개발제한구역 건축 가능한 이축권 알아보기

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개발제한구역 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다.

도시의 경관 정비와 환경 보전을 위해서 설정된 녹지대로 흔히, 그린벨트라고도 합니다.

​제한구역 안에서는 건축물의 신축, 증축, 용도 변경이 불가능합니다. 토지의 형질을 바꾸거나 분할하는 행위도 제한됩니다. 그린벨트의 경우 도시와 가까이 붙어 있기 때문에전원주택이나 세컨하우스를 짓고 싶은 사람들에게는매우 매력적인 토지이지만 건축이 불가합니다.

도시근교에 전망 좋은 곳에 가든이나 레스토랑, 멋진 주택이 있는 것을 볼 수 있습니다. 일반적으로 개발제한 구역인데 어떻게 건축했을까라고 의문을 가져보는데, 바로 개발제한구역의 이축권을 이용해 건축한 것입니다. 원칙적으로 불가능한 개발제한구역에서 집을 지을 수 있는 것은 이축권을 이용해 가능하게 한 것입니다.

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예외적으로 이축권을 이용해서 건축이 가능합니다.

그린벨트 안에서 건축이 가능한 이축권에 대한 정리를 해보겠습니다.

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개발제한구역 안에 집을 소유하고 있는 부동산 소유자가 인근 다른 개발제한구역에 건축 허가를 받아 집을 옮겨 지을 수 있는 권리입니다. 흔히 딱지라고도 합니다.

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▶ 개발제한구역에서 주택을 신축할 수 있는 경우

• 지정 당시부터 지목이 대인 토지
• 지정 당시부터 주택(대장에 등재된 주택)이 있는 토지
• 예외적으로 규정하고 있는 공익사업의 시행으로 철거되거나 재해로 인하여 불가피한 경우, 타인 토지라 주택의 증축 또는 개축을 할 수 없는 경우.

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▶ 이축권이란

이축권이란 개발제한구역 내의 부동산 소유자가 인근 다른 개발제한구역 내에 건축 허가를 받아 옮겨 지을 수 있는 권리입니다.

이축권에는 공익 이축권. 재해 이축권, 일반 이축권이 있습니다.

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1. 공익 이축권

기존주택이 지역 내 도로 개설, 공원 조성 등으로 주택이 철거돼 더 이상 거주할 수 없게 된 경우 발생하는 것으로, 공익사업 시행으로 보상금을 모두 지급받을 현재의 소유자가 보상금을 모두 지급받은 날로부터 이축권이 발생, 철거 후 6개월 이내에 권리를 행사해야 합니다. 공익이축의 경우 기존의 건축규모만큼 건축 허가를 내 주기 때문에 가장 좋은 권한이라고 할 수 있습니다.

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2. 일반 이축권

기존의 주택을 취락지구로 이전하여 신축하고자 하는 경우에 발생합니다. 개발제한구역 지정일 이전부터 타인의 토지 위에 주택을 지어 살고 있다가 토지 소유자등의 동의를 못받아 증축 또는 개축을 할수 없거나, 재산권 행사를 위해 토지 소유자가 철거를 요구함에 따라 주택을 옮겨야 하는 경우에 발생합니다.

공공 이축권과 다른 점은 반드시 그린벨트 내 가까운 취락지구에 주택을 지어야 해서 부지 선택이 제한적입니다. 일반 이축권은 해당 시군에 활용할 수 있는 취락지구, 입지가 좀 더 나은 취락지구 있으면 더 나은 조건으로 이축권을 활용할 수 있습니다.

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3. 재해 이축권

자연재해인 태풍이나 홍수 등으로 인해서 주택이 유실되어 거주를 할 수 없게 된 경우에 다른 곳에 집을 지을 수 있는 재해 이축권, 재해 후 6개월 이내에 권리를 행사해야 합니다.

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건축물을 지을 때 기존 주택으로 2km 이내, 우량농지가 아니어야 하며, 국가 하천의 경계로부터 500m 이상 떨어져 있어야 합니다. 새로운 진입로가 필요 없고 전기, 가스, 수도 시설도 설치할 필요가 없는 지역이어야 합니다

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(예)

도로, 개설, 공원 조성 등 공익사업으로 집이 철거된 경우(공익 이축권)

수해지역으로 이전이 불가피한 경우(재해 이축권) .

그린벨트로 지정되기 전 땅을 임대해 주택을 건설했지만 토지 소유지의 기부로 증, 개축을 할 수 없는 경우 (증설 불가 이축권) 등이 이주 대책으로 인정됩니다.

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이축권이 발생하는 시설은 주택, 공장, 종교시설, 근린생활시설 등입니다. 이축권은 대부분 자금 사정이 좋지 않은 원주민에게 부여되는 점을 감안하여 전매가 허용됩니다. 살펴야 할 점도 많습니다. 이축권을 사용해 건물을 건축할 수 있는 사람은 공익사업 법에 의해 보상을 받는 원주민으로 이축권을 구입한 자가 아닙니다.

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▶ 이축권 거래

이축권은 거래가 가능합니다. 개발제한구역에 거주하는 주민은 1회에 한해서 거래를 할 수 있습니다. 매수자는 전매가 불가하지만, 이축권을 사용해서 지어진 건물을 거래하는 것은 가능합니다. 단 무허가 건축물은 대상이 되지 않습니다.

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보통 딱지 거래라고 하는데 기존 주민이 건축 허가를 받아 집을 지은 후 그 집을 매수자가 매입하는 식으로 권리를 팔고 끝나는 게 아니고 새로운 건축물이 완공되기 전까지는 계속 개입되어야 합니다. 새롭게 건축된 건축물의 경우 자유롭게 거래가 가능합니다.

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▶ 이축권 매입 시 검토해야 할 사항

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이축권이 가능한 주택인지 확인

그래서 이축 대상에 포함된 주택이라 하더라도 기존 거주자가 해당 시, 군에 이축 허가와 함께 건축할 위치를 제출해야 건축 허가가 나옵니다. 원하는 부지가 논, 밭인 경우 대지로 용도변경이 가능한가를 따져봐야 합니다.

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이축권이 생길만한 주택을 미리 매입하는 방법도 있습니다. 이때는 이축권을 받을 수 있는 주택인지, 토지대장, 건축물대장, 등기부등본 토지 수용이 나서, 철거예정 통보서 등을 검토하고 현존 여부를 확인해야 합니다.

또 이축권을 매입해 지을 수 있는 신축주택의 규모는 철거하는 기존 건축물의 연면적만큼 가능합니다. 또 이축권 대상 주택의 면적과 새로 신축할 건물의 예정 면적이 적합지 검토해야 하며 이축권 시세가 그 지역 거래 동향에 맞춰 타당 한지도 체크해야 합니다.

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이축권을 이용해 곧바로 음식점 등 영업용 건물을 바로 지을 수 없다는 점도 유념해야 합니다. 이주한 지역에서 5년 이상을 거주해야 기존 건물을 카페나 음식점으로 용도 변경할 수 있는 자격이 주어집니다. 또한 이축권 중에서는 멸실주택처럼 이축이 불가능한 경우도 있습니다. 해당 시군의 이축 대상인지를 파악해야 합니다.

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주의할 점은 적법한 권리가 있는지와 신축 부지의 입지 조건을 따져 봐야 하며 종류와 발생 조건에 따라 필요한 서류가 다를 수 있습니다. 또한 거래 과정에서 사기나 분쟁의 위험이 있을 수 있으니 지자체에 문의하거나 전문가의 상담을 받는 것이 필요합니다.

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▶ 이축권으로 건축할 수 있는 건축물의 여건

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이축권으로 건축할 수 있는 건축물 여건

1종 근린생활시설, 5년 이상 거주자는 2종 근린생활시설 가능합니다

신축하는 주택은 단독이며, 규모는 기존 건축물의 연면적 만 큼입니다.

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신축 건축물의 부지면적 건폐율.

원칙은 신축하는 건폐율은 주택의 60%, 용적률은 300% 높이 5층 이하로 제한합니다.

건폐율 60% 이하로 건축하는 경우는 높이 3층, 용적률 300%로 기존 면적을 포함해 연면적 200m2 (60py)을 건축할 수 있습니다.

다만, 그 지역에서 5년 이상 거주했거나 지정 당시 거주자는 230m2(70py) 300m2 (90py ) 이하로 건축할 수 있습니다.

인접한 토지를 이용하여 300m2 이내의 주차장을 설치할 수 있는데 음식점을 다른 용도로 변경하는 경우에는 주차장 부지는 원래의 지목으로 환원됩니다.

아래의 표를 참조하세요

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개발제한구역 내 이축권(일반 이축권) 취락지구 지정 요건은

취락지구의 주택수는 10호 이상 취락지구 1만 m2 주택수가 10호 이상

해당 지역이 상수도보호구역이거나 이축권 수용이 필요한 경우는 5호 이상으로 할 수 있습니다.

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취락지구의 경계 설정은 도시 환경 경계선, 다른 법률에 따른 지역, 지구 및 구역의 경계선, 도로, 하천, 임야 지적경계선, 그 밖의 자연적 또는 인공적 지형지물을 이용해 설정하되 지목이 대인 경우 가능한 필지가 분할되지 않도록 해야 합니다.

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▶ 이축권 매입 절차

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이축권 매입 요령과 절차

이축권은 원주민에게 부여된 이주권이나 원주민이 사정상 건축 능력이 없어 제3자에게 전매하는 경우가 일반적입니다. 따라서 해당 시, 군청의 단 속계를 방문해서 구입하려는 원주민의 건축물 관리 대장과 이축하고자 하는 대지의 건축 요건을 필히 확인해야 합니다.그러고 나서 계약서 작성 시 원주민과 매입자 간 서로 매매 조건 중 특약사항으로 건축 허가까지 해 주고 소유권을 이 전해준다는 것을 명시하고 조건부 계약을 해야 합니다.

그리고 그린벨트 훼손에 대한 벌금이나 각종 규제에 대비해 자세한 정보를 파악해서

혹시라도 발생할 수 있는 상황에 대비해야 합니다.

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

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