농지 양도 시 비사업용 토지 판정 기준 – 양도소득세 부담 줄이는 방법

 

 

 

안녕하세요, 양도·상속·증여(재산)전문 더감 세무회계 정해경 세무사입니다. 최근 많은 분들이 농지를 양도하면서 비사업용 토지로 판정될까 걱정하고 계십니다. 비사업용 토지로 분류되면 양도소득세 중과 대상이 되기 때문에 세금 부담이 커질 수 있습니다. 오늘은 고객님이 남기신 질문을 바탕으로 농지 양도 시 비사업용 토지 판정 기준에 대해 자세히 설명해드리겠습니다.

 

 

 

 

(질문)

할머니 명의로 소유하고 있던 논, 밭을 최근 양도했습니다. 1960년대부터 소유하셨고, 90년대 중반까지는 직접 농사를 지으셨으나 이후 서울로 이사하신 뒤로는 논을 빌려주고 소작료를 받았습니다. 이런 경우에도 비사업용 토지로 분류되는지 궁금합니다.

 

(답변)

안녕하세요, 양도·상속·증여(재산) 전문 더감 세무회계 정해경 세무사입니다.

농지 양도 시 비사업용 토지로 분류될지 여부는 세금에 큰 영향을 미칩니다. 이에 대해 정확히 답변드리겠습니다.

농지가 비사업용 토지로 판정되면 양도소득세 중과세율이 적용되어 상당한 세 부담이 발생할 수 있습니다. 비사업용 토지가 아닌 사업용 토지로 인정받기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.

 

1. 사업용 토지로 인정받는 조건

 

사업용 토지로 인정받기 위해서는 전체 보유 기간 중 60% 이상 스스로 경작했어야 합니다. 즉, 논과 밭을 직접 농사짓고 관리한 기간이 중요하게 평가됩니다.

할머님께서 1960년대부터 직접 농사짓다가 90년대 중반에 서울로 이사하셨다면, 이사 이후부터는 더 이상 직접 농사를 지은 것으로 간주되지 않습니다. 다만, 이사 이전까지의 농사 기간을 계산하여 총 보유 기간 중 몇 퍼센트가 스스로 농사한 기간에 해당하는지 확인하는 것이 중요합니다.

 

2. 경작 기간과 총 보유 기간 비교

 

• 총 보유 기간: 할머님이 해당 농지를 소유한 전체 기간. 즉, 농지를 처음 취득한 시점부터 양도한 시점까지입니다.
• 경작 기간: 할머님이 직접 농사를 지은 기간. 90년대 중반까지 농사를 지으셨다면 이 시점까지의 기간을 경작 기간으로 볼 수 있습니다.

이 두 기간을 비교하여 경작 기간이 총 보유 기간의 60% 이상이라면, 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 그렇지 않다면 비사업용 토지로 분류되어 양도소득세 중과 대상이 될 수 있습니다.

 

3. 비사업용 토지 판정 시 주의사항

 

비사업용 토지로 판정되는 경우, 일반적인 양도소득세 세율보다 훨씬 높은 **중과세율(60% 또는 70%)**이 적용될 수 있습니다. 따라서 이를 피하려면 스스로 경작한 기간을 정확히 파악하고, 경작 여부를 입증할 수 있는 자료를 준비하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 등기부등본에서 취득일자와 이사 일자를 확인한 뒤, 소득세 신고 기록 등을 통해 경작 사실을 증명할 수 있습니다.

또한, 소작료를 받으며 농지를 임대해 주셨다면, 소작료 수령 기간은 경작 기간으로 인정되지 않으므로 비사업용 토지로 분류될 가능성이 있습니다.

 

최신 정보: 농지 관련 세법 개정 사항 (2024년 기준)

 

2024년 현재, 정부는 비사업용 토지에 대한 규제를 강화하는 추세입니다. 특히 농지를 보유하고 있더라도, 실질적으로 사용되지 않거나 임대를 주는 경우 비사업용 토지로 분류되어 양도소득세 중과 대상이 될 수 있습니다. 하지만 스스로 경작한 기간을 입증할 수 있다면, 이를 사업용 토지로 인정받아 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

또한, 최근에는 농업을 유지하려는 정책에 따라 일정 조건을 충족하는 경우 농지의 양도세 감면 혜택도 검토되고 있습니다. 따라서 전문가와 상담을 통해 자신이 보유한 농지가 어떤 기준에 해당하는지 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

 

상담을 원하시면?

위 내용 외에도 농지 양도, 상속, 증여 등과 관련하여 궁금한 점이 있으시면 언제든지 더감 세무회계 정해경 세무사에게 문의 주시기 바랍니다. 저희 사무소는 고객의 입장에서 최적의 세금 절감을 도와드리기 위해 항상 최신 정보를 바탕으로 정확한 상담을 제공합니다.

농지 양도 시 세금 문제는 사소한 실수로 큰 비용이 발생할 수 있으니, 꼭 전문가의 도움을 받으세요. 저희 더감 세무회계는 고객의 소중한 재산을 보호하고, 불필요한 세금 부담을 줄이기 위해 최선을 다하겠습니다.

 

 

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

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▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

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*농지 양도세감면 요건 https://thegamtax.tistory.com/835

농지 양도소득세 감면 요건