임대아파트 조기 분양 후 매도 시 양도소득세 비과세 여부와 세율

 

 

 

안녕하세요, 양도, 상속, 증여(재산)전문 세무사 정해경입니다. 많은 분들이 임대아파트 분양 후 매도에 대한 양도소득세 비과세 여부를 궁금해하시는데요. 특히, 임대아파트 조기 분양 후 단기 매도 시 비과세 대상 여부와 부과되는 세율을 잘 이해하고 계셔야 예기치 않은 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 임대아파트 분양권 매도와 관련한 양도소득세 규정에 대해 알아보겠습니다.

 

<질문>

비조정지역의 10년 임대아파트를 8년 만에 조기 분양받아 올 9월에 분양받을 예정입니다. 12월에 다른 사정으로 인해 이사해야 할 상황이라 분양권을 곧바로 매도하려고 하는데요. 이 경우 양도소득세 비과세 대상에 해당될까요?

 

1. 현재 임대아파트에는 아내가 세대주로 거주 중이며, 저는 직장 문제로 8년 중 약 6개월 정도만 거주했습니다.
2. 저와 아내 모두 현재 무주택자로, 12월에 이사할 곳은 임대아파트에 당첨된 상태입니다.

9월에 분양을 받은 후 12월 이전에 분양권을 매도하면 양도소득세 비과세가 적용될까요? 만약 세금이 부과된다면 세율은 얼마나 될까요? 추가로 부동산 경기 상황 때문에 양도차익은 2~3천만 원 정도로 예상됩니다.

 

<답변>

안녕하세요, 양도,상속, 증여(재산)전문 더감세무회계 정해경 세무사입니다. 질문해 주신 내용에 대해 상세히 안내해드리겠습니다.

 

1. 주택 취득 시기와 비과세 요건

 

주택의 취득 시기는 잔금을 지급한 날로 판단하며, 만약 잔금 지급일이 명확하지 않다면 등기 접수일을 취득 시기로 봅니다. 질문자님의 경우에는 9월에 분양을 받아 12월 이전에 매도 예정이므로, 취득 후 1년 이내 매도하는 것이 됩니다.

따라서, 단기양도에 해당하여 비과세 혜택을 받기 어려운 상황입니다. 단기양도 주택은 비과세 대상에서 제외되며, 조기 분양받아 1년 이내 매도할 경우 양도소득세 중과세가 적용됩니다.

 

2. 양도소득세 세율

일반적인 주택의 경우 양도소득세 기본 세율이 적용되지만, 단기양도의 경우 양도차익의 70%에 해당하는 중과세율이 적용됩니다. 만약 양도차익이 2,000만 원이라면 아래와 같은 세금이 부과됩니다:

• 양도소득세: 1,400만 원 (2,000만 원의 70%)
• 지방소득세: 140만 원 (양도소득세의 10%)

따라서, 2,000만 원의 차익에 대해 약 1,540만 원의 세금을 부담하시게 됩니다.

 

3. 주의사항

현재 임대아파트가 비조정지역에 위치해 있어도, 취득 후 1년 이내의 양도는 중과세 대상에 포함되므로 해당 사항에 유의해야 합니다. 또한, 향후 거주 목적으로 이용할 임대아파트에 당첨된 상태라도, 현재 분양권을 조기 매도하게 되면 무주택 요건에 변동이 생길 수 있으니 주의가 필요합니다.

부동산 경기 상황이 좋지 않아 예상되는 양도차익이 크지 않더라도, 단기양도 중과세가 적용되면 실제 남는 금액이 적을 수 있으니 신중한 판단을 권장드립니다.

 

▶마무리

조기 분양 아파트를 바로 매도할 때 비과세 여부와 중과세율을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 더 자세한 상담이나 세무 계획이 필요하시면 언제든지 저희 더감세무회계에 문의 주세요. 양도소득세에 관한 전문적인 도움을 드리겠습니다.

 

📞 더감세무회계 상담 전화: 031-8023-9440, 이메일: thegamtax@daum.net

위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호

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​◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였으며, 풍부한 현장실무 경험을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속.증여.양도. 세금조사및 조세불복 등 어려운 문제들을 최상의 솔루션으로 해결해 드리고 있습니다.

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​◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

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· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격

▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

 

 

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