재산증여 후 노후 대비를 위해 - 주택연금 및 효도계약증여, 주택연금방식 양도, 임대료관리, 토지 증여

​

◆ 주택연금이란

주택 소유자가 집을 담보로 제공하고 내 집에 계속 살면서 평생동안 매월 연금을 받으실 수있도록 국가가 보증하는 제도입니다.

​

◆ 연금받을 수 있는 기준

​부부 중 1명이 만55세 이상이고 부부합산 공시가격 12억 이하 주택을 소유하고 계신 분

​

◆ 주택연금액

​소유주택이 3억이라는 가정하에 70세에 받으실 수 있는 주택연금액은 90만1천원입니다.

(2023년기준)

​

◆ 주택연금 받을 수 있는 기간

​주택연금은 주택소유자와 배우자 모두 평생 연금 지급을 합니다.

​

◆ 주택소유자가 사망시

주택소유자가 사망하였을 경우 보증 약정 당시부터 계속하여 혼인관계의 배우자는 주택연금을 수령할 수 있습니다. 이때, 남은 배우자 앞으로 6개월 이내에 소유권이전등기를 하여야 하고 한국주택공사에 채무인수를 해야 합니다. 마지막으로 은행에서 연금수령통장을 개설하면 됩니다.

​

2023년 7월 전국 주택연금 이용현황을 보면 평균 3억7200만원의 주택에서 72세에 월 118만원을 수령받는다고 합니다.

출처 : 한국주택금융공사

​

​

​

주택연금이용자수도 계속 되어 증가하는 추세 입니다.

출처 : 한국주택금융공사

​

◆ 재산증여 후 노후 대비를 위한 방법

​자녀에게 재산을 주고는 싶지만 주고나면 노후 걱정인 분들, 또는 상속을 대비하여 미리 증여를 하고 싶지만 증여후 자산관리에 걱정이신 분들이 고려해 보시면 좋을 거 같습니다.

 

1. 효도계약 증여

부모의 주택을 자녀에게 증여하고, 자녀가 생활비를 부담하는 부담부증여 증여계약서, 일명 ‘효도계약서’라는 것을 통해 이전하는 방법입니다. 이러한 사례는 재산을 자녀에게 증여하고 자녀가 계약서대로 의무를 이행하지 않는 경우에는 재산을 환원하는 방식입니다.

​

부모를 봉양하겠다는 구두(口頭) 약속에 대해 법원은 '물증이 없다'라는 이유로 부모가 아닌 아들의 손을 들어 줍니다. 따라서 법적 효력을 가지려면 서면으로 계약서를 작성하고 원하는 부양방법을 명시해야 합니다.

​

효도 계약서의 내용에는 부모가 원하는 부양 의무의 범위와 내용, 증여 재산의 목록과 금액, 계약 해제 요건 등을 상세하게 명시합니다. 예컨대 자녀가 1년에 몇 차례 부모를 방문해야 하는지, 부양비 등은 얼마를 주는지 등의 조건을 구체적으로 적고, 이러한 계약 내용을 지키지 않을 경우 재산을 반환한다는 내용도 들어가야 합니다.

​

이 밖에 증여 재산을 부모가 살아계시는 동안에는 처분하지 않으며, 만약 불가피하게 처분할 경우에는 증여자의 동의를 받아야 한다는 항목도 포함합니다.

​

효도 계약서가 법적 효력을 가지려면 계약 날짜와 계약 당사자들의 이름, 사인이나 도장 날인 등이 반드시 들어가야 합니다. 공증을 따로 받을 필요는 없지만 자녀가 나중에 발뺌하는 것을 방지하고 자녀에게 책임감을 증가시키기 위하여 공증을 받아둘 수도 있습니다.

​

(예시) 부양의무 내용

• 월 1회 이상 방문한다
• 월 4회 이상 전화한다
• 월 생활비를 200만 원 지급한다
• 치료비는 자식이 전액 지급한다

​

2. 주택연금방식 양도​

주택을 자녀에게 매매하고 매월 생활비를 지급받는 방법입니다.

​

아버지가 자녀에게 아파트의 소유권을 넘겨주고 연금방식으로 매월 노후생활자금을 지급받는 것은 주택연금과 비슷합니다. 연금방식으로 대가를 지급받으려면 아파트의 소유권을 자녀에게 넘겨줄 당시의 정기금 평가규정을 활용하면 정당한 대가를 계산할 수 있습니다. 현재 정기금으로 받는 경우에 적용되는 이자율은 연간 1,000분의 30입니다.

​

매매의 대가는 매월 지급받을 원금과 이자를 계산한 금액의 현가와 재산의 평가액과 일치시키는 금액으로 결정하고, 차액이 발생하는 경우에는 그 차액은 증여재산가액이 됩니다.

​

(예시) 아파트 시가 10억원, 매월 지급해야 할 생활비의 현재가치가 8억원이라고 가정

​

• 매매대가 8억원에 대해 양도소득세 과세 납세의무자는 父
• 아파트 시가와 매매대가의 차액은 증여세가 과세되고 납세의무자는 자녀

​

​

​3. 빌딩을 증여하고 임대료 관리

​소유권은 넘겨주되 부동산에서 발생하는 매월 임대료는 부모가 살아 있는 동안 부모가 쓰는 방법입니다.

​

예) 수백억 원에 이르는 자산을 보유한 70대 A씨. A씨는 지난해 월 임대료만 1억 원에 달하는 부동산을 아들에게 물려줬다. 그는 증여계약서에 “별도의 약정이 있을 때까지 부동산 임대료는 내가 관리한다”고 적었다. A씨 아들은 증여세를 내기 위해 은행에서 대출을 받았고, A씨는 월 임대료를 받아 일부를 아들이 갚아 나갈 원금과 대출이자 명목으로 주고 나머지는 스스로 관리하고 있다.

​

​4. 빌딩 소유하는 경우, 토지만 증여

토지 소유권은 넘겨주되 부동산에서 발생하는 매월 임대료 중 건물에 해당하는 임대료는 지급받아 생활비로 쓰는 방법입니다. 토지 가액이 훨씬 크므로 먼저 증여하는 것이 유리합니다.

​

​▷ 우리가 부모 자식 간에 이런 계약서를 쓰고, 특히 효도 계약이라는게 씁쓸하게 느껴질 수 있지만 증여 관련해서 실제 소송이 많이 발생하고 있으므로, 계약서는 부모 자식 간에 분쟁을 줄일 수 있는 최소한의 안전장치가 될 수 있으니, 상황을 잘 고려한 선택으로 모두가 행복하시길 바랍니다.

​

​

◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였습니다. 근무하며 얻은 현장실무 경력을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속,증여, 양도등의 어려운 일들, 세금조사및 조세불복 등 어려운 일들을 상담및 해결해 드리고 있으니 언제든 전화 또는 내방해 주시면 ​최선의 방법과 결과를 제공해 드리겠습니다.

​☎ 031-8023-9440

​

◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서(부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서(부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서(부가세,소득세 실무)

▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격, 공인중개사 시험 합격

​

​

​

#더감 #더감세무회계 #위례세무사 #국세청 #국세청경력24년 #재산전문세무사 #상속전문세무사 #증여전문세무사 #세무사 #강동세무사 #강남세무사 #송파세무사 # #위례세무사추천 #기장대리세무사추천 #위례기장대리 #위례부가세신고세무사 #소득세신고세무사추천 #소득세신고 #부가세신고위례 #송파기장대리 #신고대리 #주택연금신청방법 #주택연금신청대상 #주택연금금액 #재산증여후 #효도계약증여 #주택연금방식양도 #빌딩증여후임대료관리 #토지만증여 #노후를위한증여