양도세 비과세, 땅만 양도하면 못 받는다

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1주택자 양도세 혜택 요건 까다로워

주택 없애고 땅 양도하면 과세 가능성

계약 전 미리 양도세 납부 검토해야

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양도소득세는 다른 어떤 종류의 세금보다 복잡하고 규모도 큰 편이다. 하지만 양도세와 관련해 제대로 알고 있는 사람은 드물다. 취득세나 재산세보다 훨씬 큰 거액을 한 번에 내야 하는 세금인데도 관련 상담이나 결정을 미루는 경우가 많은 이유다. 양도세 신고기한이 잔금 납부 후 2∼3개월 뒤라는 점도 영향을 준다.

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부동산 양도는 통상 계약부터 잔금 납부까지 몇 달이 걸린다. 한번 계약을 맺으면 추후 계약 내용을 변경하는 것도 어렵다. 따라서 양도세 관련 검토는 최소 잔금 납부 전, 가능하면 계약 전에 진행하는 것이 좋다. 그래야만 실질적인 절세 방안 마련이 가능하다.

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양도세, 특히 1주택 비과세 혜택과 관련해서는 이미 계약이나 양도가 이뤄졌을 경우 절세 방안을 찾기 힘들다. 이런 이유로 세금을 아끼지 못한 사례도 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 이런 경우는 대부분 납세자와 과세관청의 비과세 판단 차이에서 발생한다. 납세자는 비과세 혜택을 받을 수 있을 것이라고 생각했는데, 정작 과세관청으로부터 비과세 혜택이 불가능하다는 처분을 받는 일이 많다.

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사안에 따라 절세에 실패하거나 비과세 혜택을 받지 못하는 이유는 다양하지만 몇 가지 대표적인 사례가 있다. 먼저, 1가구 1주택 비과세 요건을 충족했지만 개인 사정으로 주택 멸실 후 대지만 양도하는 경우다. 해당 납세자는 최근 20년간 거주한 3층 다가구주택을 양도하는 과정에서 낡은 주택을 철거한 뒤 토지 상태로 처분했다.

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과거에는 계약일에 주택이 있었고, 잔금일 전에 주택을 철거했다면 계약일을 기준으로 양도 시점을 잡아 비과세 혜택을 받는 것이 가능했다. 하지만 지난해 12월 20일 양도세의 경우 양도일을 기준으로 판단하도록 변경됐다. 따라서 위 사례에서는 1주택 비과세 혜택을 받는 것이 불가능하다.

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도시 개발 등으로 부동산이 수용되는 과정에서 주택의 토지와 건물 중 건물(주택 및 이축권)을 먼저 양도하고 그 부수 토지를 따로 양도할 때도 비과세 혜택을 받지 못한다. 이축권이란 개발제한구역 내의 주택 소유자가 인근 다른 개발제한구역 내에 건축 허가를 받아 주택을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다. 소득세법 시행규칙 제72조 제2항은 주택 부수 토지를 분할해서 양도하는 경우 비과세 혜택을 배제하도록 하고 있다.

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예외도 있다. 주택 및 부수 토지의 일부만 수용될 때는 그 잔존 토지에 대해 비과세 혜택을 받는 것이 가능하다. 이런 사례에 해당하는 납세자는 주택 건물과 이축권을 먼저 양도하고 이후 부수 토지가 수용된 만큼 예외 규정을 준용해 비과세 혜택을 받을 수 있다고 주장했다. 하지만 과세관청은 임의로 주택을 먼저 양도한 사안에서는 예외 사항을 정의한 소득세법 시행규칙 제72조 제2항 후단을 적용할 수 없다고 판단했다. 납세자는 행정심인 조세심판까지 청구했지만, 결국 패소했다.

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양도세, 그중에서도 1주택 비과세와 관련된 사안은 이것이 국민인 납세자의 주거 안정을 도모하기 위한 것인 만큼 혜택이 매우 크다. 비과세 여부에 따라 세금 납부액에 큰 차이가 나는 탓에 납세자와 과세 당국 사이의 다툼도 자주 발생한다.

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과세관청은 정확히 요건을 갖춘 경우에만 비과세 혜택이 돌아가게끔 관련 자료나 사례 등을 철저히 확인한다. 납세자가 1주택 비과세와 관련해 어떤 경우에도 안일하게 생각하지 않고, 양도 계약을 맺기 전 충분히 따지고 검토해야 하는 이유다. 재산(세금)을 지켜주는 것은 다른 누구도 아닌 납세자 본인이다.

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출처: 동아일보

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