청약 시 유주택이 무주택이 되는 경우

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▶ 청약에서 가장 중요한 요건은 무주택 자격

물론, 청약을 무주택자만 할 수 있는 것은 아니지만

무주택 자격을 갖추고 있으면 유리한 점이 한두 가지가 아니기에

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청약을 준비하고 있다면 무주택의 범위가 어디까지이고

자격요건은 어떻게 되는지 꼭 이해하고 준비할 필요가 있습니다.

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청약 무주택 요건은 세대원 전원 무주택 조건

청약에서의 무주택은 일단 세대원 전체가 무주택이어야 하는데

여기서 말하는 세대는 주거와 생계를 함께하고 있으면서 주민등록등본 상에 등재된 부모,

배우자, 자녀 등을 말하며, 형제자매와 형제자매의 배우자는 해당되지 않습니다.

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특히, 배우자의 경우는 주민등록 주소지를 달리하고 있다고 해도 한 세대로 보며,

배우자가 세대를 분리했다고 해도 배우자와 같은 주민등록등본상에 있는

배우자의 직계존속이 주택을 소유하고 있다면 무주택에서 제외됩니다.

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이처럼 무주택 기준은 세대주와 세대원 전원이 주택 또는 분양권 등을 소유하지 않아야 하지만 주택을 소유하고 있어도 무주택을 보는 경우가 있습니다.

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▶ 청약 자격 조건에서 유주택이지만 무주택으로 보는 기준

​주택공급에 관한 규칙 제53조에 정리되어 있는 사항입니다.

그런데, 주택에 대해 조금더 하셔야 하는 것이 등기부등본에 소유자로 등재되지 않은 경우에도 주택을 소유하고 있는 것으로 보는 경우가 있습니다.

청약에서는 재산세 납부의무자도 주택소유자로 보기 때문입니다.

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오피스텔은 주택임대사업자를 내었다고 하여도 주택으로 보지 않습니다.

​주거용으로 사용하는 오피스텔은 경우에 따라 주택으로 보기도 하고, 주택으로 보지 않는 경우도 있습니다.

청약에서는 실제 용도가 아니라 건축물대장상의 용도를 기준으로 주택을 판단하기 때문에 오피스텔을 주택으로 보지 않습니다.

다만, 청약에서는 종종 부동산자산을 보는 경우는 있는데,

여기의 부동산자산에는 비주거 부동산을 포함함에 주의가 필요합니다.

​반대로 주택을 임대사업자를 낸 경우 세법에서는 무주택으로 봐주는 경우가 있지만, 청약에서는 주택을 소유한 것으로 봅니다. 그리고 단독주택은 건물과 토지 소유자가 다른 경우 토지만 소유하고 있으면 무주택자입니다.

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​1. 공유지분을 상속으로 받은 경우

원문 : 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

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① 가장 중요한 포인트는 공유지분입니다.

상속을 단독으로 혼자 받은 것은 무주택으로 인정되지 않습니다.

즉, 다른 형제 또는 부모님 등과 같이 나누어 상속을 받은 경우에만 인정이 됩니다.

② 증빙방법 : 등기부등본에 등기원인이 상속으로 되어 있어야 합니다.

간혹, 유증으로 처리되는 경우가 종종 있습니다. 이 경우 상속으로 인정을 받을 수 없습니다.

③ 공고일 기준으로 가지고 있는 경우에는 처분요구를 받은 날로부터 3개월 내에 처분을 완료하여 등기접수까지 마쳐야 합니다.

④ 공고일 전에 처분을 한 경우에는 그 주택을 소유한 적이 없는 것으로 보아 무주택기간에 영향을 주지 않습니다.

⑤ 3개월 내에 처분을 하여야 하는 경우 보통 형제들에게 증여 또는 매매로 처리를 많이 합니다. 지분만을 사려고 하는 경우가 많지 않아서이죠,,, 그런데, 형제들의 사이가 좋지 않은 경우 처분을 하지 못하는 경우가 종종 있습니다.(처분이 가능한지를 미리 알아보고 청약하는 것이 좋습니다)

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과거에 처분한 상속지분도 무주택으로 인정됩니다.

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⊙​ 사례

주택소유로 소명을 요구하면 그건 돌아가신 아버지 명의고 내 것이 아니다라고 답변을 하는 경우가 많습니다. 이런 경우 돌아가셨지만 등기는 정리하지 않은 상태이고, 공동상속인들이 재산제 납부의무자이기 때문에 주택소유자로 조회가 되는 것입니다. 물론 청약에서는 주택소유자로 보는 것이고요,,,

이런 경우 공동지분으로 등기를 한 뒤 그 지분을 처분을 하여야 합니다.

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​⊙ 소명방법

등기부등본에 등기원인이 상속임을 통해 소명이 되나,

그 외 추가적은 부분이 있을 수도 있습니다.

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​※추가로 드리는 팁 !!!

​무주택으로 보는 경우로 주택을 판단할 때에는 같은 주택인데, 여러 규정이 적용될 수 있습니다. 현재 소유하고 있는 주택을 상속으로 무주택을 증빙하면 처분의 의무가 있습니다.

처분의 의무가 없는 무주택으로 보는 경우를 추가 확인하시는 것을 권합니다.

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2. 시골 주택을 소유한 경우

원문 :　도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우

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　가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택

　나. 85제곱미터 이하의 단독주택

　다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

① 주의할 점은 시골 주택이라고 하여 무조건 무주택으로 인정을 받는 것은 아닙니다.

요건에 충족되는 주택만을 무주택으로 봐드립니다.

② 일단, 주택의 소재지가 중요합니다.

③ 수도권 외의 면 소재지이면 됩니다. 하지만 읍 소재지의 경우 해당이 되지 않습니다.

④ 수도권이나 읍 소재지일라도 토지이용계획확인원상 용도지역이 도시지역이 아니면 됩니다.

⑤ 해당 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주를 하여야 합니다.

이 사항인 가장 중요한 포인트인 부분입니다.

시골집이라고 하여 무조건 무주택으로 봐주는 것이 아니라 해당요건을 갖춘 집을 가지고 있는 자가 다른 지역으로 이사를 하는 경우에 팔여고 해도 안팔이는 것 때문에 그 시골집을 무주택으로 봐주고자 하는 것입니다. 그런데, 사실적인 상황을 파악할 수 없습니다. 그래서, 주민등록표등본을 기준으로 하여 보유하고 있는 기간에 거주를 하였는지를 확인합니다.

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⊙ 소명방법

건축물대장과 초본으로 소명이 가능하나, 경우에 따라서는 피상속인의 거주 확인을 위해 말소자초본이 필요한 경우도 있습니다.

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​3. 개인주택사업자가 분양한 주택

원문 : 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우

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① 보통 빌라를 짓는 분들이 이에 해당합니다.

② 여기서 포인트는 개인주택사업자입니다.

즉, 사업자등록증이 있는 개인주택자업자를 말합니다.

③ 주의할 점은 사업자등록증이 유지되고 있는 기간의 분양주택만 인정됩니다.

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⊙ 사례

개입주택사업자로 하여 분양을 하였으나 분양을 완료하지 못한 상태에서 개인주택사업자를 폐업한 경우 분양을 완료하지 못하고 가지고 있던 주택은 무주택으로 인정을 받을 수 없습니다.

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⊙ 소명방법

사업자등록증과 등기부등본으로 주택사업자인 기간동안 처분한 것을 소명하면 됩니다.

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4. 근로자 숙소

원문 : 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

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① 여기서 포인트는 건설입니다.

매입한 경우는 해당되지 못합니다.

② 그런데, 꽤 오랬동안 이 일을 해왔지만, 이 케이스를 본 적이 없어 더 설명을 드릴 것이 없네요~~

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​5. 초소형주택

​원문 : 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 사람은 제외한다.

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① 도시형생활주택이 이에 해당하는 경우가 많습니다.

② 여기서 말하는 20제곱미터는 전용면적을 말하여, 보통 전용면적 6평짜리를 말합니다.

③ 주의를 할 점은 이 주택을 한 개만 가지고 있을 때, 무주택으로 인정이 되는 것이지, 다른 주택을 동시에 가지고 있는 경우 주택으로 본다는 것입니다.

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⊙ 사례

무주택으로 인정되는 시골집 한 개와 전용면적 20제곱미터 이하의 주택을 가지고 있는 경우 시골집은 무주택으로 인정이 되나 후자의 주택은 무주택으로 인정이 되지 않기 때문에 1주택자에 해당합니다.

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⊙ 소명방법

건축물대장으로 면적을 소명합니다.

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​6. 만 60세이상 부모님 주택

​원문 : 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우

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① 고령의 부모님이 가지고 있는 주택까지 주택으로 보는 것은 가혹하다 하여 봐주는 경우입니다.

② 무주택으로 인정이 되는 가장 많은 경우에 해당합니다.

③ 그런데, 착각을 가장 많이 하는 경우이기도 합니다.

본인이 만 60세가 넘으면 무주택으로 봐주는 것으로 오해를 하는 것이지요,,,

④ 주의할 점은 노부모부양자 특별공급에서는 적용되지 않는다는 것입니다.

⑤ 그리고, 또 주의할 점은 일반공급 가점제에서 부양가족을 산정할 시 무주택 세대로 봐 줄지라도 부양가족에는 산정할 수 없습니다. 즉, 만 60세 이상의 부모님이 주택을 가지고 있는 경우 무주택으로 청약이 가능하지만, 주택을 소유한 부모님 및 그 배우자는 부양가족에 포함시킬 수 없다는 것입니다.

⑥ 마지막은 공공분양에서 무주택으로는 보지만 부동산 자산기준에는 포함이 된다는 것입니다.(민간분양 신특이나 생초에서 부동산 자산에도 포함이 됨)

만 60세 이상의 부모님이 소유한 주택을 무주택으로 봐주는 규정

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7. 폐가명실 주택, 다른용도로 사용중인 주택

원문 : 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

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① 주택이 멸실되어 없는 경우에도 건축물대장이 살아 있으면 주택소유자로 조회가 됩니다.

② 이 경우 건축물대장을 멸실처리 하시고, 멸실대장을 제출하는 것으로 소명이 가능합니다.

③ 주택이 아닌 다른 용도로 사용하가 있는 경우는 보통 두 가지입니다.

- 건축물대장에는 주택으로 등재되어 있으나 상가로 사용하고 있는 경우

- 건축물재장에는 주택으로 등재되어 있으나 창고 등으로 사용하고 있는 시골집의 경우

이 경우에는 건축물대장을 본래의 용도로 변경하여 사업주체에 변경된 건축물대장을 제출하는 방식으로 소명이 가능합니다.

④ 주의할 점은 건축물대장이 없는 건축물은 이 호를 적용받을 수 없다는 것입니다.

=> 2022년 7월 26일 ④을 수정합니다.

국토부에서는 무허가건물도 폐가로 소명이 가능하다는 답변을 하여 수정합니다.

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⊙ 소명방법

멸실대장이나 건축물대장으로 소명이 가능합니다.

​그리고, 용도변경으로 소명을 하고자 하면 해당 용도로 사용하지 않음으로 인해 부과된 벌금 등 공적인 서류가 필요합니다.

단순히 다른 용도로 사용하고 있는 것은 인정받기 어렵습니다.

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​8. 무허가건물

원문 : 무허가건물[종전의 「건축법」(법률 제7696호 건축법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 말한다]을 소유하고 있는 경우. 이 경우 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 한다.

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① 무허가건물을 가지고 있어도 무조건 무주택으로 인정이 되는 것은 아닙니다.

② 무허가건물을 무주택으로 인정받기 위해서는 무허가건물이 다음의 요건에 해당하여야 합니다.

- 도시지역 외의 무허가건물만 해당합니다.

토지이용계획확인원의 용도지역에 도시지역으로 되어 있으면 해당되지 않습니다.

- 2006년 5월 8일 이전부터 있었던 무허가건물만 해당됩니다.

- 연면적 200㎡ 미만이거나 2층 이하의 무허가건물만 해당됩니다.

③ 현재 무허가건물을 대장으로 하여 관리를 하는 것은 서울시 뿐인 것으로 알고 있습니다.

④ 그래서, 무허가건물을 무주택으로 입증을 하기 위해서는 당첨자가 직접 소명을 하여야 합니다.

⑤ 소명방법 : 무허가건물 소재지의 지자체 건축과로부터 무허가건물이 맞다는 회신공문을 받는 것입니다.

그런데, 종종 건축물대장 부존재확인원을 받아오는 경우가 있습니다.

이는 건축물대장이 없다는 증명일 뿐 무허가건물이 맞다라는 증빙에 해당이 되지 않습니다.

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⊙ 소명방법

물건 소재지 지자체의 무허가 확인 공문으로 소명이 가능합니다.

(직접 소명이 가능하다는 국토부의 답변이 있지만, 매우 어려운 방법이라서,,, )

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9. 소형저가주택

원문 :주택공급신청자가 속한 세대가 소형ㆍ저가주택등을 1호 또는 1세대만 소유하고 있는 경우

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① 소형저가주택은 아주 중요한 규정입니다.

② 소형저가주택의 기준부터 알아야 겠지요.

"소형ㆍ저가주택등"이란 전용면적 60제곱미터 이하로서 별표 1 제1호가목2)에 따른 가격이 1억원(수도권은 1억 6천만원) 이하인 주택 또는 분양권등을 말합니다.

- 가지고 있는 경우도 있고 그 전에 팔았어도 무주택기간을 인정받아야 하는 경우도 있는데, 각 시점에 따른 공시가격을 확인하여야 합니다.

가) 입주자모집공고일 후에 주택을 처분하는 경우: 입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격

나) 입주자모집공고일 이전에 주택이 처분된 경우: 처분일 이전에 공시된 주택공시가격 중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격

다) ‘분양권등’의 경우: 공급계약서의 공급가격(선택품목에 대한 가격은 제외한다)

- 여기서 알아야 하는 점이 공시일입니다.

우리나라는 4월 30일에 주택가격을 공시하고 있습니다.

그래서, 현재 소형저가 주택을 소유하고 있는 경우 4월 30일 전에 입주자모집공고가 되는 아파트의 경우 전년도 공시가격을 기준으로 합니다.

공고일 전에 주택을 양도한 경우로 4월 30일 전에 양도한 경우에는 양도한 해의 전년도 공시가격을 기준으로 합니다.

③ 주의할 점이 있는데,,,

- 1개만 가지고 있을 때 무주택으로 인정이 된다는 것입니다.

2개를 가지고 있다가 한 개를 매도한 경우 한 개가 된 시점부터 무주택으로 인정을 받을 수 있습니다.

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⊙ 소명방법

주택공시가격확인원으로 소명이 되며, 해당 사업주체에 따라 건축물대장도 요구하는 경우가 있습니다.

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​10. 미분양 분양권

원문 :　제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다)

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① 주의할 점은 미분양 분양권이라고 해서 무조건 무주택으로 인정이 된다는 것은 아닙니다.

② 해당 주택형의 청약경쟁이 있었으나 계약이 되지 아니한 미계약 물량은 해당되지 않는다는 것입니다.

③ 물론 주택으로 보지 않는 미분양 분양권을 매수한 자도 주택소유자로 봅니다.

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11. 23년 5월 10일 개정으로 인해 임차인이 경매 또는 공매로 낙찰받아 소유한 경우 무주택으로 봐주는 규정이 신설되었습니다,

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​□ (인정대상) 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 임차인이 그 임차주택을 경매 또는 공매로 낙찰받아 소유한 경우

* 임차주택을 낙찰받아 소유하다가 처분(매각 등)한 경우에도 임차주택을 소유한 기간은 무주택기간으로 인정(아래 적용사례 참고)

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< 적용사례 >

▴‘청약신청하려는’ 분양주택의 입주자모집공고일에 낙찰주택을 보유 중인 경우 - 무주택 5년 → 낙찰주택 3년 보유 → 청약신청 ⇒ 무주택 인정, 무주택기간 8년 ▴‘청약신청하려는’ 분양주택의 입주자모집공고일 전에 낙찰주택을 처분(매각 등)한 경우 - 무주택 5년 → 낙찰주택 3년 보유 후 매도 → 무주택 2년 → 청약신청 ⇒ 무주택 인정, 무주택기간 10년

□ (낙찰주택 요건) 주거전용면적이 85m2 이하이면서 주택공시가격이 1억5천만원(수도권은 3억원) 이하인 경우

* 주택공급규칙 별표 1 제1호가목2)의 소형·저가주택등의 산정방법 준용

□ (당첨자 제출서류) ❶임대차계약서, ❷낙찰 증빙서류(매각허가결정경매, 매각결정통지서공매 등), ❸등기사항증명서(임차주택), ❹임차주택 경·공매에서 채권자임이 확인가능한 여타의 자료

* (예시) 경매: 배당표, 배당요구신청서 등 / 공매: 배분계산서 등

□ (무주택 인정 등) ❶규칙 시행일(5월10일) 이후 입주자모집 승인을 신청한 사업부터, ❷청약신청자가 임차주택을 경·공매로 낙찰(규칙 시행일 이전에 낙찰받은 경우도 포함)받았고, ❸이를 위의 서류로 확인 가능하면 무주택 인정

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​미지막으로 드리는 Tip

- 다각적으로 판단하라!!!

- 시골집의 경우 모든 요건을 갖추어야 무주택으로 인정이 되는데, 한가지 요건이 부족하여 무주택으로 인정이 안된다고 하여 포기를 하면 안됩니다.

- 소형저가주택이라든지, 폐가멸실이라든지 다른 방법을 이용하여 무주택이 해당되는지 검토를 하여야 합니다.

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◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였습니다. 근무하며 얻은 현장실무 경력을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속,증여, 양도등의 어려운 일들, 세금조사및 조세불복 등 어려운 일들을 상담및 해결해 드리고 있으니 언제든 전화 또는 내방해 주시면 ​최선의 방법과 결과를 제공해 드리겠습니다.

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◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서(부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서(부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서(부가세,소득세 실무)

▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격, 공인중개사 시험 합격

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