양도세 절세 전략: 증여 후 10년 보유의 중요성과 이월과세 예외 사례

 

 

 

부동산 거래를 통한 자산 증식은 많은 사람들에게 중요한 재산 관리 방법이지만, 양도소득세(양도세)가 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히, 가족 간 부동산 증여를 고려할 때 세금 절세를 위한 다양한 전략을 이해하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 양도세 이월과세 제도를 중심으로, 증여 후 10년을 유지하는 것이 왜 중요한지, 이월과세가 면제되는 예외 상황 등을 자세히 알아보겠습니다.

 

 

1. 양도세와 이월과세의 이해

양도소득세는 부동산이나 주식 등 자산을 팔 때 발생하는 차익에 대해 과세하는 세금입니다. 양도 차익은 취득가액과 양도가액의 차이로 산정되는데, 부동산을 증여할 경우 증여받은 사람의 취득가액이 증여 당시의 시세로 계산되기 때문에 양도세 부담이 줄어들 가능성이 있습니다.

하지만 세법은 이를 악용한 세금 회피를 방지하기 위해 양도세 이월과세 제도를 마련했습니다. 이월과세란, 일정 조건 내에서 증여받은 자산을 양도할 때 기존의 취득가액을 무시하고 증여자의 원래 취득가액으로 양도 차익을 계산하는 것을 말합니다.

 

예를 들어, A씨가 1억 원에 매입한 부동산이 10억 원으로 올랐다면, A씨는 9억 원의 양도차익에 대해 세금을 내야 합니다. 그러나 A씨가 이를 자녀에게 증여한 뒤 자녀가 10억 원에 판매할 경우, 차익은 5억 원이 되어 세금 부담이 줄어들게 됩니다. 이러한 절세를 가능하게 해주는 이월과세는 증여 후 10년 이내에 해당 자산을 처분할 경우 원래의 취득가액을 기준으로 양도세를 산정하도록 규정하고 있습니다.

 

 

2. 10년 보유의 중요성

2023년 세법 개정으로 인해 양도세 이월과세 적용 기간이 기존 5년에서 10년으로 늘어났습니다. 즉, 배우자나 직계 존비속에게 증여한 부동산을 증여 후 10년 내에 매도하면 증여 당시 가격이 아닌 원래의 취득가액으로 양도차익을 산정하게 됩니다. 이로 인해 증여 후 최소 10년은 부동산을 보유해야 이월과세 적용에서 벗어날 수 있습니다.

 

예를 들어, A씨가 1억 원에 취득한 부동산을 자녀에게 증여한 후, 자녀가 10년이 지난 뒤 해당 자산을 매도할 경우, 취득가액은 증여 시점의 시세인 5억 원으로 적용됩니다. 반대로 10년 이내에 매도할 경우, 취득가액은 1억 원으로 적용되어 양도차익이 9억 원으로 늘어납니다. 이처럼 10년 보유 요건은 양도세 절세에 중요한 역할을 합니다.

 

 

3. 양도세 이월과세의 예외 조건

이월과세는 모든 증여에 대해 일괄 적용되지 않으며 몇 가지 예외가 존재합니다. 다음과 같은 경우에는 이월과세 규정이 적용되지 않습니다.

 

• 1가구 1주택 비과세 요건 충족: 증여받은 가족이 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 이월과세가 적용되지 않습니다.
• 증여자의 사망: 증여 후 10년 이내 증여자가 사망하여 혼인 관계가 소멸되면 이월과세는 적용되지 않습니다.
• 도시개발사업 등에 의한 수용: 증여 후 2년 이내 도시개발사업으로 인한 수용 등 불가피한 경우에도 이월과세가 면제됩니다.

증여자의 사망은 특히 중요한 변수로 작용할 수 있습니다. 예를 들어, A씨가 부동산을 배우자에게 증여한 뒤 A씨가 사망하게 되면 이월과세가 적용되지 않습니다. 이는 직계존속인 부모의 경우에도 마찬가지입니다.

 

 

4. 이월과세와 세법의 중요성

증여와 양도세 절세를 고려하는 과정에서는 이러한 세법을 충분히 이해해야 합니다. 최근 자산 가격 상승과 함께 상속세와 증여세에 대한 관심이 높아지면서 세법 지식은 이제 필수가 되었습니다. 잘못된 세법 해석으로 인한 세금 부담이 발생하지 않도록 전문 세무사와의 상담을 통해 상황에 맞는 전략을 수립하는 것이 현명합니다.

국세청 재산 실무 경력으로 24년의 노하우가 쌓여 있는 더감세무회계는 복잡한 세법과 다양한 절세 방법에 대한 깊이 있는 상담을 제공해, 고객의 재정 상황과 목표에 맞는 맞춤형 절세 전략을 제안해 드립니다.

 

 

▶요약

1. 양도세 이월과세는 가족 간 부동산 증여 후 10년 이내에 매도할 때 증여자의 원래 취득가액으로 양도차익을 산정하도록 하는 규정입니다.
2. 10년 보유는 양도세 절세의 중요한 요소입니다.
3. 이월과세 예외에는 1가구 1주택 비과세 요건, 증여자의 사망, 불가피한 수용 등이 포함됩니다.
4. 전문 세무사와의 상담을 통해 자신의 상황에 맞는 맞춤형 절세 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

 

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

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▶ 세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

​▶공인중개사 시험 합격

 

 

 

 

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