상속으로 2주택자가 되더라도 혜택 유지할 수 있는 방법 (취득세, 종합부동산세, 양도소득세)

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주택 상속을 통해 2주택자가 되는 경우 세금 문제는 누구나 걱정할 수밖에 없습니다. 상속은 본인의 의사와 상관없이 이루어지기 때문에 다주택자에 대한 세금 부담이 불리하게 작용하지 않을까 고민하는 분들이 많습니다. 특히 취득세, 종합부동산세, 양도소득세와 관련된 혜택이 어떻게 변동되는지 알아보는 것이 중요합니다. 다행히도 일정 조건을 충족하면 이러한 세금 혜택을 유지할 수 있는 제도가 마련되어 있습니다.

 

 

 

1. 취득세: 상속 주택 취득 시 혜택

취득세는 주택을 취득할 때 부과되는 세금으로, 다주택자의 경우 중과세가 적용됩니다. 하지만 상속 주택은 예외적으로 취득세 계산 시 일정 기간 동안 주택 수에 포함되지 않는 혜택을 받을 수 있습니다.

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• 상속을 원인으로 취득한 주택은 상속 개시일부터 5년간 주택 수에서 제외됩니다.
• 2020년 8월 12일 이전에 이미 상속받은 주택이라면 중과 제도 시행 후 2025년 8월 12일까지 주택 수에서 제외됩니다.

따라서 상속받은 주택이 있어도 일정 기간 동안 다주택자에 대한 취득세 중과를 피할 수 있습니다.

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2. 종합부동산세: 다주택 중과세 피하는 방법

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종합부동산세는 주택의 시가표준액을 기준으로 부과되며, 다주택자는 중과세율이 적용됩니다. 하지만 상속 주택의 경우 몇 가지 조건을 만족하면 주택 수에 포함되지 않습니다.

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▶종합부동산세 혜택을 받을 수 있는 조건

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• 상속 개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택
• 상속 지분이 전체 주택의 40% 이하인 경우
• 상속 지분 상당의 공시가격이 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하인 경우

이러한 조건을 충족한다면 종합부동산세 계산 시 상속 주택은 주택 수에서 제외됩니다. 특히 3주택 이상에 해당하는 중과세율도 적용되지 않을 수 있습니다.

그러나 종합부동산세가 완전히 면제되는 것은 아니므로, 여전히 과세 대상에 포함된다는 점을 유념해야 합니다.

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3. 양도소득세: 상속 주택이 있을 때 비과세 조건

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양도소득세는 주택을 팔 때 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금입니다. 일반적으로 1가구 1주택자는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 상속으로 인해 2주택자가 되는 경우 비과세 혜택이 사라질까 걱정하는 분들이 많습니다.

하지만 다행히도 상속 주택이 일정 조건을 충족하면, 기존에 보유하고 있던 주택을 양도할 때 상속 주택을 없는 것으로 간주하여 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

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▶양도소득세 비과세를 유지할 수 있는 조건

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• 상속 당시 피상속인과 동일 가구원이 아니어야 함.
• 상속 특례 주택과 기존 1주택이 있을 경우 기존 1주택을 먼저 양도해야 함.

만약 상속 특례 주택을 먼저 양도한다면, 2주택자로 간주되어 양도소득세가 부과됩니다. 다만 상속받은 지 5년 이내에 양도할 경우에는 2주택자 중과세율이 아닌 일반 세율을 적용받을 수 있습니다.

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4. 상속 특례 주택의 기준

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동아일보 자료

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상속 주택이 여러 채일 경우, 그 중 하나만 상속 특례 주택으로 인정됩니다. 다음의 조건을 고려하여 상속 특례 주택을 결정할 수 있습니다.

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• 피상속인이 가장 오래 소유한 주택
• 피상속인의 거주 기간이 가장 긴 주택
• 피상속인이 거주 중이던 주택
• 기준시가가 가장 높은 주택

상속받은 주택 중 하나를 선택해야 하며, 동일한 조건일 경우 상속인이 선택할 수 있습니다.

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5. 공동 상속 주택에 대한 혜택

공동으로 상속받은 주택의 경우도 혜택이 적용됩니다. 상속 주택이 공동 소유일 경우, 일반적으로 공동 소유자 모두에게 해당 주택이 소유 주택으로 간주되지만, 상속 특례 주택의 경우 소수 지분자는 해당 주택을 소유하지 않은 것으로 간주됩니다.

따라서 소수 지분자는 주택 수에서 제외되며, 상속 지분이 가장 큰 상속인이 주택 소유자로 간주됩니다. 만약 상속 지분이 동일하다면, 해당 주택에 거주하는 사람이나 최연장자가 주택 소유자로 판단됩니다.

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6. 최신 정보: 상속 주택 관련 법 개정 사항

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2024년 현재, 정부는 다주택자에 대한 세금 규제를 강화하고 있습니다. 그러나 상속 주택에 대해서는 예외 규정을 계속 유지할 예정입니다. 특히 종합부동산세와 양도소득세에 대한 혜택은 상속 주택을 소유한 국민들이 과도한 세금 부담을 지지 않도록 보호하는 방향으로 개정될 가능성이 큽니다.

상속을 통해 주택을 취득하게 된다면 세법의 변화에 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다. 상속 주택 관련 세금은 상황에 따라 다를 수 있으므로 전문가와 상담을 통해 현명한 결정을 내리는 것이 좋습니다.

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이렇게 상속 주택 관련 혜택을 잘 이해하면, 상속 절차 중에도 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 항상 최신 법규와 규정에 맞추어 상속 주택 관리에 신경 써야 합니다. 

 

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

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*상속주택 양도 시 절세 방법: 꼭 알아야 할 핵심 정보 https://thegamtax.tistory.com/2065

상속주택 양도 시 절세 방법: 꼭 알아야 할 핵심 정보