"변수가 많은 부동산 시장, 개인과 법인 임대 중 어느 쪽이 유리할까?

 

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▶부동산 시장, 개인과 법인 임대 중 더 유리한 선택은?

부동산 시장은 공급과 수요의 변화에 따라 시장 상황이 급변하는 변동성이 큽니다. 주택 공급이 부족하면 정부는 개인의 부담을 줄이는 정책을 시행하는 반면, 다주택자가 부정적 이미지로 비춰질 때는 세금 부담이 가중될 수 있습니다. 그렇다면, 변수가 많은 부동산 시장에서 임대 사업을 고려할 때 개인과 법인 중 어떤 선택이 더 유리할까요? 개인과 법인 임대 사업의 세금 부담 차이를 중심으로 살펴보겠습니다.

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▶개인 임대 사업자의 세금 부담

개인으로 부동산 임대 사업을 운영할 경우 다양한 세금을 부담하게 됩니다. 부가가치세를 포함해 취득세, 종합소득세, 재산세 또는 종합부동산세, 양도소득세 등의 세금이 대표적입니다. 특히 고액 임대 수익을 얻는 경우 종합소득세율이 높아져 세금 부담이 상당할 수 있습니다.

최근에는 성실신고 확인제도 기준이 5억 원으로 강화되면서, 고수익을 올리는 개인 임대 사업자는 세금 부담이 증가하는 추세입니다. 성실신고 대상자로 분류되면 정밀한 세무 관리를 요구받기 때문에, 법인 전환을 고려하는 개인 임대 사업자가 늘고 있습니다.

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▶법인 임대 사업자의 세금 부담

법인으로 전환해 부동산 임대 사업을 할 경우 법인의 수익에 대해서는 종합소득세 대신 법인세가 부과됩니다. 이는 법인이 벌어들인 모든 수익에서 비용을 공제한 후 남은 순이익에 대해 세율이 결정되는 방식입니다. 법인의 장점 중 하나는 가족을 주주로 등록해 급여, 배당 등으로 소득을 분산하여 소득세 부담을 줄일 수 있다는 점입니다.

또한, 법인은 가업승계 및 은퇴 계획을 효과적으로 실행할 수 있습니다. 다만, 법인으로 전환하기 위해서는 특정한 절차를 따라야 하고, 실물 자산 가치 평가와 향후 경영 계획에 대한 명확한 준비가 필요합니다.

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▶법인 전환 방법과 절세 전략

법인 전환 시 활용할 수 있는 방법은 여러 가지가 있습니다. 가장 대표적인 방식으로는 일반 사업양수도, 포괄양수도, 현물출자 등이 있습니다.

1. 일반 사업양수도: 개인 사업 자산을 법인에 매각하는 방식으로, 절차는 간단하지만 조세 혜택이 적습니다. 부가가치세, 양도소득세, 부동산 취득세가 과세되므로, 이러한 비용을 고려해야 합니다.
2. 포괄양수도 및 현물출자: 부가가치세는 면제되지만, 양도소득세는 이월과세 되며 부동산 취득세는 75%까지 감면됩니다. 특히 현물출자는 임대 비중이 높은 개인에게 적합하지만, 소요 시간이 길어지는 점은 감안해야 합니다.

법인 전환은 무조건적으로 유리한 것은 아닙니다. 법인 설립 후 의사결정 구조가 복잡해지고, 5년 내에 법인 자산 매각 또는 전환이 일어나는 경우 개인이 양도소득세를 추가 부담할 수 있습니다. 법인 전환 전에 전문가와 상담해 예상되는 세금 변화를 분석하는 것이 필수적입니다.

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▶법인의 장단점: 소득 분산과 세금 절감 효과

법인의 주요 장점은 임대 소득에 대한 종합소득세가 없다는 점입니다. 또한, 급여와 배당을 통해 소득을 가족 구성원에게 분산시켜 소득세 절감 효과를 기대할 수 있습니다. 법인으로의 전환은 자산의 대물림을 고려할 때도 유리합니다. 가업 승계가 필요한 경우 법인은 정책 혜택을 받기 쉬워, 상속 및 증여 시 절세 효과를 기대할 수 있습니다.

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▶개인과 법인 선택, 어떻게 할까?

부동산 임대 사업을 통해 일정 이상의 수익을 목표로 하는 경우, 법인으로 전환하는 것이 유리할 수 있습니다. 성실신고 확인제도의 적용 기준이 점차 낮아질 가능성이 있는 만큼, 세금 절감을 위한 법인 전환이 유리해 보이기도 합니다. 특히, 대출 조건과 정부 지원에 있어서도 법인이 혜택을 받을 수 있습니다.

다만, 법인 설립 후에는 소유와 경영이 분리되며, 법인 자산 매각 시 예외적 세금 부담이 발생할 수 있기에 신중한 결정이 필요합니다.

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▶마무리

부동산 시장의 변동성 속에서, 개인과 법인 임대 사업의 세금 부담 차이는 중요한 요소로 작용합니다. 부동산 투자 목표에 따라 개인으로 임대를 운영할지, 법인으로 전환할지를 판단해 신중한 세무 전략을 세우는 것이 필요합니다. 법인 전환을 고려하는 경우 전문가의 상담을 통해 장단점을 충분히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

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※출처: 전자신문

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