부가가치세 쟁점- 영업권, 부동산 임대(월세,공공요금, 선불임대료, 리모델링비용, 위약금등등.. )

 

 

 

 

◆ 부동산 임대(부가가치세 쟁점)

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1. 선불 임대료의 경우 세금계산서 발급시기는 언제인가요?

(사례예시) 임대기간 : 1.1.~12.31, 1년 임대료 12백만원(Vat 별도), 1.1.에 1년 임대료 12백만원을 선불로 받은 경우

① 방법1 : 1.1자로 일시불 임대료 12백만원 전액발급 가능(☞. 이유 : 선발행세금계산서이기 때문임)

② 방법2 : 3.31. / 6.30. / 9.30. / 12.31. 각 발행가능(☞. 이유 : 선불·후불은 예정·확정신고기간 종료일이 공급시기이기 때문임)

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2. 부동산임대용역을 제공하고 월세 등과 함께 받는 공공요금이 과세인가요?

① 부동산임대료와 해당 부동산을 관리해 주는 대가로 받는 관리비등을 구분하지 아니하고 영수하는 때 : 전체 금액을 과세

② 임차인이 부담하여야 할 보험료·수도료 및 공공요금을 별도로 구분징수하여 납입을 대행하는 경우 : 과세대상에 포함하지 않음

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3. 임차인이 재산세·교통유발분담금 등을 부담하는 경우 해당 비용이 과세표준에 포함되나요?

임대인이 임차인으로부터 건설공사비, 개발부담금 명목으로 받은 대가는 부동산임대용역에 대한 대가로 보아 과세표준에 포함하는 것입니다.

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4. 임대료를 지급받지 못한 경우에도 세금계산서를 발급해야 하나요?

그 대가를 실제 받았는지 여부와 무관하게 임대용역에 대한 대가를 받기로 한 때에 세금계산서는 발행해야 합니다.

미수령한 임대용역은 추후 대손 사유에 해당될 시 대손세액 공제 처리하면 됩니다.

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5. 임대인이 건물 전체에 대한 전기요금에 대해 세금계산서 수취한 경우 임대인은 부가가치세법상 어떤 처리를 해야 하나요?

임차인이 부담하여야 할 전기료, 가스료 등에 대하여 임대인 명의로 세금계산서를 교부받은 경우 임대인은 교부받은 세금계산서에 기재된 공급가액의 범위 내에서 임차인에게 세금계산서를 교부할 수 있습니다.

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6. 임차인이 리모델링 비용을 분담하는 대가로 일정기간 무상사용하는 경우에도 부가세가 과세되나요?

임차인이 타인소유 부동산의 리모델링 공사비를 분담하고 해당 부동산을 일정기간 무상사용하는 경우 그 분담한 공사비는 임차인이 부동산 소유자로부터 공급받은 부동산 임대용역에 대한 선급임차료에 해당하므로 부가가치세가 과세됩니다.

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7. 임대료 지급지연으로 받은 연체이자 및 위약금도 과세대상인가요?

과세대상에 해당하지 않습니다.

즉, 임대료의 지연지급으로 인하여 지급받는 연체이자와 임차인의 해약으로 인하여 임대용역의 제공 없이 받는 위약금은 과세대상에 해당하지 아니하는 것입니다.

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8. 부동산을 무상으로 임대하는 경우도 과세대상인가요?

① 임차인이 특수관계인인 경우 : 시가를 공급가액으로 보아 과세합니다.

② 임차인이 특수관계인이 아닌 경우 : 무상임대 용역은 과세대상으로 보지 않습니다.

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9. 간주임대료에도 부가가치세가 포함된 것인가요?

간주임대료에는 부가가치세가 포함되지 않습니다.

다만, 약정된 임대료(월세)에 부가가치세 포함 여부가 불분명한 경우 포함된 것으로 보아 1.1로 나누면 부가가치세 과세표준이 됩니다.

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◆ 영업권(부가가치세 쟁점)

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1. 사업자의 영업권 양도를 재화의 공급으로 볼 수 있나요?

사업자가 영업권을 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세되는 재화의 공급에 해당됩니다.

다만, 사업의 포괄적 양도양수, 면세사업과 관련된 경우에는 부가가치세가 과세되지 않습니다.

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2. 영업권 명목으로 세금계산서를 교부한 경우에도 기타소득 원천징수의무가 있는 것인가요?

네. 있습니다.

법인이 점포를 개설하기 위해 부동산 임대차계약을 체결하면서 기존 임차인인 개인사업자에게 영업권 명목으로 권리금(점포임차권)을 지급하고 세금계산서를 교부받은 경우에도 해당 기타소득(영업권 대가)에 대한 소득세 원천징수의무가 있는 것입니다.

 

​※출처 및 참고자료 :국세청홈텍스

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

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