거주주택 비과세 혜택, 정확히 알아야 손해 없다!

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많은 사람들이 거주주택 양도 시 세금을 줄이기 위해 비과세 혜택을 기대합니다. 특히 장기임대주택을 보유한 경우에도 거주주택을 양도할 때 일정 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 요건을 명확히 이해하지 못하거나 실수로 요건을 충족하지 못하면 비과세 혜택을 받지 못하고 예상치 못한 세금을 추징당할 수 있습니다.

이번 글에서는 거주주택 비과세 혜택의 요건과 실제 사례를 통해 알아보고, 전문가 상담의 중요성을 강조해 보겠습니다.

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1. 거주주택 비과세란?

거주주택 비과세는 1세대 1주택 소유자가 일정 요건을 충족한 경우, 해당 주택을 양도할 때 양도소득세를 면제받을 수 있는 제도입니다. 하지만 장기임대주택을 함께 보유한 경우, 비과세 혜택 적용 여부가 복잡해질 수 있습니다.

장기임대주택은 요건을 충족하면 주택 수에서 제외되며, 거주주택만을 기준으로 비과세 혜택이 적용됩니다. 다만, 장기임대주택 요건을 충족하지 못하거나 거주 요건을 만족하지 못한 경우에는 비과세 혜택이 무효화될 수 있습니다.

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2. 거주주택 비과세 주요 요건

거주주택 비과세 혜택을 받기 위해 반드시 충족해야 할 조건들은 다음과 같습니다.

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*임대사업자 등록

지자체와 세무서에 모두 등록해야 합니다.

한 곳에만 등록한 경우 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

*기준시가 요건

임대개시일 기준, 수도권은 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하의 주택이어야 합니다.

등록 후 주택 가격이 기준을 초과하더라도 문제되지 않습니다.

*임대 의무기간

2020년 7월 10일 이전 등록: 최소 5년

2020년 7월 11일 이후 등록: 최소 10년

*임대료 증액제한

임대료 증액은 연 5% 이내로 제한됩니다.

이를 위반하면 장기임대주택 혜택을 상실합니다.

*임대의무 호수

최소 1호 이상의 주택을 계속 임대해야 합니다.

공실 기간이 6개월을 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

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3. 거주주택 비과세 적용 사례

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※사례 1: 거주 요건 미충족으로 인한 세금 추징

• 홍길동씨는 임대주택(A오피스텔)과 B주택을 보유하다가 B주택을 양도했습니다.
• B주택은 2022년 5월에 취득했으며, 2023년 1월부터 2024년 7월까지 약 1년 6개월간 거주했습니다.
• 홍길동씨는 비과세로 신고했으나, 과세 당국은 2년 거주 요건 미충족을 이유로 양도세를 추징했습니다.

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※사례 2: 임대사업자 등록 말소로 인한 비과세 불인정

• 홍길동씨는 A주택과 B오피스텔을 보유했습니다.
• B오피스텔은 의무임대기간 8년 종료 후 임대사업자 등록을 말소했고, 이후 A주택을 양도했습니다.
• 과세 당국은 임대사업자 등록이 유지되지 않았다는 이유로 비과세를 인정하지 않았습니다.

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4. 거주주택 비과세, 반드시 유의해야 할 점

*임대주택 등록 유지

거주주택 비과세 혜택을 적용받으려면 임대주택 등록 상태를 유지한 채로 거주주택을 양도해야 합니다.

*생애 1회 제한

거주주택 비과세 혜택은 생애 한 번만 적용됩니다. 과거에 비과세 혜택을 받은 경우, 재차 적용받을 수 없습니다.

*전문가 상담 필수

복잡한 세법 규정을 혼자 이해하기는 어렵습니다. 전문가의 상담을 통해 정확한 판단을 받는 것이 가장 안전한 방법입니다.

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5. 전문가 상담의 필요성: 더감세무회계 정해경 세무사

더감세무회계 정해경 세무사는 24년간 국세청에서 근무하며 쌓은 전문성과 풍부한 경험을 바탕으로 맞춤형 세무 상담을 제공합니다.

정해경 세무사는 상속세, 증여세, 양도세 등 복잡한 세금 문제에 있어 체계적이고 실질적인 도움을 드릴 수 있습니다.

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▣ 정해경 세무사 주요 경력

• 국세청 24년 근무
• 서울지방국세청 조사3국: 상속, 자금출처, 주식변동, 법인조사
• 강남·서초·성북 등 주요 세무서 재산팀장
• 부가세, 소득세 실무 담당

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결론

거주주택 비과세 혜택은 세금을 줄일 수 있는 강력한 도구입니다. 그러나 이를 올바르게 적용하려면 철저한 준비와 세심한 요건 충족이 필요합니다. 조금이라도 불확실한 부분이 있다면, 세무 전문가의 도움을 받는 것이 최선의 선택입니다. 더감세무회계는 고객님의 성공적인 세무 전략을 위해 최선을 다합니다.

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📞 더감세무회계 상담 전화: 031-8023-9440, 이메일: thegamtax@daum.net

위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호

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​◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

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▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격​​

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