양도소득세 절세--세금의 99%가 결정되는 계약서 작성...명의는 어떻게?

 

 

 

 

생애 첫 내 집 마련을 알아보는 중인 나똑똑 씨. 하나부터 열까지 챙겨야 할 것이 많습니다. 특히 ‘계약서를 작성하는 순간 세금의 99%가 결정!’이라는 말이 머릿속에 떠나지 않은데요, 정말 맞는 말일까요?

 

예를 들어 마음에 드는 집이 나왔고 이를 매수한다고 가정해봅시다. 계약서 작성만 놓고 본다면 가장 먼저 ‘매매계약서’를 작성하고 이후 중도금 지급 그리고 최종 잔금을 치르면 해당 집을 취득할 수 있습니다. 이렇게만 보면 굉장히 단순해 보이는데요, 막상 실제 계약서 작성을 하다보면 챙겨야 할 것들이 한 두 가지가 아닙니다. 특히 계약서 작성, 중도금 지급 그리고 잔금 중에서 가장 중요한 건 ‘계약서 작성' 입니다.

 

계약서 작성이 중요한 이유는 ‘계약 조건'이 이때 거의 결정되기 때문입니다. 즉, 중도금 지급여부, 최종 잔금일, 취득하는 명의(단독명의로 할지, 공동명의로 할지), 계약금액 크기(통상 매매가의 10%이나 쌍방 자율로 결정 가능), 그리고 대출가능여부 역시 계약서 작성전 미리 파악해야 하며, 그 외 계약관련 특약을 모두 생각한 다음 계약서에 작성해두어야 합니다.

 

특히 이때 중요한 건 명의를 어떻게 할 것이냐인데요, 예를 들어 나 똑똑씨가 혼인을 한 상태이고 배우자가 있다면 가급적 ‘부부공동명의'를 하는 것이 중요합니다. 가령 매매가 10억원인 아파트를 계약한다고 할 때 5:5 부부공동명의를 하면 각자 지분에 해당하는 5억원을 조달하여 매수를 하면 됩니다. 이때 대출이 4억원이 된다고 하면 남은 6억원에 대해 각자 지분만큼인 3억원씩을 조달하면 됩니다. 특히 부부간에는 10년 간 증여재산공제 6억원을 활용할 수 있으므로 상대적으로 소득이 높은 어느 한 쪽이 이를 모두 조달하더라도 큰 이슈가 없습니다. 물론 증여재산공제 6억원을 초과한다면 이때는 증여 이슈가 발생할 수 있으니 주의해야겠죠? (부부가 아닌 경우도 공동명의 가능하나, 이때는 증여재산공제가 없거나 크게 줄어들기에 자금조달에 더욱 유의하세요)

 

 

부부공동명의가 유리한, 확실한 이유

 

그렇다면 왜 부부공동명의가 중요할까요? 이는 추후 양도차익 발생시 양도세 절세에 있어서 매우 유리하기 때문입니다.

 

단독명의와 부부공동명의 세금 차이

 

그림에서 보시는 것처럼 취득가 5억원, 양도가 10억원으로 양도차익이 5억원이라고 가정할 때 단독명의는 총 납부세액이 1억6천만원 정도가 나오지만, 공동명의인 경우 한 사람당 부담액은 7천만원이 채 되지 않고 둘을 더하더라도 1억3838만원으로 단독 명의 대비 무려 2602만6,000원이나 절세가 가능합니다.

 

그런데 가령, 계약서 작성할 때 깜빡하고 단독명의로 계약서를 작성한 후 나중에 이를 알고 “공동명의로 바꿔주시죠" 한다면 상대방 즉 매도자가 이에 응할까요? 물론 그럴 수 있습니다만, 부동산 가격이 오르는 상승장에서는 아마도 힘들 것입니다. 이미 가격이 올라서 매도자 입장에서는 그럴 기분이 아니거든요.

 

그나마 이런 경우는 상대방이 동의만 한다면 계약서를 다시 수정할 수 있는데요, 혹여 취득 즉 잔금까지 진행이 되었다면 이때는 이미 취득세 납부까지 마친 상태이고, 이 상태에서 다시 명의를 변경하려면 취득세를 또 납부해야 합니다. 예를 들어 시가 5억원의 아파트 절반에 해당하는 지분을 배우자 이름으로 한다면 이는 증여에 해당하고, 이때 증여 취득세는 해당 가액의 3.8%에 해당하는 950만원을 추가 지출해야 합니다.

 

이 외에도 계약서 작성시 중도금 지급 여부도 결정해야 하는데요, 요즘처럼 부동산 가격이 오르는 시기에는 가급적 중도금을 조금이라도 지급하는 것이 좋습니다. 그렇게 하면 매도자가 일방적인 계약 파기를 할 수 없어서입니다.

또한 계약서 작성 전 대출가능여부도 미리 파악해야 합니다. 간혹 계약서 작성까지 모두 마쳤는데 대출이 원활하게 진행되지 않는다면 큰 낭패입니다. 이 경우 그 책임은 매수자에게 있으므로 지급한 계약금 등을 잃게 됨은 물론 기타 손해배상 청구에 응해야 할 수도 있습니다.

 

이제 마지막 잔금일이 남았는데요, 우리 세법은 사실상 소유권이 이전되는 시기를 해당 주택의 취득 혹은 매각일로 봅니다. 따라서 매수자라면 매수 잔금일이 실질적인 취득시기가 되는데요, 더 정확하게는 1)잔금일, 2)등기접수일 혹은 3)해당 부동산의 사용수익일 중 빠른 날이 됩니다. 부동산 거래를 해보면 아시겠지만 보통은 잔금일과 등기접수일이 같습니다. 그런데 간혹 사정상 등기접수를 먼저 하거나 혹은 해당 부동산을 먼저 사용하게 할 경우 해당일을 취득일 혹은 매각일로 함으로써 보유기간이 틀어질 수 있으니 유의 바랍니다. 단 며칠 차이로 양도세 비과세를 못 받으면 안 되잖아요?

 

이렇듯 이 모든 항목에 대해 ‘미리’ 의사결정 및 확인을 한 후 매매계약서를 작성해야 합니다. 이렇게 보니 ‘계약일'이 무척 중요하다는 거, 공감하시죠? 잊지 마세요. 계약서를 작성하는 순간, 내가 부담해야 할 세금의 99%가 결정됩니다!

 

※출처:이코노미퀸

 

 

◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였습니다. 근무하며 얻은 현장실무 경력을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속,증여, 양도등의 어려운 일들, 세금조사및 조세불복 등 어려운 일들을 상담및 해결해 드리고 있으니 언제든 전화 또는 내방해 주시면 ​최선의 방법과 결과를 제공해 드리겠습니다.

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◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

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