지방 소형 아파트 상속 절차와 예상 비용

 

 

 

안녕하세요. 국세청 24년 경력의 상속전문 더감세무회계 정해경 세무사입니다.

부친의 사망 후 오랜 시간이 지나 상속 절차를 진행하려는 상황에서 비용과 세금 문제가 걱정되시죠? 아래에서 구체적인 사례와 함께 상속 절차와 관련 비용, 세금 계산 방법을 자세히 설명드리겠습니다.

 

 

1. 사례: 지방 소형 아파트 상속 상황

 

▶ 배경 정보

• 지역: 지방 소도시
• 부동산: 부친 명의 소형 아파트 1채
• 부친 사망일: 2012년
• 현시세: 약 1억 원 미만
• 부모님 상태: 서류상 이혼 상태

 

▶ 주요 질문

1. 법무사를 통해 진행할 경우 예상 비용은 얼마나 될까요?
2. 상속세가 부과될 가능성은?
3. 취득세는 어느 정도 부담해야 하나요?

 

1. 상속 절차 요약

 

▶ 상속인 확인 및 상속 지분 결정

부모님이 서류상 이혼 상태이므로 어머니는 상속에 참여하지 않습니다.

자녀(본인)가 단독 상속인이라면 아파트는 본인 명의로 이전됩니다.

 

▶ 상속재산 확인

지방 소도시 소형 아파트로, 현시세가 1억 원 미만으로 추정됩니다.

기준시가(공시가격)를 먼저 확인하세요. 기준시가는 상속세 계산에 사용됩니다.

 

▶ 법무사를 통한 상속 등기 진행

법무사가 상속에 필요한 서류를 작성하고 부동산 등기 이전을 처리합니다.

 

국무총리 표창장 / 국세청장 표창외 다수 / 정해경 세무사/ 더감세무회계

 

 

2. 예상 비용

(1) 법무사 수수료

• 소형 아파트 등기 이전 수수료는 보통 30~50만 원 정도입니다.
• 서류 발급 비용(가족관계증명서, 기본증명서 등): 약 2~3만 원

(2) 등록면허세 및 기타 세금

• 등록면허세는 아파트 공시가격을 기준으로 계산되며, 약 0.8%~1% 정도입니다.
• 예) 공시가격이 8천만 원일 경우, 등록면허세는 약 8만 원

(3) 상속세

• 부모님이 이혼하신 경우 상속재산 총액이 5억 원 이하라면 상속세는 면제됩니다.
• 지방 소도시 아파트 시세가 1억 원 미만이라면 다른 재산이 없는 한 상속세는 과세되지 않을 가능성이 높습니다.

 

3. 상속세 계산법 간단 설명

 

▶ 상속세 과세 여부 판단

• 기본 공제: 상속세는 상속재산이 10억 원 이하일 경우 과세되지 않습니다.
• 배우자 공제 5억 원 + 기본 공제 5억 원 = 총 10억 원

▶ 과세 표준 계산

만약 공제 금액을 초과한 상속재산이 있을 경우, 다음 세율을 적용합니다.

과세 표준(초과분)	세율	누진 공제
1억 원 이하	10%	0원
1억~5억 원	20%	1천만 원

 

4. 예상 세금 사례

• 아파트 공시가격: 8천만 원
• 상속세 과세 여부: 상속재산이 5억 원 이하로 면제
• 추가로 상속재산(현금, 예금)이 없다면 상속세는 부과되지 않습니다.

▶ 결론

상속개시(돌아가신 날) 당시 상속재산의 평가액이 5억원에 미달할 경우 상속세는 발생하지 않습니다. 현시세 1억원이라면 상속개시 당시에도 평가액은 5억원을 넘지 못할 것으로 보입니다. 따라서 질문자님의 경우 상속세는 없습니다.

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상속인 명의로 등기를 할 때에, 1가구1주택인 경우 취득세율은 0.96%이고 그 외의 경우 2.96%입니다. 취득세의 기준은 상속개시 당시의 주택공시가격입니다. 따라서 공시가격에 취득세율을 곱하면 대략적인 취득세가 계산됩니다.

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5. 상속 시 유의사항

 

▷가족관계 확인

부모님의 이혼이 상속 지분에는 영향을 주지 않으므로, 어머니가 상속받지 않도록 법적 정리가 이미 되어 있는지 확인하세요.

 

▷법무사와 세무 전문가 상담

법무사는 등기 관련 절차를, 세무 전문가는 상속세 관련 사항을 점검할 수 있습니다.

 

▷상속 등기 기한

상속 등기는 기한이 없지만, 장기간 미뤄질 경우 복잡한 상황이 생길 수 있으니 빠르게 처리하는 것이 좋습니다.

 

 

📞 더감세무회계 상담 전화: 031-8023-9440, 이메일: thegamtax@daum.net

위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호

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​​​◆ 더감세무회계는 국세청 24년 경력의 정해경 세무사가 직접 상담과 서비스를 제공하는 전문 세무회계사무소입니다. 국세청 조사3국 조사팀장 및 강남·서초·역삼 세무서 재산팀장 등에서 자금출처, 주식 변동, 법인 세무조사 등 고난도 세무를 담당한 실무 경험을 바탕으로, 개인과 사업자의 모든 세무 문제를 해결합니다.

개인의 상속·증여세, 양도소득세부터 사업자의 부가가치세, 소득세, 법인세 신고와 기장까지 체계적인 세금 관리를 제공합니다. 세무조사 리스크를 줄이고 투명한 세무 관리를 통해 고객의 재산을 안전하게 지키는 안심 솔루션을 약속드립니다.

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​​◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격

▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격​

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