양도소득세 계산방법은 어떻게 되나?

 

 

 

 

안녕하세요.

양도 상속 증여(재산)전문 더감세무회계 정해경 세무사입니다.

 

보통, 아파트 가격이 오르거나 내리면 사람들은 궁금해 합니다.

"혹시 지금 아파트를 팔면 양도소득세를 얼마나 내지?"

 

이러한 궁금증을 풀어보기 위해 이번에는 양도소득세 계산법을 살펴보겠습니다.

상식적으로 소득세라고 하는 것은 어떤 행위에 따라 소득이 발생해야 내는 세금입니다.

따라서 양도를 했는데, 얻은 이익이 없으면 그에 따른 양도소득세도 없습니다.

 

또 한가지, 1세대1주택 비과세라는 아주 특별하지만 일반적인 경우가 있습니다.

 

파는 주택(단독, 아파트, 다세대, 연립 등)에 상관없이 일정한 요건(1주택요건, 거주요건, 보유요건) 등을 갖추고 그 양도하는 금액이 12억원을 초과하지 않으면 양도소득이 발생하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있는 제도입니다.

 

이러한 경우을 제외하고는 양도소득세를 내야 하는데 그 계산법을 알아 보겠습니다.

 

우선 양도가액이 있습니다. 아파트 등을 판 가격입니다.

 

그리고 취득가액이 있습니다. 아파트 등을 산 가격입니다.

 

그리고 이러한 부동산을 사고, 팔고, 등기하면서 발생하는 필요경비가 있습니다.

 

양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 금액을 양도차익이라고 합니다.

 

여기에 장기보유특별공제가 있습니다.

1세대1주택을 제외한 대부분 부동산의 경우

보유기간 1년마다 양도차익의 2%씩 최대 15년 30%까지 공제를 해줍니다.

물론 보유기간 2년까지는 해당이 없고 3년 이상일 경우부터 공제가 가능합니다.

 

또한 기본공제라고 하여 250만원의 공제를 해줍니다.

 

따라서 양도차익에 장기보유특별공제와 기본공제를 차감하면 양도소득 과세표준이 나옵니다. 여기에 해당되는 세율과 누진공제를 차감하면 세액이 계산됩니다.

 

예를 들어 계산해 보겠습니다.

 

상가를 2012년 1월에 2억원에 사서 2022년 4월에 5억원을 받고 팔았습니다.

취등록세, 중개수수료, 등기비용 등 필요경비가 5천만원입니다.

 

우선 양도차익은 5억원 - 2억원 -5천만원 = 2.5억원입니다.

 

여기에 장기보유특별공제 10년 20%이므로

2.5억원 * 20% =5천만원 기본공제 250만원

따라서 과세표준은 1억 9.750만원입니다.

 

세율이 38%가 적용되는 구간이고, 누진공제는 1,994만원입니다.

따라서 산출세액은 19,750만원 * 38% - 1,994만원 = 5,511만원입니다.

 

이 번에는 1세대1주택이 아닌 주택과 그외 부동산 등의 양도소득세 계산 방법을 알아 보았습니다.

 

 

◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였습니다. 근무하며 얻은 현장실무 경력을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속,증여, 양도등의 어려운 일들, 세금조사및 조세불복 등 어려운 일들을 상담및 해결해 드리고 있으니 언제든 전화 또는 내방해 주시면 ​최선의 방법과 결과를 제공해 드리겠습니다.

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​☎ 031-8023-9440

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◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서(부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서(부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서(부가세,소득세 실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶ 세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격, ​공인중개사 시험 합격

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