무서장 표창장 / 재산전문 정해경세무사

 

▶ 증여계약서 작성

증여할 지분 비율을 명확히 기재

증여자(아버지)와 수증자(어머니) 간 합의 내용 포함

 

▶ 증여세 신고서 작성

국세청 홈택스를 통해 온라인 신고 가능

세무사와 상담 후 신고하면 더욱 정확하게 진행 가능

 

▶ 증여세 납부

증여세율은 증여받는 금액에 따라 차등 적용

공제금액(기본 5천만 원) 반영 후 세액 산출

 

▶ 신고 기한 준수

증여일로부터 3개월 이내 신고해야 가산세 발생 방지

 

 

5. 추가 고려 사항

 

▶ 등기 완료 전 증여 시 법적 문제 여부

등기가 완료되지 않은 상태에서도 증여는 가능하지만, 추후 등기 과정에서 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 사전에 법률 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.

 

▶ 부동산 조합과의 법적 분쟁 고려

현재 상가 조합과 아파트 조합 간의 분쟁이 진행 중이라면, 등기 일정이 지연될 가능성이 높습니다. 이 경우, 증여를 진행하기 전에 해당 분쟁이 지분 증여에 영향을 미치는지 확인해야 합니다.

 

▶재건축 이후 시세 반영 여부

재건축 전후의 시세 변동을 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리할 수 있습니다. 예를 들어, 재건축 전 아파트 시세가 18억 원이었으나 현재는 23억 원이라면, 이를 감안하여 지분 증여 방식을 결정해야 합니다.

 

6. 결론

미등기 상태에서도 지분 증여는 가능합니다. 하지만 증여세를 적정하게 계산하고, 법적 문제를 방지하기 위해 공시가격 또는 감정평가를 활용하여 재산 가치를 산정하는 것이 중요합니다. 또한, 증여세 신고 기한을 준수하고, 등기 완료 시점까지 법적 분쟁 여부를 지속적으로 모니터링하는 것이 필요합니다.

 

부동산 증여와 관련하여 더욱 정확한 상담이 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 증여와 관련된 세무 및 법적 절차를 꼼꼼히 준비하여 원활하게 진행하시길 바랍니다.

 

 

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