대체농지취득및 양도소득세 감면, 상속농지와 세금

 

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▶ 대토농지란?

사정상 농지를 다른곳으로 옮겨서 계속해서 농사 지을 목적으로 새롭게 취득하는 농지를 말하는데 재촌하면서 자경하던 토지를 대토요건(경작상필요)에 맞도록 양도하는 경우 자경하던 토지에 대해 양도세를 감면해 줍니다. 농지에 대한 양도세 감면요건인 자경농지, 농지대토, 대토보상은 농업인의 경우 흔하게 일어날 수 있는 평범한 일입니다.

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▶ 개인이 농지(전,답,과)를 양도함에 따라 양도소득세 세액이 감면되는 경우

​[1] 4년 농지대토 100%

[2] 대토보상 40%(~2023 한시적)

[3] 8년 자경농지 100%

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▶ 기타 토지의 감면요건

[4] 축사용지 100%(~2025년)

[5] 자경산지 자경기간별 10~50%

[6] 어업용토지 100%(~2025년)

[7] 개발제한구역 매수대상토지

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1. 양도소득세 감면을 위한 대체농지취득 "대토"

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농지법에 의한 위탁경영,대리경작 또는 임대차하는 농지를 대토하는 경우는 농지의 대토로 보지 않습니다. 대토 구입으로 인해 양도소득세를 감면 받으려면 대토로 구입하는 토지가 반드시 농지여야 하며, 이때 용도지역은 중요하지 않으며 , 주거지역,관리지역 등 전,답,과수원이어야 합니다.

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소득세법상 대토의 범위를 주소지 및 인접 시군구를 말하고,경작거리는 30km를 적용합니다.​

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2. 농지 대토시 양도세 감면

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양도세가 감면되는 농지의 대토라 함은 자경 농민이 경작상의 필요에 의하여 경작하던 농지를 양도하고 그에 상응하는 다른 농지를 1년이내 취득하여 다시 3년 이상 농지 소재지에서 거주하면서 경작할 경우 종전 농지의 양도소득세에 대해 100분의100에 상당하는 세액을 감면하는 것을 말합니다. 즉 전,답 등의 농지의 소재지에 거주하며 4년이상 자경하던 농지를 양도하고 1년이내 새로운 농지를 취득하여 다시 4년이상 자경하는 경우 종전에 소유하다가 처분한 토지의 양도세를 면제해 주는 제도입니다.

​단 새로 취득하는 농지면적은 양도하는 면적의 2분의1이상 혹은 새로 취득하는 농지가액은 양도하는 농지가액의 3분의1이상 이어야 합니다. 농지대토에 대한 감면을 받고자 하는 자는 당해 농지를 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면 신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 하며 이럴 경우 종전농지의 매도시에 감면을 받든지 만일 양도소득세를 이미 납부한 경우 국세 기본법 45조의2의 규정에 의해 경정청구를 해서 환급받을 수 있습니다.

구분	농지대토
양도세특례대상	농지
토지보상+공익사업관련성	없음
대토요건	지역요건과 가격, 면적 요건 있음
기존 토지의 보유기간 조건	4년
기존토지의 양도세 특례	양도세 면제(1억 한도)

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3. ​대토농지 : 처분 농지의 요건

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1). 종전토지가 농지일 것 : 농지란 전 답 과수원으로 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말합니다.

​2). 종전의 농지 소재지에서 4년이상 거주하면서 경작할 것 : 상속농지의 경우 상속인과 피상속인이 동일 세대원으로서 재촌자경한 경우만 피상속인과 상속인의 경작기간을 통산하여 계산하며 여기서 4년은 통산의 개념입니다.

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4. ​대토농지 : 신규취득 농지의 요건

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1). 거리요건 (3개 요건 중 1개충족)​

- 농지 소재지와 동일 시군구 거주

- 농지 소재지와 연접한 시군구 거주

- 농지 소재지로부터 직선거리로 30km 이내 거주

- 주민등록상 주소지 기준 토지수용시는 직선거리 80Km 이내거주

- 면적 및 가액요건 (2개 요건 중 1개 충족)

- 새로 취득한 농지면적 > 양도한 농지면적의 2/3

- 새로 취득한 농지가액 > 양도한 농지가액의 1/2

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2). 용도지역의 조건

: 국토의 계획 및 이용에 관한 법류에 의한 주거지역,상업지역,공업지역 이외에 소재한농지 .(단 도농통합지역의 읍 면지역은 제외하되 , 2010년 이후 양도 농지의 경우 주상공업지역 편입일 이전 양도소득에 한해 감면)

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3). 자경기간요건

: 취득 후 4년 이상자경할 것.

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5. ​농지대토에 대한 양도소득세 감면 (조세특례 제한법 제70조)

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1). 농지 소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 직접경작한 농지로 농업소득세의 과세대상이 되는 토지를 경작상 필요에 의해 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인해 발생하는 소득에 대해 양도소득세의100분의100에 상당하는 세액을 감면

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2). 5년간 1억원, 자동농지감면과 합산하여 5년간 2억까지만 감면되며 자동감면 아니므로 필히 대토감면신청 해야합니다.

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3). 제1항의 규정에 의해 양도하거나 취득하는 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역 등에 편입되거나 도시개발법 그밖의 법륭에 의해 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 토지로 대통령령이 정하는 토지의 경우 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.

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4). 제1항의 규정에 의해 감면을 받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면 신청을 하여야 한다.

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​ 5). ​감면배제

- 농업이외 근로소득(총 급여) 및 사업소득 3700만원 이상

- 양도일 현재 특별시, 광역시(군 제외지역), 시(읍,면 면제외) 지역의 주거, 상업, 공업지역내의 농 지로 편입된지 3년이 지난농지

- 당해 농지에 대해 환지 예정지 지정일부터 3년이 지난 농지

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​◆ 농업인 상속농지와 세금

농업지역의 고령화가 오래 지속되어져 왔습니다. 이 사회 현상이 고령 농업인의 사망으로 이어지면서 농지 상속이 증가하고 있습니다. 상속 농지는 금전적 가치가 있기 때문에 자연스럽게 세금 문제가 발생하게 되는데요, 농지를 누가 상속받고 상속 받은 뒤 어떤 식으로 보유하고 처분하는지에 따라 상속세, 취득세, 양도소득세 등의 차이가 발생되어집니다. 이번 시간에는 상속 농지 관련 세금에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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▷ 취득세 감면_재촌·재경

농지를 상속받으면 공시지가에 취득세 2.3%, 농촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.06%를 더한 2.56%의 기본 세율을 적용 받게 됩니다. 하지만 상속 받은 사람이 농지 소재지에서 30km 이내에 거주하면서 직접 2년 이상 농사지었거나 후계 농업경영인이면 세율이 감면되어져 취윽세 0.15%에 지방교육세 0.03%를 추가한 0.18%의 낮은 틀례 세율을 적용 받게 되어집니다. 다만, 농업 소득외 다른 소득이 연간 3,700만원 미만이어야 농지 소재지가 도시 지역 외에 있어야 합니다.

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▷농사짓지 않은 경우 3000평까지 상속 보유 가능

우리나라 헌법은 경자유전의 원칙이 기본입니다. 실제 농사 짓는 사람이 농지를 소유하도록 되어 있으며, 실제 농지법에는 일부 특수한 경울 제외하고 농업경영을 하지 않으면 농지를 소유하지 못하도록 규정되어져 있습니다. 다만, 농지를 상속받았지만 농사짓지 않는 상속인도 1만㎡(3000평)까지 농지 소유가 가능합니다.

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▷재촌자경 자녀 15억원까지 영농상속공제

부모가 사망하기 2년 전부터 실제 경작한 농지를 부모의 사망 2년 전부터 농지 소재지 기준 30km 이내에 거주하며 농사짓던 자녀가 상속받게 되면 농지 가액(일반적으로 기준 시가 기준)에서 15억원까지 공제해 상속세를 줄일 수 있습니다. 다만, 사망한 부모나 상속받은 자녀 모두 농업 외 소득이 연간 3,700만원 이상이면 경작 기간에서 제외돼 공제를 못 받을 수 있습니다. 또한 영농상속공제를 받고 5년 이내 농지를 처분하거나 농사지지 않으면 상속세를 추징 당하게 됩니다.

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▷양도세 중과 제외 경우

농지 소유자가 농지 소재지에 거주하지 않거나 본인이 직접 재촌자경이 아니면 비사업용토지로 간주되어져 양도세 중과세 되어 집니다. 또한 농지 보유 기간 중 60% 이상을 재촌자경해야만 사업용 토지로 간주되어져 중과세 대상에서 제외되어 집니다. 하지만 상속 개시일(부모가 사망한 날)로부터 3년이 지나지 않은 1만㎡의 농지는 무조건 재촌자경한 것으로 보아 부모가 사망한 날로부터 5년 이내 농지를 양도하게 되면 양도세 중과세가 적용되지 않습니다.(5년 중 3년이 무조건 채촌자경이므로 60% 이상 사업용으로 사용)

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▷양도세가 없는 경우

상속받은 농지의 취득일은 상속 개시일 됩니다. 상속세 계산에서 농지 가격은 일반적으로 공시지가가 되지만, 상속 개시일 전후 6개월 이내 매매가 있으면 그 매매가액을 농지 가격으로 보아 상속세를 계산하게 됩니다. 따라서 상속 개시일로부터 6개월 이내 농지를 양도하면 농지의 취득가액과 양도가액이 일치해 양도세 부담이 없습니다. 다만, 이 경우 상속세를 계산할 때 농지 가격이 공시지가가 아닌 실제 매매가액으로 산정되어져 상속세 부담이 증가할 수 있씁니다. 따라서 6개월 이내 양도는 상속 재산이 적어 상속세 부담이 부담이 없거나 낮을 때, 상속 받는 자녀가 재촌자경하지 않을 때 고려하는 것이 유리합니다.

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실제 개인의 여러 상황에 따라 상속 후 세금 문제가 크게 달라지게 됩니다. 현실적으로 재산 문제이기 때문에 가족 간 분쟁도 빈번하게 발생되어지는데요 이에 농지 상속에 대한 상항은 법률 전문가와 세금 전문가으 도움을 받아 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

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◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였습니다. 근무하며 얻은 현장실무 경력을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속,증여, 양도등의 어려운 일들, 세금조사및 조세불복 등 어려운 일들을 상담및 해결해 드리고 있으니 언제든 전화 또는 내방해 주시면 ​최선의 방법과 결과를 제공해 드리겠습니다.

​☎ 031-8023-9440

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◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서(부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서(부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서(부가세,소득세 실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격, 세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

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