부담부증여와 가족 간 매매로 절세하는 똑똑한 방법

 

 

 

 

부모가 자녀에게 부동산을 물려줄 때 가장 고민되는 것은 바로 증여세입니다. 증여세는 금액이 크기 때문에 부담이 될 수 있지만, 적절한 방법을 활용하면 세금을 크게 줄일 수 있습니다. 오늘은 부담부증여와 가족 간 매매를 활용하여 절세하는 방법을 쉽게 설명해 드리겠습니다.

 

◆ 증여세 기본 개념과 면제한도

증여세는 재산을 무상으로 받을 때 부과되는 세금으로, 증여받는 사람과의 관계에 따라 면제한도가 다르게 적용됩니다.

 

 

▶ 증여세 면제한도

• 배우자: 6억 원
• 자녀: 5천만 원
• 자녀 (혼인·출산 시): 1억 5천만 원
• 기타 친족 (6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척): 1천만 원

이 금액을 초과할 경우 초과한 금액에 대해 증여세가 부과됩니다.

 

▶ 증여세율

과세표준에 따라 증여세율이 다르게 적용됩니다.

• 1억 원 이하: 10%
• 1억 원 초과 ~ 5억 원 이하: 20%
• 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하: 30%
• 10억 원 초과 ~ 30억 원 이하: 40%
• 30억 원 초과: 50%

증여 금액이 클수록 세율이 높아지기 때문에 절세 방법을 잘 활용하는 것이 중요합니다.

 

◆ 부담부증여란 무엇이며, 어떻게 활용할 수 있을까?

부담부증여는 전세보증금이 있는 부동산을 증여하면서 보증금을 수증자가 승계하는 방식입니다.

 

예를 들어 부모가 시세 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 증여하려고 한다면 일반적인 증여 방식으로는 2억 4천만 원의 증여세가 부과됩니다. 하지만 부담부증여를 활용하면 전세보증금(예: 6억 원)을 승계하도록 하여 실질 증여 금액을 3억 원으로 줄일 수 있습니다.

 

• 아파트 시세: 10억 원
• 감정평가 후 조정된 금액: 9억 원
• 전세보증금: 6억 원 (부담부증여 적용)
• 실질 증여금액: 3억 원
• 증여세: 약 6천만 원

 

※ 부담부증여를 활용하면 증여세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 다만 부모는 양도소득세를 부담해야 하므로, 증여세와 양도세를 함께 고려해야 합니다.

 

◆ 가족 간 매매를 통한 절세 방법

부모가 자녀에게 부동산을 시세보다 낮은 가격으로 매도할 경우 증여세 없이 부동산을 이전할 수 있습니다. 하지만 국세청에서는 가족 간 거래에서 시가보다 30% 이상 저렴하게 거래하면 증여로 간주하여 증여세를 부과할 수 있습니다.

 

▶ 국세청 기준

• 시세 10억 원 미만 부동산: 시가 대비 30% 이상 저가매매 시 증여세 부과
• 시세 10억 원 이상 부동산: 3억 원 이상 저가매매 시 증여세 부과

 

▶ 가족 간 매매 활용 예시

• 아파트 시세: 10억 원
• 감정평가 후 조정된 금액: 9억 원
• 6억 3천만 원에 매매
• 전세보증금 6억 원 승계 → 실매매가 3천만 원
• 자녀가 부모에게 3천만 원 정상 지급 (증여세 없음)

이 경우 증여세 부담 없이 부동산을 이전할 수 있습니다.

 

▶ 공동명의를 활용한 추가 절세 방법

공동명의를 활용하면 증여세를 더욱 줄일 수 있습니다.

• 자녀 50%, 배우자(며느리·사위) 50%씩 나누어 공동명의로 매입
• 각각 3억 원씩 저가매매 가능 → 총 6억 원 절세 효과

공동명의를 활용하면 세금을 분산시켜 추가 절세가 가능합니다. 

 

국세청장 표창장/ 국세청24년 조사국출신 정해경 세무사 / 재산전문 더감세무회계

 

 

◆ 부담부증여 vs 가족 간 매매, 어떤 방법이 더 좋을까?

 

절세 방법	증여세 부담	주요 특징
일반 증여	2억 4천만 원	가장 일반적인 방식이나 부담이 큼
부담부증여	6천만 원	전세보증금 승계를 통한 절세 가능, 부모가 양도세 부담
가족 간 매매	0원	전세보증금 활용 시 증여세 없음, 양도세 주의
공동명의 가족 간 매매	0원	증여세 없이 6억 원 추가 절세 가능

 

부담부증여는 증여세를 줄이는 데 효과적이지만 부모가 양도소득세를 내야 합니다. 반면, 가족 간 매매는 증여세 없이 부동산을 이전할 수 있지만 저가매매 기준을 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

 

◆ 증여 시 반드시 고려해야 할 사항

부동산 증여는 단순히 증여세만 고려해서는 안 됩니다. 다음과 같은 사항도 반드시 체크해야 합니다.

 

▷ 자금 출처 소명

가족 간 매매 시 자녀가 정상적으로 대금을 지급해야 하며, 자금 출처가 불분명하면 추가적인 세금이 부과될 수 있습니다.

 

▷ 양도소득세 고려

부담부증여를 선택할 경우 부모는 양도세를 납부해야 하므로, 증여세 절감 효과와 양도세 부담을 함께 비교해야 합니다.

 

▷ 세무 전문가 상담 필수

증여 및 매매 과정에서 발생할 수 있는 세금 문제를 최소화하려면 세무 전문가와 상담을 통해 가장 적절한 방법을 선택해야 합니다.

 

◆ 결론: 증여는 전략적으로 진행해야 한다

 

부동산을 자녀에게 물려줄 때 부담부증여와 가족 간 매매를 활용하면 증여세를 크게 줄일 수 있습니다.

 

• 부담부증여를 활용하면 증여세를 절감할 수 있습니다.
• 가족 간 저가매매를 활용하면 증여세 없이 부동산을 이전할 수 있습니다.
• 공동명의를 활용하면 추가적인 절세 효과를 볼 수 있습니다.

 

하지만 국세청의 규정을 준수하면서 진행해야 하며, 자금 출처 및 거래 과정을 명확하게 해야 합니다. 또한 부모가 양도소득세를 부담해야 하는 경우도 있으므로, 사전에 철저한 계획이 필요합니다.

 

※ 증여를 고려하고 있다면 미리 세무 전문가와 상담을 통해 최적의 절세 전략을 수립하는 것이 가장 중요합니다.

 

 

 

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