증여세 피하려다 '양도소득세 폭탄' 맞는 이유

 

 

 

◎ 자녀에 대한 주택 저가 양도 동향

 

공직자 청문회를 보면 과거에는 다운계약서 작성, 위장전입과 같은 사례가 많았는데 최근에는 자녀에게 주택을 저가로 매매하는 유형이 자주 등장한다. 부모가 자녀에게 주택을 저가로 양도한 경우에 대해 청문 과정에서 비난하기도 하지만, 세무사로서는 일반적인 자산가들에게 제안하는 절세의 방법 중 하나로 검토해볼 만한 주제이면서도 고위 공직자에게는 다른 시각이 있음을 느끼게 된다. 절세라는 관점에서 선택한 경제활동에 대해 어떻게 판단해야 할지 의문이 든다.

 

주택의 경우에는 세금 측면에서 고려할 요소가 많아 각자가 다양한 방법을 선택하여 거래할 수 있다. 이러한 선택에 대해 함부로 비난하기보다는 주택 정책에 대한 검토도 함께하는 것이 합리적이라는 생각이 든다. 어느 정부에서는 미분양으로 주택시장이 어려울 때 대출을 받아서라도 주택을 취득할 것을 권장하기도 했다. 그러던 것이 사정이 변경되어 주택시장이 과열되자 헤아릴 수 없을 정도로 많은 대책을 쏟아냈다.

 

주택가격 안정을 위한 정책 중 하나가 다주택자에 대한 중과세 제도다. 한때 도입된 이 중과세는 주택시장 상황에 따라 폐지되었으나, 이후 다시 주택가격 상승을 억제하기 위해 재도입되었다. 그 내용은 2주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 양도할 때 물가상승을 반영하는 장기보유특별공제를 적용하지 않으며, 세율도 기본세율에 20%를 추가해 과세하고, 3주택 이상인 경우에는 기본세율에 30%를 추가해 과세하는 방식이다.

 

이러한 과세 방법으로 다주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 전세로 임대하다가 양도하면 임대보증금과 세금을 빼고 나면 남는 금전은 없고 주택만 없어지게 된다. 이러한 정책은 주택을 처분할 수 없어 매물을 잠그는 효과를 초래하여 오히려 주택가격을 상승하게 하는 역할을 했다고 볼 수도 있다고 생각된다.

 

여기에다 종합부동산세까지 중과세를 하여 하나의 주택이라도 줄이는 것이 절세라는 생각에 자녀에게 주택을 증여하는 방법을 활용하게 되었고, 자녀에게 주택을 증여하는 유형이 급증하자 증여를 원인으로 한 취득에 대해서는 지방자치단체에 내는 취득세를 중과세하기도 했다. 이런 상황에서 선택된 방법이 바로 자녀에게 주택을 양도하되, 저가로 양도하는 방법이다.

 

주택과 같은 부동산 거래는 각자의 자유의사에 따라 거래 조건을 결정하여 거래할 수 있다. 이러한 거래에 대해 세법에서는 사법상 적법하게 성립된 거래라도 세법적 관점에서 볼 때 정상적인 경제인의 합리적인 거래형식에 의하지 않고 비정상적인 방식을 선택함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 이를 부인하는 규정을 두고 있다.

 

이를 세법에서는 부당행위계산의 부인이라고 하며, 납세자의 조세회피를 방지하기 위해 비록 사법상의 일반 법률관계에서는 적법하게 성립되었다고 하더라도 납세자의 행위ㆍ계산이 조세를 회피할 목적으로 인정될 때는 과세대상에 포함하도록 하고 있다.

 

이에 따라 부모가 자녀에게 주택과 같은 재산을 저가로 양도하거나 고가로 취득하여 거래할 때 적용되는 세법과 절세 컨설팅에 대해 간략하게 정리한다.

 

◎ 부모 자식과 같은 특수관계인 사이 거래에 대한 부당행위계산

 

부모와 자식 간 같은 특수관계인 사이에서 부동산이나 주식을 거래할 때도 양도소득세가 과세된다. 이때 시가보다 높은 가액으로 매입하거나 시가보다 낮은 가액으로 양도하면, 양도소득의 부당행위계산 대상이 된다. 양도소득에 대한 부당행위계산은, 특수관계인과의 거래로 인해 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우, 그 거주자의 행위나 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산하게 된다.

 

양도소득세 과세대상 자산을 거래할 때, 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나, 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우로서, 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상일 때 적용된다.

 

저가 양수 또는 고가 양도로 인해 발생하는 이익에 대해서도, 그 이익을 얻는 자에게 증여세가 부과된다. 이 경우에는 특수관계인 간의 거래와 특수관계인이 아닌 자 간의 거래로 구분해 과세한다. 특수관계인 간의 거래는 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나, 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서, 그 대가와 시가의 차액에서 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 한다.

 

특수관계인이 아닌 자 간의 거래는 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서, 그 대가와 시가의 차액이 시가의 30% 이상인 경우, 그 대가와 시가의 차액에서 3억 원을 뺀 금액이 증여재산가액으로 계산된다.

 

부모가 자녀와 같은 특수관계인에게 재산을 시가보다 저가로 양도하는 경우, 부모에게는 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상일 때 그 차액에 대해 양도소득세가 부과된다. 이와는 별도로 저가로 양수한 자녀에게는 시가와 대가의 차액에서 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 뺀 금액이 증여재산가액으로 계산된다.

 

주택을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우, 양도자에게는 양도소득세가 부과되며, 시가보다 낮은 가액으로 취득하는 자녀에게는 증여세가 부과된다. 이로 인해 하나의 거래에 대해 이중과세가 이루어진다는 논란이 있었다. 헌법재판소는 이를 합헌으로 판단했고, 대법원도 과세요건이 서로 다른 법률에서 규정되어 있는 한, 이러한 거래에 대해 과세하는 것은 적법하다고 판시했다.

 

이 내용을 한걸음 더 들어가서 살펴보면 의외로 단순한 논리다. 양도소득세와 증여세는 각각 다른 과세 논리에 기반한 세금이다. 양도자가 자산을 시가보다 낮은 가격으로 양도할 경우, 양도소득세는 자산을 양도한 사람에게 발생하는 소득에 대해 과세하는 세금이다. 즉, 양도소득세는 자산을 양도한 사람의 이익, 즉 자산의 취득가액과 양도가액의 차액에 대해 과세하는 것이다.

 

반면, 수증자에게 부과되는 증여세는 자산을 시가보다 낮은 가격으로 취득했을 때, 그 차액만큼 수증자가 경제적 이익을 얻은 것으로 보고 부과하는 세금이다. 증여세는 자산을 무상 또는 시가보다 저렴하게 취득한 경우, 그 차액이 수증자에게 증여된 것으로 간주되어 과세되는 것이다.

 

따라서, 양도자에게 부과되는 양도소득세와 수증자에게 부과되는 증여세는 같은 거래에서 발생하더라도, 서로 다른 과세 근거에 따라 부과되는 것이므로 이중과세로 볼 수 없다. 양도자는 자산의 처분에 따른 소득에 대해 과세되고, 수증자는 경제적 이익의 증여에 대해 과세되는 것으로, 이는 각자의 과세점이 다르다. 이로 인해 동일한 거래에서 양도자와 수증자가 각각 세금을 부담하게 되는 것이며, 이는 각기 다른 과세 범주에 속하는 정상적인 세무 절차다. 전문가로서는 이해되는 간단한 논리이지만 납세자(고객)의 입장에서는 불합리하다고 볼 수 있다.

 

◎ 절세조언

 

부모가 보유한 주택을 자녀에게 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 방법은 절세 전략으로 자주 추천된다. 이는 공직자 청문회에서도 종종 등장하는 이슈다. 고위공직자에게 곱지않은 시선이 있지만 절세 방법 중 하나다.

 

주택의 양도가액을 결정할 때, 시가의 기준은 아파트와 같은 공동주택의 경우 주변 거래 사례를 참고할 수 있다. 하지만 거래 사례가 시가를 정확히 반영하지 못한다고 판단되는 경우, 감정평가기관의 감정을 받아 시가를 산정하는 것도 하나의 방법이다.

 

최근 서울의 경우 주택가격이 상승하고 있지만, 다주택자에 대한 중과세 제도는 2025년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 적용되지 않는다. 시가보다 낮은 가액으로 주택을 양도할 때, 양도자에게는 시가와 거래가액의 차액에 대해 양도소득세가 부과된다. 다주택자의 경우, 중과세가 적용되면 증여세 절세 효과보다 더 많은 세금이 발생할 수 있다. 따라서 중과세 제도의 유예 기간 내에 이러한 전략을 활용하는 것이 효과적일 수 있다.

 

한편, 우리나라의 상속세와 증여세는 OECD국가에 비해 높은 수준으로 부과되고 있다. 이에 반해, 정부는 저출산과 고령화 문제를 우려하고 있으며, 저출산의 원인 중 하나로 주거 안정 문제를 지적하고 있다. 이러한 배경에서 혼인·출산 증여재산 공제와 같은 지원제도를 적극 활용하여 절세와 함께 결혼 및 출산 장려를 도모할 수 있다.

 

또한, 주택을 시가보다 낮은 가액으로 양수한 경우에도 증여세가 부과되지만, 시가의 30% 또는 3억 원과 같이 일정한 범위 내에서 과세 범위를 제한하는 규정이 있다. 이러한 허용 범위를 적절히 활용하는 것 역시 절세의 중요한 방법이다.

 

세법의 변화를 주의 깊게 관찰해야 한다. 주택 거래 규정은 자주 변경되며, 절세 전략을 세우기 전 최신 법규를 철저히 검토해야 한다. 또한, 부모 자식 간 주택 거래에서 양도자와 수증자 모두 과세될 수 있으므로, 이중과세 논란에 대비해야 한다. 절세 전략을 세울 때, 전문가의 조언을 통해 복잡한 거래에서 안전하고 효과적인 방법을 찾아야 한다.

 

※출처 : 세정일보(https://www.sejungilbo.com)

 

 

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

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