1가구 2주택, 재개발 지역 철거 후 주택 수 줄어드나? 세무사가 답하는 양도소득세 이슈

 

 

 

Q: 1가구 2주택을 보유하고 있는데, 한 주택이 재개발 지역이라 철거 예정입니다. 철거 후에 주택 수가 줄어들어 1가구 1주택으로 간주될 수 있나요?

 

A: 재개발로 인해 주택이 철거되더라도 세법상 주택 수는 줄어들지 않습니다. 철거된 주택은 입주권으로 전환되며, 입주권도 주택 수에 포함됩니다. 이로 인해 철거 후에도 1가구 2주택 상태로 유지됩니다. 즉, 철거만으로 1주택으로 해제되지 않으며, 입주권이 존재하는 한 여전히 2주택자로 간주됩니다.

 

 

Q: 입주권으로 전환되면 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

 

A: 입주권도 세법상 주택 수에 포함되므로, 양도소득세 비과세 혜택을 받기는 어렵습니다. 1세대 1주택 비과세 혜택은 원칙적으로 1주택을 소유한 경우에만 적용되므로, 입주권이 있는 경우 비과세가 적용되지 않습니다. 따라서 2주택 중 한 주택을 매도할 경우 양도소득세 부담이 발생할 수 있습니다.

 

 

Q: 부동산 중개업자마다 철거 후 주택 수에 대한 설명이 다릅니다. 철거 후에 1주택이 된다는 의견도 있고, 여전히 2주택으로 본다는 의견도 있는데, 무엇이 맞나요?

 

A: 세무 전문가의 입장에서 설명드리면, 주택이 재개발로 철거된 후에도 입주권은 주택 수에 포함되므로 여전히 2주택 상태로 보아야 합니다. 일부 부동산 중개업자들이 철거 후 1주택으로 간주된다고 설명하는 경우가 있으나, 이는 잘못된 정보일 가능성이 큽니다. 주택 수 계산 시 입주권이 포함된다는 점을 꼭 염두에 두시기 바랍니다.

 

 

Q: 철거 전에 매도해야 양도소득세 부담이 줄어들 수 있나요?

 

A: 철거 전이나 후에 매도할 때도 입주권이 남아있는 한 세법상 2주택자로 간주되므로, 철거 시점에 관계없이 양도소득세 비과세 혜택은 받을 수 없습니다. 다만, 매도 시점과 매도 순서를 적절히 조절하여 양도소득세 부담을 최소화하는 전략을 세울 수 있습니다. 이를 위해 매도 계획을 세우기 전에 세무 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.

 

 

Q: 최근 정책 변화로 인해 재개발 입주권과 주택 수 계산 방식이 달라질 가능성이 있을까요?

A: 정부의 주택 정책이나 세법이 변동될 가능성이 있으므로, 재개발 관련 입주권과 주택 수 계산 방식이 변할 수 있습니다. 특히 주택 세금 관련 정책 변화가 잦으므로, 실제 매도 전 최신 세법 내용을 확인하고, 전문가와 상의하여 계획을 세우는 것이 좋습니다.

 

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