상속세 절세방법--납세의무가 없어도 감정평가 받아 신고하면 좋은 점

 

상속세는 일괄공제로 최소 5억원을 공제받을 수 있고 피상속인의 배우자가 생존해있다면 10억원을 공제받을 수 있습니다.

예를 들면

-부모님 두 분 모두 생존 중 아버지께서 돌아가신 경우: 상속공제 10억원

-어머니만 생존 중 어머니께서 돌아가신 경우: 상속공제 5억원

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​나중에 상속재산을 양도할 때 양도소득세를 줄이기 위해서는 상속세 납세의무가 없더라도 기한내에 감정평가를 받아 상속세를 신고하는게 좋습니다.

 

1. 상속받은 자산의 취득가액

 

상속받은 자산에 대하여 상속개시일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 봅니다.

 

2020년 2월 11일 이후 양도분부터 상속 또는 증여받은 재산에 대하여 ｢상속세 및 증여세법｣ 제76조에 따라 세무서장 등이 결정‧경정한 가액이 있는 경우 그 결정‧경정한 가액을 취득당시 실지거래가액으로 봅니다.

 

상속받은 자산의 경우 평가는 아래 순서로 순차 적용됩니다(상증령 제49조).

 

① 당해 자산의 매매거래가액(평가기간 이내 매매계약 체결한 경우)

② 감정가액(2개 감정가액 평균, 기준시가 10억 이하는 1개의 감정가액 가능)

③ 보상가액, 경매가액, 공매가액

④ 유사 매매사례가액

⑤ 보충적평가액

 

2. 소급감정가액의 인정여부

 

2020년 2월 11일 이후 양도분의 경우 최근 판례에 따르면 소급감정가액은 인정되지 않습니다. 따라서 상속공제에 미달하여 상속세 대상이 아니라 하여 신고를 하지 않으면 통상 토지는 개별공시지가로, 단독주택은 개별주택가격으로 결정되며, 유사매매사례가액이 없는 다세대주택이나 빌라는 공동주택가격으로 결정됩니다. 이때 기준시가로 결정된 가액이 양도소득세에서 취득가액이 되고, 통상 기준시가는 시세에 비해 낮게 책정되므로 양도차익이 커져 양도소득세가 많이 나올 수 있습니다.

 

따라서 2020년 2월 11일 개정 이후에는 과세관청이 기준시가로 상속자산을 결정해버리면 나중에 소급감정을 하여도 인정되지 않으므로 반드시 상속일로부터 6개월 이내에 감정평가를 받아서 상속세 신고하는 것이 필요합니다.

 

다음은 ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제9항 개정 전‧후 법원의 소급감정가액에 대한 바뀐 내용입니다.

 

1) 2020년 2월 11일 전 양도분의 경우

 

납세자가 상속(증여)받은 자산에 대하여 소급감정하여 경정청구한 경우 소급감정에 의하여 당해 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익을 산정합니다(대법 2010두8751, 2010.9.30.). 그간 조세심판원에서는 인정하지 않았지만 법원에서는 소급감정이 인정되었습니다. 다만, 상속세 부과제척기간이 경과한 이후 양도소득세 감액을 목적으로 소급감정을 한 경우에는 인정하지 않았습니다(대법 2019두30997, 2019.4.25.).

 

2) 2020년 2월 11일 이후 양도분

 

2020년 2월 11일 ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제9항을 개정하여 세무서장이 결정‧경정한 가액이 있는 경우 이를 양도차익 계산에 있어 필요경비로 공제되는 취득가액과 일치하도록 개정하였습니다. 그 결과 개정이후 판례(부산지법 2021구합23122, 2022.8.19., 창원지법 2021구단11303, 2022.6.8., 부산지법 2021구합22105, 2021.12.10.)에서는 소급감정가액은 인정되지 않는 것으로 판결하고 있습니다. 다만, 이후 고등법원이나 대법원에서도 같은 판단을 내릴지는 지켜보아야 할 것으로 보입니다.

 

3. 상속 재산의 평가

상속세가 부과되는 재산의 가액은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가에 따릅니다. 시가로 인정되는 가액은 다음과 같습니다

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1) 거래가액

해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우

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2) 감정가액의 평균액

해당 재산에 대해 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우(기준시가 10억원 이하의 부동산은 하나 이상의 감정가액)

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3) 보상가액·경매가액·공매가액

해당 재산에 대해 수용·경매·공매사실이 있는 경우

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▶ 시가란

- 불특정 다수인 사이에 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립되는 가액

시가로 인정되는 가액은 ​상속개시일(사망한 날) 전후 6개월 이내의 기간 중에 매매·감정·수용·경매·공매가 있어야 합니다.

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예를 들어보면면

가정 1) 2023.07.01 상속개시일로부터 6개월 되는 날

가정 2) 2023.07.31 상속세 법정신고기한

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:2023.06.30 감정평가서 작성 → 시가 인정

:2023.07.15 감정평가서 작성 → 시가 불인정

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▶ 예외

상속개시일(사망한 날) 전후 6개월 이내의 기간 중에 매매·감정·수용·경매·공매가액이 없는 경우에는 유사한 재산의 매매사례가액을 재산의 시가로 보고 있습니다.

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유사매매사례가액은 주로 공동주택(아파트)에서 많이 사용되며 비교대상의 공동주택가격과 면적 차이가 5% 이내여야 합니다.

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위의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가 방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다. 부동산의 보충적 평가 방법에 대해 살펴보면 다음과 같습니다.

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1) 토지: 공시지가

2) 건물: 매년 1회 이상 국세청장이 고시한 가액

3) 주택: 공동주택가격, 개별주택가격.

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※ 참고사항

2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식 등을 제외)의 경우에는 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액도 감정가액에 포함하는 것으로 개정하여 납세협력비용을 완화하였습니다.

 

4. 절세되는 양도소득세와 증가하는 상속세 및 감정평가비용 등 검토

 

감정평가를 하여 상속재산을 평가하더라도 상속공제에 미달하여 상속세가 없는 경우에는 양도소득세를 줄이는 효과만 있으므로 통상적으로 유리합니다.

 

다만, 감정평가 결과 상속자산가액이 상속공제액을 초과하는 경우에는 상속세와 양도소득세를 비교하여 감정평가하여 상속세를 신고할지 아니면 기준시가로 신고할지 결정하여야 합다. 이때 감정평가수수료 및 상속세 신고수수료도 함께 고려하여야 한다.

 

더불어 무주택자가 주택을 상속받아 2년 이상 보유요건 등을 충족하여 1세대 1주택 비과세되는 경우(고가주택이 아닌 경우) 또는 농지를 상속받아 재촌‧자경함으로써 8년 자경감면이 적용되는 경우(감면 한도이내)에는 양도소득세가 발생하지 않기 때문에 굳이 감정평가 받아 상속세를 신고할 필요가 없습니다.

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5. 감정평가로 절세 사례

감정평가는 토지뿐만 아니라 건물, 주택 등 부동산에 대해서 모두 감정평가가 가능합니다. 특히 아파트를 상속이나 증여받을 때 유사매매사례가액을 많이 적용하지만 혹시 유사성을 판단하기 어려운 경우에 감정평가를 받으면 시가로 인정받을 수 있어서 좋습니다.

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▶ 상속세가 없을때

- 상속세가 안 나오는 범위내에서 토지.건물 등 상속 재산을 감정평가 받아서 상속재산가액을 높높여 차후 매도시 양도세를 절세 할 수 있습니다.

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▶ 상속세가 있을때

- 상속재산을 감정평가 받았을때와 안 잡았을 때의 상속세와 예상 양도세를 비교해서 감정평가 받을지 결정합니다.

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이 토지는 현 시세에 비해 공시지가가 낮았습니다. 그리고 상속재산이 10억원 이하여서 상속세가 부과되지 않았습니다.

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만약, 상속인이 공시지가로 토지를 상속받으면 나중에 토지를 양도할 때 양도차익이 커서 양도세가 많이 부담될 수 있습니다. 이러한 경우에 토지를 감정평가받아서 토지의 취득가액을 높여주면 나중에 양도할 때 양도세 부담이 많이 줄어듭니다.

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상속세가 부과되지 않는 경우에는 토지를 감정평가받아서 토지가액을 높여주면 나중에 양도세가 적게 나오지만 반대로 상속세가 부과되는 경우에는 토지를 감정평가받았을 때 양도세 감액분과 상속세 증액분 중 어떤 게 더 높은지 확인해서 감정평가를 받을지 결정해야 합니다.

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1) 토지를 상속 받은 사례

상속재산은 토지만 있으며 해당 토지의 공시지가 8억원 / 감정가액 12억원, 상속공제 10억 가능

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이 경우 토지를 공시지가로 상속받는다면 상속세는 없습니다. 하지만 토지를 감정가액으로 상속받으면 상속세는 약 3천만원 과세됩니다.

​2년 뒤 해당 토지를 사업용 토지로서 15억원에 양도한다고 가정하면 공시지가로 취득한 경우 양도세는 2.6억원, 감정가액으로 취득한 경우 양도세는 94백만원 입니다.

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​	공시지가 8억원 상속	감정가액 12억원 상속
상속세 (상속공제 10억원)	없음	30백만원
양도세 (2년 뒤 15억원 양도)	258백만원	94백만원
세금 총계	258백만원	124백만원

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상속받는 토지가 여러 필지인데 감정평가를 받을 때 모든 토지를 감정평가받아야 하는것은 아니며 상속받는 토지 중에 내가 감정평가를 받고 싶은 필지만 골라서 감정평가를 받으셔도 됩니다.

또한 토지의 공시지가가 10억원 이하인 경우 감정평가를 한 곳에서만 받아도 되니 감정평가수수료에 대한 비용 부담이 절감됩니다.

 

2) 주택을 상속받은 경우 사례

부친이 사망하여 단독주택을 자녀가 단독 상속받은 경우 상속공제 10억원(피상속인의 배우자 및 자녀 1명 있다고 가정)에는 미달하여 기준시가(4억원)로 신고하든 감정가액(7.5억원)으로 신고하든 상속세는 발생하지 않지만, 개별주택가격 4억원의 단독주택을 7.5억원에 감정평가받아 상속세 신고하고 5년 후에 9억원에 양도하는 경우(상속인은 본인 소유의 주택이 있어 2주택자이며, 다주택중과 되지 않는다고 가정)를 비교해보면 감정받아 신고하는 경우 무려 134,337,500원의 양도소득세를 절감할 수 있음을 알 수 있습니다.

 

 

6. 근시일내에 양도하려면 상속일로부터 6개월 이내에 매매계약을 해야 한다

 

상속받은 자산이 계속 보유하더라도 가치상승을 기대할 수 없고 상속인에게도 필요치 않아 상속일로부터 근시일내에 양도계획인 경우 상속일로부터 6개월 이내에 매매계약을 체결하여 양도하면 해당 거래가액이 상속자산 평가액이 되고, 양도소득세 계산시 양도가액과 취득가액이 동일하게 되어 양도소득세가 발생하지 않습니다. 따라서 굳이 감정평가하여 상속세를 신고할 것이 아니라 해당 거래가액으로 상속세를 신고하면 됩니다.

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◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였습니다. 근무하며 얻은 현장실무 경력을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속,증여, 양도등의 어려운 일들, 세금조사및 조세불복 등 어려운 일들을 상담및 해결해 드리고 있으니 언제든 전화 또는 내방해 주시면 ​최선의 방법과 결과를 제공해 드리겠습니다.

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◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서(부가세,소득세 실무)

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