[양도소득세 집행기준] 재개발·재건축 조합원이 받은 청산금…양도세 과세 대상

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◆ 양도차익의 산정

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● 집행기준 100-159-1, 부담부증여의 양도차익 산정

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<사례>

•증여당시 자산가액：1억원

•수증자가 인수한 증여자산에 담보된 증여자의 채무：6000만원

•실지 취득가액：5000만원

☞ 양도차익 산정

(1) 부담부증여 양도가액 6000만원 = 1억원 × (6000만원 / 1억원)

(2) 부담부증여 취득가액 3000만원 = 5000만원 × (6000만원/ 1억원)

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● 집행기준 100-160-1, 1세대 1주택인 고가주택의 양도차익 등

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<사례>

•취득실가：6억원, 양도실가：15억원, 기타필요경비：1억원

•취득일：2007.1.1. 양도일：2022.2.1.

☞ 1세대 1주택인 고가주택의 양도차익 산정

- 전 체 양도차익：5억원(= 12억원 - 6억원 - 1억원)

- 과세대상 양도차익：1억원[= 5억원 × (15억원 - 12억원) / 15억원)]

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●집행기준 100-166-1, 재개발·재건축에 따른 조합원입주권(신축주택) 양도차익 산정

주택재개발·재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 딸린 토지를 제공하고 취득한 조합원입주권(신축주택)을 양도하는 경우에는 관리처분계획인가일 전·후로 양도차익을 구분해 계산한 후 동 금액을 합산하여 전체 양도차익을 산정한다.

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● 집행기준 100-166-2, 재개발·재건축에 따른 신축주택을 양도하는 경우 기존건물과 딸린 토지의 평가액

기존건물과 그 딸린 토지의 평가액은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격을 말하며, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격에 의한다.

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● 집행기준 100-166-3, 기존건물과 딸린 토지의 평가액이 없는 경우

기존건물과 딸린 토지의 평가액이 없는 경우 관리처분계획인가일 전후 3개월 이내의 매매사례가액, 관리처분계획인가일 현재 감정평균가액, 기준시가를 순차로 적용해 산정한 가액으로 한다.

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● 집행기준 100-166-4, 재개발·재건축관련 청산금을 수령한 경우

주택재개발 정비사업조합에 참여한 조합원이 교부받은 청산금 상당액은 양도소득세 과세대상이며, 그 청산금에 상당하는 종전의 주택(그에 딸린 토지 포함)이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

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● 집행기준 100-166-5, 청산금을 납부한 재개발·재건축 관련 입주권의 양도차익

 

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● 집행기준 100-166-6, 청산금을 지급받은 재개발·재건축 관련 입주권의 양도차익

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•청산금을 지급받은 경우 = ⓐ + ⓑ

ⓐ 관리처분계획인가 전 양도차익

= (기존건물과 딸린 토지 평가액 - 기존건물과 딸린 토지의 취득가액 - 필요경비 등) × (기존건물과 딸린 토지 평가액 - 지급받은청산금) ÷ 기존건물과 딸린 토지 평가액

ⓑ 관리처분계획인가 후 양도차익

= 양도가액 - (기존건물과 딸린 토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 필요경비 등

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● 집행기준 100-166-7, 기존 주택과 딸린 토지의 취득가액을 알 수 없는 경우

•청산금을 납부한 경우 = ⓐ + ⓑ

ⓐ 관리처분계획인가 전 양도차익

= 기존건물과 딸린 토지의 평가액 - 기존건물과 딸린 토지의 취득가액 - 필요경비 등

ⓑ 관리처분계획인가 후 양도차익

= 양도가액 - (기존건물과 딸린 토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 필요경비 등

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<사례>

•기존 주택 및 딸린 토지의 취득가액：불분명

•기존 주택 등 취득일 현재 기존 주택과 딸린 토지의 기준시가

- 주택：5000만원 딸린 토지：5억원

•기존주택 및 딸린 토지의 평가액：9억원

•관리처분계획일 현재 기존 주택과 딸린 토지의 기준시가

- 주택：6000만원 딸린 토지：7억4000만원

•납부한 청산금：4억원

•입주권 양도가액：15억원

☞ 기존 주택과 딸린 토지의 취득가액

☞ 청산금을 납부한 조합원입주권의 양도차익 4억8125만원(= ① + ②)

① 관리처분계획인가 전 양도차익

2억8125만원 = 9억원 - 6억1875만원

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② 관리처분계획인가 후 양도차익

2억원 = 15억원 - (9억원 + 4억원)

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● 집행기준 100-166-8, 청산금을 납부한 재개발·재건축 관련 신축주택의 양도차익

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•청산금을 납부한 경우= ⓐ + ⓑ + ⓒ

ⓐ + ⓑ = 기존건물분 양도차익

= [관리처분계획인가후 양도차익 × 기존건물과 딸린 토지의 평가액 ÷ (기존건물과 딸린 토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가 전 양도차익

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ⓒ = 청산금납부분 양도차익

= [관리처분계획인가 후 양도차익×납부한 청산금 ÷ (기존건물과 딸린 토지의 평가액 + 납부한 청산금)]

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<사례>

•기존주택 및 딸린 토지의 취득가액：5억원, 평가액：9억원

•납부한 청산금：4억원

•신축주택 양도가액：15억원

☞ 청산금을 납부한 신축주택의 양도차익 6억원(= ①+②)

① 기존건물분 양도차익

5억3846만원 = [(15억원 - 9억원 - 4억원) × 9억원 / (9억원 + 4억원)] + (9억원 - 5억원)

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② 청산금납부분 양도차익

6154만원 = (15억원 - 9억원 - 4억원) × 4억원 / (9억원 + 4억원)

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출처 : 일간지 국세신문

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