부모님 집을 싸게 사면 세금이 부과될까? 저가양수와 증여세의 모든 것

 

 

▶▶ 질문

아버지가 보유한 시가 8억 원 상당의 주택을 매매 대금으로 3억 원만 드리고 취득하려고 합니다. 이런 경우에도 증여세가 부과될까요?

 

◁◁ 답변

네, 가능합니다. 정상적인 가격보다 훨씬 낮은 가격으로 재산을 취득하는 경우 **‘저가양수’**에 해당할 수 있으며, 차액에 대해 증여세가 과세될 가능성이 있습니다.

 

1. 저가양수란 무엇인가요?

저가양수(低價讓受)란, 재산을 정상적인 시세보다 현저하게 낮은 가격에 취득하는 것을 의미합니다.

특히, 가족 등 특수관계인 간의 거래에서 저가양수가 발생하면 국세청에서는 해당 차액을 증여받은 것으로 간주하고 세금을 부과할 수 있습니다.

 

즉, 부모님께 시가보다 훨씬 낮은 가격으로 집을 구매하면, 차액이 ‘증여’로 간주되어 증여세를 내야 합니다.

 

2. 특수관계인이란 누구인가요?

특수관계인이란, 세법에서 정한 특정한 관계를 가진 사람을 뜻합니다.

 

▶ 특수관계인의 범위

 

▷ 개인: 배우자, 4촌 이내의 혈족(부모, 조부모, 형제자매, 자녀, 손자녀 등), 3촌 이내의 인척(배우자의 부모, 형제자매 등)

▷ 법인: 주주, 대표이사, 임원 등

 

※ 즉, 부모와 자녀는 특수관계인에 해당하므로, 부동산 거래 시 저가양수 규정이 적용될 수 있습니다.

 

3. 저가양수 시 증여세 부과 기준은?

국세청에서는 저가양수 거래에서 발생하는 차액이 일정 기준을 초과하면 증여세를 부과합니다.

 

▶ 특수관계인 간 거래(부모-자녀 포함)의 증여세 과세 요건

 

(시가 - 양수가격) ≥ min(시가의 30%, 3억 원)

즉,

1. 정상 시세와 실제 매매 가격 차이가 시가의 30% 이상이거나
2. 차액이 3억 원 이상이면

→ 해당 차액이 증여재산으로 간주되어 증여세가 부과됩니다.

 

▶ 일반 거래(특수관계인 외 거래)의 증여세 과세 요건

 

(시가 - 양수가격) ≥ 시가의 30%

 

일반적인 매매에서는 차액이 30% 이상이어야 증여세가 발생하며, 특수관계인과 달리 3억 원 요건은 적용되지 않습니다.

 

4. 사례 분석: 실제 증여세는 얼마일까?

※ 예제

아버지의 집(시가 8억 원)을 자녀가 3억 원에 매입하는 경우

 

▷ 차액 계산

시가(8억 원) - 매매대금(3억 원) = 5억 원 차액 발생

 

▷ 증여세 과세 요건 확인

시가의 30% = 2.4억 원

차액(5억 원) > 2.4억 원 (30%) 과세 대상

 

▷ 증여재산가액 계산

증여재산가액 = 시가 - 대가 - min(시가의 30%, 3억 원)

= 5억 원 - 2.4억 원 = 2.6억 원

 

※ 즉, 자녀는 2억 6천만 원의 재산을 증여받은 것으로 간주되며, 이에 대해 증여세를 납부해야 합니다.

 

5. 증여세를 줄일 수 있는 방법은 없을까?

네, 몇 가지 합법적인 절세 방법이 있습니다.

 

▷ 정상 가격에 가깝게 매매

가장 확실한 방법은 시가에 가깝게 거래하는 것입니다.

시가의 30% 이상 낮은 가격에 매매하면 증여세 과세 대상이 되므로, 이 기준을 피하도록 가격을 조정하는 것이 중요합니다.

예를 들어, 8억 원짜리 집을 최소 5.6억 원(시가의 70%) 이상으로 거래하면 증여세를 피할 수 있습니다.

 

▷ 일부를 증여하고 일부를 매매하는 방법 활용

매매 가격을 높이고, 차액을 사전 증여로 진행하면 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.

예를 들어, 부모가 자녀에게 미리 2.6억 원을 증여한 후, 5.6억 원으로 매매하는 방식입니다.

단, 증여세 공제 한도(10년간 5천만 원)를 고려해야 합니다.

 

▷ 연부연납(분할 납부) 활용

증여세가 부담된다면, 최대 5년간 나눠서 납부하는 연부연납 제도를 활용할 수 있습니다.

 

6. 부동산 양도세와 취득세도 고려해야 하나요?

네, 증여세뿐만 아니라 부동산을 처분할 때 양도세 및 취득세도 고려해야 합니다.

 

▷ 양도세(자녀가 추후 매도할 때 적용됨)

• 자녀가 나중에 해당 부동산을 매도할 경우,
• 취득가액 = 3억 원(매매대금) + 2.6억 원(증여재산가액) = 5.6억 원
• 즉, 매매가액이 10억 원이라면 **양도차익은 4.4억 원(10억 - 5.6억)**으로 계산됨.

 

▷ 취득세(자녀가 매입할 때 적용됨)

• 부모로부터 부동산을 증여받으면 취득세 12% 적용
• 저가양수 후 증여세 과세 시, 취득세는 일반 매매와 동일한 4%

※즉, 증여세와 양도세, 취득세를 모두 고려한 절세 전략이 필요합니다.

 

◆ 결론: 부모님 집을 싸게 사는 것이 유리할까?

 

※ 단순히 싸게 사는 것은 증여세 부담이 크므로 위험

 

▷ 정상 가격(시가의 70% 이상)으로 거래하는 것이 바람직

▷ 증여세 공제 한도를 활용한 절세 전략이 필요

▷ 연부연납, 증여 후 매매 등의 방법 활용 가능

 

부모님께 재산을 물려받을 때는 단순한 매매가 아닌, 세금까지 고려한 전략적인 접근이 필요합니다. 부동산 세금 문제는 복잡하기 때문에 반드시 전문가와 상담 후 진행하는 것이 좋습니다.

 

※출처: 국세청및 조세일보

 

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