상속받은 주택, 비과세와 절세의 조건 - 꼭 알아야 할 상속주택 세금 전략

 

 

 

상속으로 일시적 2주택자가 되었다면? 비과세 요건과 절세 전략 완벽 정리

 

상속으로 인해 부모님의 주택을 추가로 상속받아 일시적 2주택자가 되시는 분들이 많습니다. 상속주택의 경우 본인의 의사와 상관없이 주택이 추가된 것이기 때문에, 1세대 1주택 비과세 혜택을 놓치지 않으려면 주의해야 할 몇 가지 중요한 점들이 있습니다. 오늘은 상속주택에 대한 비과세 요건, 양도 시 주의사항, 그리고 절세를 위한 중요한 전략들을 알아보겠습니다.

 

 

1. 상속주택을 받을 경우 비과세 요건이 달라지나요?

부모님의 주택을 상속받아 주택이 2채가 된 경우, 피할 수 없는 일시적 2주택 상태가 됩니다. 다행히 상속주택은 본인의 의지와 무관하게 추가된 주택이므로, 기존에 보유하던 주택을 먼저 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

그러나 상속주택을 먼저 양도하면 비과세 혜택을 받지 못하므로 순서에 주의해야 합니다. 반드시 상속받기 전부터 보유하던 주택을 먼저 매도하는 것이 유리합니다.

 

 

2. 비과세 혜택을 위해 반드시 체크할 사항

상속주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 상속인이 상속 개시 당시 피상속인과 별도 세대원이어야 합니다. 상속인과 피상속인이 동일 세대였다면, 상속주택특례 규정을 적용받지 못합니다. 동일 세대일 경우 상속주택 보유기간과 거주 기간은 통산되어 비과세 혜택 판단 시 반영됩니다.

 

 

3. 고가주택의 비과세와 장기보유특별공제 주의사항

상속받은 주택이 12억 원을 초과하는 고가주택일 경우에는 다음 두 가지 점을 주의해야 합니다.

▶비과세 요건 판단 시 보유기간

12억 원 비과세 혜택을 위해서는 동일 세대원의 보유 기간을 통산하여 비과세 판단을 합니다.

▶장기보유특별공제는 상속개시일부터

장기보유특별공제 적용 시에는 상속개시일 이후의 보유 기간만 인정됩니다.

예를 들어, 동일 세대에서 상속받은 12억 원 이상의 고가 주택이라면, 비과세와 공제 요건에서 보유 기간 적용이 다르므로 신중한 계획이 필요합니다.

 

 

4. 상속주택을 멸실 후 신축해도 비과세 적용

상속주택을 허물고 새로운 주택을 짓더라도 상속주택으로 간주됩니다. 상속 당시 보유한 기존 주택을 양도할 경우, 이 신축된 상속주택에 대해 1세대 1주택 비과세 특례 규정이 적용될 수 있습니다. 이는 상속주택의 구조 변경이 절세 계획에 미치는 영향이 적음을 의미합니다.

 

 

5. 상속주택이 여러 채일 경우 비과세 혜택은 한 채만 적용

상속주택이 여러 채인 경우, 세법은 한 채만 비과세 혜택을 인정합니다. 이때 비과세 우선순위는 다음과 같습니다.

1. 피상속인이 가장 오래 보유한 주택
2. 피상속인의 거주 기간이 가장 긴 주택
3. 상속개시 당시 피상속인이 거주한 주택
4. 기준시가가 가장 큰 주택

가장 우선되는 주택 한 채에만 비과세 혜택이 적용되고, 나머지 주택은 일반주택으로 과세됩니다.

 

 

6. 공동 상속 시 상속주택의 비과세 기준

주택을 공동으로 상속받는 경우, 가장 큰 지분을 받은 상속인이 상속주택을 취득한 것으로 간주합니다. 만약 지분이 동일하다면 해당 주택에 거주하는 사람, 최연장자 순으로 상속주택을 취득한 것으로 판단합니다. 공동 상속 시 비과세 혜택의 불이익을 줄이기 위해서는 상속 과정에서 지분 비율과 주택 분할 방식을 신중히 고려해야 합니다.

 

 

7. 상속세 신고와 협의 분할이 안된 경우에도 비과세 혜택 유지 가능

상속 과정에서 자녀 간 분쟁 등으로 협의 분할이 지연되면 상속세 신고 기한 내 재산 분할이 완료되지 못할 수 있습니다. 이 경우에도 법정상속지분만큼의 주택을 상속받은 것으로 간주하여 주택 수에 포함되므로, 상속세 신고 지연으로 인한 비과세 혜택에 불이익은 없습니다.

 

 

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

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▶ 세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

​▶공인중개사 시험 합격

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