종합부동산세(종부세) 과세대상 및 과세기간, 종부세개정및 세율 계산법

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1. 종합부동산세(종부세)

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종합부동산세는 과세기준일 매년 6월 1일 현재 국내 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세하는 세금입니다.

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1. 1차로 부동산 소재지 관할 시/군/구 소관 내 부동산을 과세 유형별로 구분해서 재산세를 부과하고
2. 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대해서 주소지(본점 소재지)관할 세무서에서 부과합니다.

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​	유형별 과세대상	공제금액
​	주택(주택부속토지 포함)	9억원(1세대 1주택자는 12억원)
​	종합합산토지(나대지·잡종지 등)	5억 원
​	별도합산 토지(상가·사무실 부속토지 등)	80억 원

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종부세 기준은 주택은 공시가격 9억원, 나대지 잡종지 등 종합합산토지는 5억원, 상가, 사무실 부속토지 등 별도합산 토지는 80억 원이 공제 한도 입니다. 따라서 종부세 과세 대상은 공제금액이 넘는 금액에 대해서 입니다. 예를 들어서 보유하고 있는 주택의 공시가격 합계가 15억 원이라고 한다면 9억 원을 공제한 다음 6억 원에 대해서 과세대상이 됩니다.

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종부세과세대상에서 일정한 요건을 갖춘 임대주택이나 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용지에 대해서는 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고를 하는 경우에는 배제 됩니다.

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종합합산토지 및 별도합산 토지 역시 동일한 방법으로 과세표준을 구하게 됩니다. 세율은 주택 등 부동사 유형과 공시가격(과세표준)에 따라서 달라지며 금액이 커질 수록 세율도 높아지는 누진세 개념입니다.

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2. 종합부동산세(종부세) 개정 소식

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올해는 부부 공동명의 1세대 1주택자 기본공제금액이 6억 원에서 9억 원으로 상향(부부합산 총 18억 원) 되면서 특례 신청(기본공제금액 12억 원)이 오히려 분리할 수 있어 유불리를 잘 살펴봐야 합니다. 국세청은 종부세 합산배제 과세특례를 적용받으려는 납세자는 요건을 갖춰 9월 16일부터 10월 4일까지 신고해야 하며 국세청은 종합부동산세 합산배제, 과세특례 적용이 예상되는 7만여 명에게 안내문을 발송하였습니다. 합산배제 대상자는 3만 9,000명, 일시적 2주택 등 특례 적용 대상자는 17,000명, 부부 공동명의 특례 대상자는 16,000명으로 예상됩니다.

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기존 신고 납세자는 별도로 신고하지 않아도 계속 적용되므로 다시 신고하지 않아도 되며 합산배제 신고는 납세자가 소유한 주택에서 종부세 과세대상을 제외해달라고 신고하는 제도로 대상은 등록 임대주택, 사원용 주택, 주택 건설을 위해 취득한 토지입니다. 지난해와 달라진 점은 올해부터 공공임대주택 또는 공공주택사업자가 소유한 토지 위에 지어진 민간임대주택에 대해서도 합산배제를 적용받을 수 있으며 기존에는 합산배제 적용받을 수 없었지만 주거안정화에 기여한다는 측면에서 합산배제 적용이 가능하도록 세법이 개정되었습니다.

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부부 공동명의 1주택자 특례를 적용받는다면 공제금액은 12억 원, 세액공제는 나이와 보유기간에 따라 최대 80%까지 받을 수 있습니다.

연령 공제율은 60~65세의 경우 20%, 70세 이상은 40%이며 보유기간 공제율은 5~20년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%로 공제 한도는 보유기간과 나이 모두 합하여 80%가 최대치입니다. 부부 공동명의 특례를 적용하지 않는다면 부부가 각각 9억 원, 부부합산 18억 원의 공제를 받을 수 있고 다만, 세액공제를 아예 적용받을 수 없는 것은 단점으로 주택 보유기간이 길거나 나이가 많다면 세액공제를 받는 것이 좋습니다.

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국세청은 올해 적용하는 부부 공동명의(1주택) 기본공제금액이 각각 6억 원에서 9억 원으로 특례를 신청할 경우 11억 원에서 12억 원으로 상향됨에 따라 기존에 특례를 신청한 납세자 중 올해 특례 적용이 불리한 경우에 한 해 특례 취소 신청 안내문을 발송하였고 기존에 특례를 신청했다면 계속 적용되기 때문에 특례 적용이 불리한 경우에는 취소 신청을 해야 합니다. 이 밖에 올해부터는 1세대 1주택자가 기존주택을 양도하기 전 다른 주택을 취득하는 일시적 2주택이나 상속주택을 소유하는 경우 납세자 신청에 따라 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있게 됩니다.

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​*세율 인하

조정 지역 내 2주택자 중과세율은 폐지 및 일반 세율로 적용하며 과세표준 12억 원 이하 구간은 기본 세율과 중과세율이 동일하다.

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*기본 공제금액 상향 조정

일반 납세자는 6억 원 -> 9억 원, 1주택자 특례는 11억 원 -> 12억 원으로 상향됐습니다.

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참고로 종합합산 토지나 별도 합산 토지의 경우 기존 조세체계입니다.

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*지방 저가주택 적용 범위 확대

기존에는 지방 저가주택 범위가 제한적이었지만 세법 개정을 통해 연천군, 강화군, 옹진군도 지방 저가 주택 범위에 포함되었습니다.

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*일시적 2주택 특례 기간 확대

일시적 2주택 허용 기간은 원래 2년이었기 때문에 2년 안에 종전 주택을 매도해야만 기본공제/세액공제가 적용됐지만 허용 기간이 2년 -> 3년으로 완화되어 3년 안에만 주택을 팔면 1주택자와 동일하게 기본공제/세액공제를 적용받을 수 있습니다.

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*종합부동산세 합산배제 요건 완화

사원용 주택 합산배제 대상 요건 중 하나인 공시가격 조건이 3억 원 -> 6억 원으로 완화되었습니다.

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3. 종부세율

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1) 개인

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2) 법인

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4. 종부세 계산기

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2023년부터 적용되는 중과대상 완화에 따라 주택분 종합부동산세 중과대상이 기존 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우에서 3주택 이상을 소유하고 주택분 종합부동산세 과세표준이 12억 원을 초과하는 경우로 완화되었습니다. 이에 따라 2023년 납부분부터는 조정대상지역 내 2주택을 소유하고 있어도 중과세율이 적용되지 않으며 3주택 이상을 소유하고 이더라도 주택분 종부세 과세표준이 12억 원을 초과하지 않는다면 중과세율이 적용되지 않습니다.

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1) 계산방법

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2) 계산기

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다만 주택의 경우에는 1가구 1주택자의 경우에는 공제금액이 12억원 까지 됩니다. 즉 집 한 채만 가지고 있는 경우에는 공시가격 12억 원 이상의 주택까지는 종부세과세대상이 되지 않습니다.

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5. 종부세 납부기간

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매년 12월 1일부터 12월 15일까지

​납부는 매년 12월 1일부터 15일까지이며 다만, 납부기한이 토요일이나 공휴일인 경우에는 그다음에 도래하는 첫 번째 평일을 기한으로 합니다.

국세청에서 세액을 계산하여 납세고지서를 발부(신고납부도 가능) 하며, 세액의 납부는 일시납부가 원칙이나 분할납부도 가능합니다. 분납은 납부할 세액이 250만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부해야 하며 250만 원 초과 500만 원 이하는 250만 원 초과 금액을 분납, 500만 원 초과 시 납부할 세액의 100분의 50이하의 금액을 분납할 수 있습니다.

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6. 종부세 과세 기준 마무리

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종부세 기준 및 과세에 대해서 알아봤습니다. 이 외에 법인의 경우에도 부동산을 보유하고 있는만큼 종합부동산세를 부담하게 됩니다. 예를 들어서 법인이 2주택 이하 주택을 가지고 있는 경우는 금액에 관계 없이 2.7% 세율이 부과되며 3주택 이상은 5% 이상의 세율이 부과됩니다.

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종합합산토지분에 대해서는 15억 이하는 1%, 45억 이하는 2%, 45억 초과는 3%, 별도합산토지분에 대해서는 2백억 이한느 0.5%, 400억 이하는 0.6%, 400억 초과 시 0.7%의 세율이 부과됩니다.

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법인과 개인에 따라서 부동산 세금이 달라지기 때문에 잘 확인해서 취득하는 것이 중요해 보입니다.

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◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였습니다. 근무하며 얻은 현장실무 경력을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속,증여, 양도등의 어려운 일들, 세금조사및 조세불복 등 어려운 일들을 상담및 해결해 드리고 있으니 언제든 전화 또는 내방해 주시면 ​최선의 방법과 결과를 제공해 드리겠습니다.

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◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서(부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서(부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서(부가세,소득세 실무)

▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격, 공인중개사 시험 합격

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