"양도소득세와 철거된 건물의 취득가액: A씨 사례로 본 필요경비 인정 기준"

 

 

 

부동산 투자자 A씨는 건물 철거와 신축 과정을 거쳐 부동산을 양도했으나, 양도소득세 신고 과정에서 구건물의 취득가액을 필요경비로 인정받지 못해 세금을 추가로 부과받았습니다. 이 사건은 철거된 건물의 취득가액이 양도자산의 필요경비로 포함될 수 있는지에 대한 판단 기준을 명확히 보여주는 사례입니다. 이번 글에서는 A씨 사례를 통해, 양도소득세에서 필요경비 인정 기준과 이를 둘러싼 유의사항을 살펴보겠습니다.

 

◆ A씨 사례 요약

 

▷부동산 취득과 신축

A씨는 2006년 구건물과 토지를 취득했습니다.

2009년에 구건물을 철거하고, 2010년에 신건물을 신축했습니다.

 

▷ 부동산 양도

A씨는 2022년에 신축 건물을 양도하면서, 구건물의 취득가액을 필요경비로 포함해 양도소득세를 신고했습니다.

 

▷국세청의 결정

2024년 국세청은 구건물의 취득가액은 양도 자산과 직접적 관련이 없다고 판단해 양도소득세를 경정·고지했습니다.

이에 A씨는 심판청구를 제기했습니다.

 

 

◆ 조세심판원의 주요 판단 근거

 

▷ 세법상 필요경비 인정 기준

철거된 건물의 취득가액은 원칙적으로 필요경비에 포함되지 않습니다.

다만, 취득 후 즉시 철거해 토지만 이용하려는 목적이 명백히 입증될 경우, 필요경비로 인정될 수 있습니다.

▷ A씨 사례의 문제점

A씨는 구건물을 취득 후 바로 철거하지 않고, 약 3년간 모텔업 사업자로 사용했습니다.

건물 신축이 지연된 이유로 행정절차와 같은 사정을 주장했으나, 이를 입증할 객관적 증빙을 제시하지 못했습니다.

▷ 구건물의 매매 조건

구건물과 토지는 근저당권이 설정된 상태에서 매매되었습니다.

구건물이 담보로 제공돼 있었고, 근저당권 해지는 취득 후 2년 후에 이루어졌습니다.

이는 A씨가 구건물을 즉시 철거 목적으로 매입했다고 보기 어렵다는 판단을 내리게 했습니다.

◆ 사례에서 얻을 수 있는 교훈

A씨 사례는 철거된 건물의 취득가액이 필요경비로 인정받기 위한 조건이 얼마나 엄격한지 보여줍니다. 다음은 유사한 상황에서 유의해야 할 점입니다.

 

▷ 철거 목적의 명백한 입증

건물을 철거하기 위해 매입했다는 것을 입증할 객관적인 자료(건축허가서, 철거 일정, 계약서 내용 등)를 반드시 준비해야 합니다.

 

▷ 철거 시기의 중요성

구건물을 취득 후 단기간 내 철거하지 않으면, 토지 이용 목적의 매입이라고 인정받기 어렵습니다.

 

▷ 사업자 등록 및 사용 여부

구건물을 사업에 사용하거나 임대 수익을 발생시킨 경우, 철거 목적의 매입이라는 주장이 약화됩니다.

 

◆ 양도소득세 절세 전략

 

▷ 구건물과 토지의 매매 목적 명확화

매매계약 단계에서부터 철거 및 신축 목적을 명확히 설정하고 관련 서류를 체계적으로 준비해야 합니다.

▷ 전문가 상담 필수

세금 문제는 복잡한 법적 해석이 요구되므로, 더감세무회계와 같은 전문가의 도움을 받아 명확한 전략을 수립하세요.

▷ 객관적 증빙 자료 확보

건축허가, 철거 일정, 건물 사용 기록 등 철거 목적을 뒷받침할 수 있는 모든 증빙을 준비하세요.

 

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◆ 결론

A씨 사례는 철거된 건물의 취득가액이 필요경비로 인정받기 어렵다는 것을 보여줍니다. 양도소득세 절세를 위해서는 철저한 준비와 명확한 증빙 자료가 필수입니다. 전문가와 상의해 철거 및 신축 과정에서 발생할 세금 문제를 미리 대비하세요. 더감세무회계는 이러한 복잡한 세금 문제를 해결하는 데 최적의 파트너가 되어드립니다.

 

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