상속주택의 양도세 비과세 특례(입주권.분양권)

 

 

 

 

가족의 사망으로부터 물려받은 상속주택(입주권, 분양권)의 경우 양도세에 대하여 특례규정을 두고 있는데요. 오늘은 상속주택이나 입주권, 분양권의 양도세 관련 세법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

◆ 상속주택의 비과세 특례

 

상속주택은 그 자체로 양도세 중과가 되지 않으며 취득세 또는 양도세 중과에 있어 5년 내에는 주택 수에 포함이 되지 않습니다. 따라서 상속주택으로 인하여 2주택자가 되더라도 기존에 소유하고 있던 집을 양도하게 되면 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세가 가능합니다.

 

상속주택 비과세 특례는 상속받은 주택과 그 외의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1가구 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 상속개시 당시에 1주택을 보유하고 있던 상속인이 상속으로 2주택이 되어 상속주택이 아닌 기존 주택을 양도할 때에 비과세가 적용된다는 것입니다.

 

이 주택의 범위에는 입주권, 분양권도 마찬가지로 적용이 됩니다. 피상속인 소유의 조합원 입주권이나 분양권을 상속받아 추후 주택으로 전환된 경우에도 일반주택을 먼저 양도하면 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

 

단, 상속주택을 먼저 양도하거나 상속받은 주택이 세법상 상속주택이 아닌 경우에는 특례가 적용되지 않습니다.

 

다주택자가 상속주택을 상속받은 경우에도 혜택이 있는데 다주택자가 상속주택을 상속받은 날부터 5년 이내에 양도하는 경우 양도세 중과세를 적용받지 않습니다.

 

 

◆ 세법상 상속주택

 

그러나 세법상의 상속주택은 피상속인이 사망 전에 가지고 있던 모든 주택을 의미하는 것이 아니라는 점에 유의해야 합니다. 소득세법에서 인정하는 상속주택은 피상속인의 주택 중에서 가장 오랫동안 보유한 주택 1호만을 말합니다. 만약 보유기간이 동일한 경우에는 거주기간이 가장 긴 주택, 3순위는 사망한 당시에 거주한 주택을 말합니다.

 

따라서 자녀들에게 각각 주택을 양도한 경우 위와 같은 기준을 적용한 그 중에 1호만이 세법상 상속주택이 되어 비과세 특례가 적용되게 됩니다.

 

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◆ 분양권 상속 세율

 

▶ 기본공제 5억 / 배우자공제 10억이 넘을때

 

과세표준	세율	누진공제액
1억원 이하	10%	-
1억원 초과 5억원 이하	20%	1천만원
5억원 초과 10억원 이하	30%	6천만원
10억원 초과 30억원 이하	40%	1.6억원
30억원 초과	50%	4.6억원

 

​※ 상속받을 분양권과 포함하여 상속재산 합산시 5억이 넘지 않는다면, 상속세가 나오지 않습니다. (대신 취등록세는 내야 됩니다.)

 

 

◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였습니다. 근무하며 얻은 현장실무 경력을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속,증여, 양도등의 어려운 일들, 세금조사및 조세불복 등 어려운 일들을 상담및 해결해 드리고 있으니 언제든 전화 또는 내방해 주시면 ​최선의 방법과 결과를 제공해 드리겠습니다.

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

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