부동산 임대업, 연 매출 5억 원 초과 시 성실신고 필수! 절세 전략은?

 

 

 

부동산 시장은 경기 변동에 민감하지만, 수익형 부동산은 여전히 매력적인 투자 대상입니다. 특히, 꼬마빌딩과 같은 부동산은 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자처로 각광받고 있습니다. 그러나 부동산 임대업을 통해 5억 원 이상의 수익을 얻는 경우, 세금 관련 의무사항이 더 엄격해지며, 성실신고 확인 대상이 되기 때문에 주의가 필요합니다.

 

 

 

1. 성실신고 확인 제도란?

정부는 2012년부터 고소득자의 세금 탈루를 방지하기 위해 성실신고 확인 제도를 도입했습니다. 이 제도는 일정 금액 이상의 수익을 올리는 개인사업자가 소득을 정확히 신고하도록 하여 세수 확보와 투명성을 강화하는 제도입니다.

 

현재 성실신고 확인 대상자에 해당하는 업종과 매출 기준은 다음과 같습니다.

• 15억 원 이상: 농업, 임업, 어업, 광업, 도매 및 소매업, 부동산 매매업 등
• 7억5천만 원 이상: 제조업, 숙박 및 음식점업, 건설업, 금융 및 보험업 등
• 5억 원 이상: 부동산 임대업, 교육 서비스업, 전문 과학 기술 서비스업 등

 

부동산 임대업을 운영하는 경우, 연간 수입금액이 5억 원을 초과하면 성실신고 확인 대상에 포함되어 세금 신고를 더욱 철저히 해야 합니다.

 

2. 성실신고 대상이 되는 이유

부동산 임대업을 통해 5억 원 이상의 소득을 올리면, 과거에는 다양한 비용처리 방법으로 절세를 시도할 수 있었습니다. 하지만 2018년부터 고소득자에 대한 과세가 강화되었고, 성실신고 대상 범위도 확대되었습니다. 그 결과로 부동산 임대사업자들은 더 이상 비용 처리만으로는 큰 절세 효과를 기대하기 어려운 상황이 되었습니다.

성실신고 대상자는 세무사 등의 확인을 통해 소득과 비용을 명확히 입증해야 하며, 이를 어길 경우 추가 세금 부담과 가산세가 부과될 수 있습니다.

 

3. 성실신고와 절세 방법: 법인 전환 고려

부동산 임대업자들이 고소득으로 인해 성실신고 확인 대상이 되면, 절세를 위한 한 가지 대안으로 법인 전환을 고려할 수 있습니다. 법인사업자와 개인사업자의 가장 큰 차이점은 세율에 있습니다.

 

• 개인사업자: 종합소득세율은 6%에서 45%까지 8단계 초과 누진세율이 적용됩니다.
• 법인사업자: 법인세율은 9%에서 24%까지 4단계 초과 누진세율이 적용됩니다.

법인으로 전환하면 소득을 근로소득, 배당소득, 퇴직금 등으로 분산하여 한계세율을 낮출 수 있고, 소득공제 혜택이 높은 항목에 소득을 포함시켜 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.

 

4. 법인 전환 시 유의할 점

법인 전환을 고려할 때는 재무 관리와 절차적 복잡성을 충분히 검토해야 합니다. 법인을 설립한 후 5년 내에 특별한 사유 없이 자산을 매각하거나 주식을 50% 이상 매각할 경우, 이월된 양도소득세가 개인에게 부과될 수 있으며, 감면받았던 취득세도 다시 과세될 수 있습니다.

또한, 법인 설립 후에는 지출 증빙, 이사회 및 주주총회 개최, 자금 출처 명확화 등의 관리 요소가 많아지므로 이에 대한 준비가 필요합니다.

 

5. 법인 전환의 절세 효과

법인으로 전환하면 대표자는 급여, 상여금, 퇴직금 등을 통해 비용 인정을 받을 수 있어 이익금을 합법적으로 회수할 수 있습니다. 또한, 법인세율 자체가 개인 종합소득세율보다 낮기 때문에 세 부담을 줄일 수 있습니다. 이러한 이유로 많은 개인 임대사업자들이 법인 전환을 고려하고 있습니다.

 

양도소득세 이월과세 제도도 절세에 중요한 역할을 합니다. 개인이 사용하던 사업용 고정자산을 법인에 출자할 경우, 양도소득세를 이월하여 납부하는 방식으로 당장 세금을 부담하지 않고 법인이 해당 자산을 처분할 때 세금을 낼 수 있도록 조정할 수 있습니다.

 

6. 법인 전환 외 절세 방법

법인 전환 외에도 사업 양수도, 세감면포괄양수도, 중소기업 통합 등 다양한 방법을 통해 절세를 도모할 수 있습니다. 각 방법은 세금 변화와 관련된 장단점이 있기 때문에, 법인 전환을 고려할 때는 세금 전문가와 충분한 상담을 통해 최적의 선택을 해야 합니다.

 

 

 

7. 결론: 전문가의 조언이 필수

부동산 임대업에서 연간 수익이 5억 원을 초과할 경우 성실신고 대상이 되어 더욱 엄격한 세금 관리가 필요합니다. 이에 따라 많은 임대사업자들이 법인 전환을 고려하고 있으며, 이를 통해 절세 효과를 누릴 수 있습니다.

다만, 법인 전환에는 복잡한 절차와 리스크가 수반되므로 전문가의 조언을 통해 자신의 상황에 맞는 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다. 절세와 세금 신고의 모든 과정을 철저히 준비하여, 사업 확장과 동시에 세금 부담을 줄이는 최적의 방법을 찾아야 할 것입니다.

 

이 글을 통해 부동산 임대업의 성실신고 필요성과 법인 전환의 절세 전략을 더 잘 이해하시길 바랍니다.

 

 

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· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

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