부동산 시장 하락기, 아파트 증여 시 세금 절감하는 방법

 

 

 

부동산 시장이 하락기에 접어들면 매매보다는 증여를 고려하는 경우가 많습니다. 하지만 증여는 단순한 재산 이전이 아니라 증여세, 양도소득세, 취득세 등 다양한 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 증여를 고려할 때는 신중한 검토가 필요합니다.

 

1. 증여세 계산 기준

증여세는 증여받는 사람이 부담하는 세금으로, 국세청에서 인정하는 시가를 기준으로 산정됩니다. 시가는 다음 기준 중 하나를 따릅니다.

 

* 실거래가: 최근 3개월 이내의 매매 사례가 있으면 이를 기준으로 함

* 감정평가액: 감정평가를 받았다면 이를 기준으로 할 수 있음

* 공시가격: 실거래가가 없을 경우 공시가격의 110%를 시가로 적용 가능

 

국세청 25년 재직 기념패 / 정해경 세무사

 

※ 예시

 

• 시가: 2.2억 원
• 증여가액: 1.8억 원
• 증여 대상: 딸과 손녀 (미성년자)
• 1.8억 원을 50%씩 증여할 경우 증여세 예상액
• 딸: 약 200만 원
• 손녀: 약 650만 원

 

2. 부담부 증여 시 양도세 고려

부담부 증여란 증여 대상자에게 해당 부동산과 함께 부채(담보대출 등)를 넘기는 것을 말합니다. 이 경우, 부채 부분은 양도로 간주되어 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

 

 

 

▶ 양도소득세 계산 방법

• 양도가액: 대출금 4천만 원
• 취득가액: 1.5억 원
• 양도소득세 예상액: 약 100만 원

 

3. 증여 후 취득세 부담

증여받는 사람(수증자)은 취득세를 내야 합니다. 취득세율은 다음과 같습니다.'

 

▶ 주택 증여 시 취득세율

• 3.5%: 일반적인 경우
• 12%: 증여받은 사람이 다주택자인 경우 (조정대상지역)

증여 후 5년 이내에 매도하면 취득가액이 증여 당시 시가로 계산되므로, 양도세 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 장기 보유 계획이 아니라면 신중한 판단이 필요합니다.

 

4. 결론 및 조언

• 가격이 하락한 시점에서 증여하면 증여세 부담을 줄일 수 있음
• 하지만 부담부 증여 시 양도세도 고려해야 하므로 면밀한 계산이 필요
• 증여 후 수증자의 취득세 및 추후 양도세 부담까지 고려해야 함

 

증여는 단순한 재산 이전이 아니라 세금 및 법적 이슈를 동반하는 중요한 결정입니다. 따라서 전문가와 상담하여 최적의 방법을 찾는 것이 바람직합니다.

 

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